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资本加码布局回报周期偏长 长租公寓盈利仍是难题

2018-02-05 07:55:45 经济导报 

  ◆导报记者 戚晨 济南(楼盘)报道

  正处于“风口”的长租公寓行业,在2018年初迎来一笔“重量级”融资。日前,长租公寓品牌自如对外宣布完成了40亿元的A轮融资,由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投,多家机构跟投。该笔投资也刷新了中国长租公寓行业最高单次融资的纪录。

  事实上,在过去的一年中,长租公寓领域融资不断,房产中介、创投资本、开发商等纷纷加码布局。经济导报记者连日来调查发现,长租公寓的盛行,或许能够解决部分人的租房难问题,但在快速扩张的局面下,一些中小长租公寓品牌也难逃被淘汰的命运。而在租赁市场庞大的需求下,更多的年轻人还是希望能够拥有一套自己的住房。

  客源稳定度不足

  “感觉长租公寓的房间结构更多的是针对单身的年轻人,房间面积小,隔音效果一般,租金略高,都不适合我们这些已经有一定工作经历和积累的职场人员。”在济南高新区工作的IT人员孙鑫,准备春节后重新选择一处适合自己和女朋友租住的房子。

  孙鑫和女朋友此前也考察过高新区的不少品牌长租公寓项目,但是,如同酒店房间一样的标准化设计模式,让他们感觉有些压抑。在长租公寓之外,他们更愿意选择普通住宅租赁,能够自己做饭,空间也相对自由,且价格仅仅高出几百元,这些都让他们更青睐于普通住宅。

  看了四五套房子后,孙鑫决定选择距离公司较近的龙园小区,这里的房子两间卧室朝阳,可以接外地的父母和朋友来小住。

  “虽然高新区房源较多,但是不同的人对于房源都有自己的要求,比如距离公司步行10分钟左右、小区周边的配套成熟等,如此算下来,一间两居室房的租住费用至少在2000元以上。而同期的长租品牌公寓项目,每月租金在1500-1800元左右,虽然省去了‘押一付三’中的押金,缴费模式也比较轻松,但是这样的项目更适合单身青年。”孙鑫对经济导报记者透露,目前品牌长租公寓都是自有物业运营管理公司,因此其他中介也没有大力推荐,相对造成了一些租客的分租和分流。

  经济导报记者走访多家房屋中介后发现,在目前相对传统的山东房地产租赁市场,年龄结构对于租房的模式影响较大。“90后”单身青年热衷于长租公寓模式,尤其钟情于公共空间的集体活动,因为这样可以结识更多的朋友。但对于有多功能住房需求的其他租客,传统租赁市场基本没有受到冲击,尤其是在办公聚集地、学区房等热门地区,传统租赁房依旧火爆。

  长租公寓主要指通过租赁等方式获取房源,然后进行装修改造再对外出租的房屋,主要面向年轻高学历群体,所以又被称为青年公寓、白领公寓。

  经济导报记者统计了目前进入济南的长租公寓品牌项目,如2016年万科旗下泊寓进驻济南,目前已经有7家店铺。红璞公寓目前在济南共有3家分店———世联红璞济水上苑店、世联红璞汉峪金谷、世联红璞科技大学店。据了解,泊寓作为万科集团在长租公寓领域的新标杆,目前已布局全国20个城市近200家店。

  “泊寓确实有自己的一站式解决方案,一店一特色的室内装修,智能的家具,超值的设施配置,24小时无死角监控等,都成为品牌对外推广的重要特色,为千千万万追求品质生活的青年人提供一站式的居住解决方案。除了本身的运营管理体系外,它能够吸引年轻人,一定是在价位和收费模式上具有灵活度,这才是他们选择这些品牌公寓项目的主因。”济南阳(楼盘)光苑哈比特房屋租赁中介田亮对经济导报记者表示,目前大多数长租公寓都在拼优质物业,相对于低成本的拿房成本,长租公寓的竞争其实主要体现在客源的稳定度上。

  面对目前各大地产商、物业公司甚至创投资本的布局,长租公寓也在各个城市通过收购二手酒店、旧楼改造等进行翻新。但长租公寓利润低、回报周期长,也为各方所诟病。

  “房企做长租公寓构建品牌的主要动力是提升运营能力和影响力,在等待租金上升、租售比回归合理水平、融资成本合理后,逐步向重资产持有转型。”高力国际企业战略咨询部李嗣振认为,长租公寓规模的发展是高杠杆、高竞争,能否站稳脚跟,资金链很重要。这样被资本严重裹挟的长租项目,实际上会直接影响到租客的稳定度,如果出现经营问题,就会直接体现在出租率的表现上,相当于“边跑边失血”。

  租的房始终不是自己的家

  面对双方父母的催促,孙鑫和女朋友计划在今年领证。在双方父母的帮助下,他们也在寻找合适的房源,准备支付首付,购买属于自己的婚房,有个真正的小家。

  “目前不少公寓项目主打的广告都是‘成为都市人的家’。随着很多‘90后’步入婚姻殿堂,买房就成了刚需,所以公寓项目的租客是不同年龄层次年轻人的迭代。然而从安全性和舒适性方面考量,长租项目真的靠谱吗?”采访中,有业内人士表示。

  3日,在泊寓济南林业大厦店,经济导报记者看到,不少穿着时尚的年轻白领进出公寓。经济导报记者跟随他们进入公寓后发现,虽然有专门人员管理,但是没有设置全面的安全系统,和普通商业住宅类似。经济导报记者通过与不同的租客交流获悉,这里房间的设计并没有之前宣传的那么时尚,尤其是隔音效果和房屋内设施的材质普遍较差,不少一开始选择租住的年轻人主动退租了。

  田亮也在交流中表示,目前年轻人购房的意愿依旧强烈,尤其是针对婚房这样的刚需,租房只是暂时阶段,更多的还要为今后的家庭发展和生活做打算。

  面对租房需求的变化,在投资“风口”下,残酷的洗牌也在同时进行。受访人士表示,长租公寓行业当下的发展存在两大问题:一是盈利,二是品质保障。其中,盈利是长租公寓品牌公认的难题。

  “如今的长租公寓市场,就像两年前的众创空间以及一年前的特色小镇,各路资本都进来了,但在投资热潮过后,资本是否会长期坚守在这一领域,仍存在不确定性。”中国房地产经纪研究中心研究员黎明元在接受经济导报记者采访时表示,二、三线城市的租户还没有养成购买生活服务的习惯,所以长租公寓的后端服务仍处于尝试阶段。

  红璞公寓开发方、世联行(002285,股吧)山东区总经理朱江多次表示,长租公寓应该成为一种常态化趋势,租房和购房市场是完全不同的两个需求端,他们对于长租公寓市场的发展依然有信心。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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