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国有银行上调房贷利率将释放啥信号?

2018-02-05 07:41:36 和讯房产  张平 平说财经

  现在问题是,为啥四大行率先在广州这样的一线城市率先上调房贷利率呢?首先,本来年初银行房贷利率都不会大幅上调,而这次是从去年至今年跨年度的监管政策趋严。

  1月份的最后一天,广州市内中、农、工、建四大国有银行同时表示:自2月1日起首套房贷利率上浮10%起,二套房房贷利率则上浮15%。

  据悉,广州地区新的房贷利率执行时点,以2月1日零点为界,在1月31日24点前将客户资料录入个贷系统的,房贷利率按原利率执行;2月1日零点后将客户资料录入个贷系统的,房贷利率按新利率执行。

  从2017年初的首套房贷85折优惠到如今较基准利率上浮1.1倍,广州房贷利率在过去一年里至少经历了“四连跳”。

  实际上即使是首套购房者,每月还息比一年前多了20%以上。另据当地房产中介表示:过去银行通常是开春冲刺“开门红”,年初额度宽松,银行是较少在这个时候上浮利率的。

  对此,我们认为,四大行在房贷市场的体量占比超过80%以上,并且一直在传达央行的货币政策意图。

  所以,其他中小银行的房贷利率调整都是要看四大行脸色。本来一些中小银行因融资成本上升都想上调房贷利率,现在四大行率先调整房贷利率也预示整个市场都会上调。

  让我们简单算一下房贷利率上调后的账:以贷款100万元、年限20年算一笔账:按照等额本息的还款方式,在2017年初贷款八五折优惠计算,每月需要还款6149.76元,20年间累计支付的利息总额约为47.59万元;

  而按照利率上浮1.1倍计算,以同样的还款方式,每月需要还款6816.89元,累计支付的利息总额约为63.61万元。这就意味着,今年初首次贷款买房贷款100万元,要比去年初每月多还667.13元。

  现在问题是,为啥四大行率先在广州这样的一线城市率先上调房贷利率呢?

  首先,本来年初银行房贷利率都不会大幅上调,而这次是从去年至今年跨年度的监管政策趋严。本来表外的信贷需求都回归表内,银行总体信贷规模是较往年紧张的,这是推高贷款定价的原因。

  再者,此前中央经济工作会议强调要“管住货币供给总阀门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长”。在这个总基调下,银行就必须要对信贷规模、投向上有所调整。

  未来银行的增量信贷将会流向基建投资、普惠金融、中小微企业、三农等领域。未来银行信贷资源会向这些领域倾斜,避免更多资金流向楼市。

  最后,我国的银行业并不看好房地产市场。

  目前银行对房地产市场还是很警惕。一旦房价泡沫破灭是一件很可怕的事情,可能会出现大量不良资产,从而引发系统性金融危机,所以大幅上调房贷利率乃一种正常现象,既反映了银行当下资金面形势,也反映了银行对房地产市场的判断。

  那么,四大行年初率先上调房贷利率,究竟释放出啥信号呢?

  其一,我们翻看前二年房价上涨的原因,主要是第一季度银行房贷投放过猛,导致热点城市房价失控上涨。所以,为了避免2018年房价出现过大涨幅,在年初就要抑制投资性需求,这也是中央高层的重要政策取向。

  其二,尽管我国加大了房地产调控的力度。一些热点城市还拿出限购、限贷、限售、限价等诸多调控新政,希望房地产去投机化。但是部分市民家庭就是喜打政策的擦边球,使房地产调控之限购政策的效果“形同虚设”。

  举个例子,就是假离婚。政府之前规定夫妻之间离婚,净身出户的一方不受限购政策影响,有资格购买一套商品房,而且还享受首付套房贷的低利率优惠。

  而现如今银行连首套房都大幅上调了,这无疑提高了“假离婚”购买首套房政策的成本,使投机炒房者知难而退。 

  其三,自去年10份开始,前后有50多个热点城市纷纷推出限售新政,就是你买了房之后,只能用于居住,规定在三至五年内不得出让房产。

  而与此呼应的是,我国四大国有银行都大幅上调首套及二套的房贷利率。这就意味着,决策层既要遏制房价过快上涨趋势,同时又要将投机者锁定在限售期限内,为我国房地产长效机制的建立,留出足够的时间。

  众所周知,上海(楼盘)、北京(楼盘)之二座一线城市已经推出了大量的保障房、共有产权房,而广州、深圳(楼盘)因具有大量的城中村地块,也将大力发展房屋租赁开发,让更多的非房企的民间资金建造租赁房,这样可以在短时间内让更多民众“居者有其屋”。

  总之,现在上调房贷利率和限贷是要将房地产去投机化,并且努力使房地产市场保持稳定,这是为未来房地产长效机制建立做好准备工作。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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