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用责任为房地产业赋能 龙湖冠寓的进阶之路

2018-02-07 14:11:34 中国建设报  周丽 陈聚

  房企入局长租公寓,正在“搅活”租赁市场。

  党的十九大以来,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”已经深入人心。在“租购并举”的住房制度设计下,发展租赁市场成为住房制度改革的核心内容。

  当前,房地产市场正迎来深刻调整期,在密集调控的大背景下,房企一改高周转、赚快钱的开发模式,纷纷布局长期租赁市场。以龙湖集团为例,作为行业内率先响应租购并举政策、首个将长租公寓提升为战略业务的公司,龙湖集团近期在长期公寓业务方面动作频繁。


  事实上,发展长期租赁业务不仅是企业经营行为,更是落实国家租购并举政策、实现全体人民住有所居的重要举措,是房地产企业践行“责任地产”的体现。2月5日,龙湖集团将作为企业代表之一,参加由中国建设报社联合中国建设科技集团举办的“质量发展·共筑美好”第七届中国责任地产高峰论坛,共同把脉新时代中国房地产高质量发展路径,用责任为新时代中国房地产赋能。

  租赁市场崛起

  “房子是用来住的,不是用来炒的。”一年多以来,在住房回归居住属性的大势下,全国范围内密集出台楼市调控政策,房地产市场降温企稳,调控效果明显。与此同时,存量市场快速跟进,租赁市场迎来政策、资金等一系列利好,发展长期租赁成为补齐“住有所居”短板的重要举措。

  在住房体系的顶层设计上,“十九大”报告指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”之定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。“十九大”以来,中共中央政治局会议、中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议等重要会议均透露出发展租赁市场的信号,并将其列为重点工作内容。

  比如,2017年年底召开的全国住房城乡建设工作会议和中央经济工作会议在发展租赁市场方面作出重要部署,要求把深化住房制度改革,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度作为重点工作之一,提出发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

  政策导向背后,租赁市场有着巨大的发展空间。从市场规模来看,第三方研究机构数据显示,从开发、交易到资管,目前整体房地产住宅服务市场的容量在5.3万亿元左右,其中租赁市场规模1万亿元。随着房地产市场“转轨”,存量市场快速发展,租赁市场规模也将迅速扩大,2020年1.6万亿元、2025年1.9万亿元、2030年租赁市场的规模将超过4万亿元。

  从租赁需求来看,有统计数据显示,当前全国租赁人口已达1.89亿人。根据《中国流动人口发展报告2017》中的数据,截至2016年,我国的流动人口达到2.45亿人,其中有67.3%选择租住私房作为解决居住问题的方法,这部分对应的租赁人口为1.65亿人。而对标国际成熟市场,中国租赁市场仍处于起步阶段。当前,中国租赁市场在整个房地产市场中的份额占比仅为9%,而美国、日本等市场份额占比则都在26%以上。

  2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年,是改革开放40周年,是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。在此关键节点,中国房地产将迎来关键转折,住房制度改革和长效机制加快建立,行业发展格局将被重塑。面对长期租赁的“风口”,房企纷纷入局长租公寓,为租赁市场的快速崛起注入了更多活力。而随着租赁市场迎来更多参与主体,未来有望形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。

  长租公寓混战

  在“租购并举”等政策的引导下,处在转型期的房企们正在积极布局长租公寓市场。

  通过梳理可以发现,碧桂园、万科、龙湖、首开等诸多品牌房企均在加快布局长期租赁业务。2017年年底,碧桂园正式对外发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”,并与30多家合作单位进行战略签约,力争3年内建设100万套长租公寓。万科推出长租公寓品牌“泊寓”,把长租公寓已列为“拓展业务”之一。首开集团加强与工商银行(601398,股吧)、建设银行(601939,股吧)等银行金融机构合作,支持长租公寓业务发展。

  而在房企入局之前,长租公寓市场已经存在了以YOU+、魔方等为代表的互联网型公寓,以窝趣、城家等为代表的酒店系公寓以及以自如、相寓等为代表的中介系公寓。随着更多房企入局长租公寓,租赁市场竞争格局正在重构。

  开发商入局之后,长租公寓市场汇聚了互联网系、酒店系、中介系、开发商系等在内的多元竞争主体,随着各类资本、机构争相涌入,正在“搅活”租赁市场。把长期租赁作为“主航道业务”之一并快速布局的龙湖集团,走在了落地“租购并举”住房制度的前列。

  早在2016年8月,龙湖集团已正式涉足长租公寓这个新的业态,在当年8月的龙湖中期业绩会上,董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。“冠寓”是龙湖倾力打造的高品质长租公寓品牌,设置了休闲共享空间、健身、棋牌、阅读等功能分区,依托充分客户访谈及客户研究以及地产开发、商业运营、物业服务等优势主业形成的有效聚合力,力求打造具备舒适、安全、便捷、时尚、社群五大特色的青年社区。

  2017年3月,龙湖集团召开冠寓品牌发布会暨龙湖冠寓重庆(楼盘)源著店开业仪式,发布会上龙湖首次发布冠寓品牌形象及品牌主张,并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”3条符合青年居住习惯的特色产品线。2017年10月,冠寓于广州(楼盘)推出天河旗舰店,由此完成4个一线城市的布局。2017年11月,龙湖西安(楼盘)公司与上实城开西安公司战略合作,龙湖收购后者所持的商业及公寓综合体项目。2017年12月,成都四间冠寓新店开业……

  尤其是2017年9月,“冠寓”正式进入北京(楼盘),冠寓酒仙桥旗舰店开业,1000多平方米的共享空间、空中花园、书吧、咖啡厅、电影院,为租客营造最优质的生活环境。冠寓酒仙桥店开业仅12周,出租率达到96%,刷新了2017年北京长租公寓市场的成绩。

  “龙湖集团有四大业务板块,地产、商业、物业和长租公寓四大业务,我们称为四大主航道业务。长租公寓业务目前从拿项目决策开始,就能获得集团的充分信任、授权和支持,未来也将会是龙湖的一个重要的亮点。”龙湖集团冠寓总经理王俊英表示。

  冠寓的商业逻辑

  2017年是龙湖冠寓的发展元年,围绕这一新的“主航道业务”,龙湖集团采取从轻入手、轻重结合、逐渐加大重资产比例的拓展方式。其全国的布局节奏在2017年下半年开启加速模式,完成了北京、上海(楼盘)、广州、深圳(楼盘)4个一线城市的全面进驻。截至2017年年底,冠寓已布局全国17个一线及领先二线城市,其中已开业的城市14个,门店共计50家,开业房间超过1.5万间,其中成渝门店出租率95%以上,杭州(楼盘)门店开业即满租。按照计划,至2020年,冠寓将达成20亿元租金、规模行业前3的目标。

  在快速布局的同时,龙湖集团更重视冠寓的品质,注重生活细节的设计。比如,所有房间均配备智能密码锁,免去丢失钥匙的烦恼,安全便捷。高品定制家具,全部由环保材料制作,从源头避免室内甲醛污染。此外,连续多年排名全国物业排行榜前3名的龙湖物业,将全权负责冠寓项目的全楼物业管理。

  长租公寓市场表面光鲜,有政策支持、市场预期高涨等“光环”,但长租公寓的回报率等问题一直备受质疑,配套的财税制度、法律法规等支持体系也尚不完善,随着市场的不断发展,相关配套体系亟须跟进。而随着诸多长租品牌进入市场,产品的同质化问题也不容忽视。

  对此,龙湖集团发挥责任担当精神,积极寻找应对之道。

  据悉,在获取项目资产原有的“轻资产”和“重资产”基础上,龙湖冠寓提出了“中资产”的概念。将之前的“轻资产”重新定义为纯品牌和运营的输出与管理,“中资产”为资产的10年以上租期租赁经营、股权合作、委托管理等方式,“重资产”即传统意义上,对于优质物业的收、并购,资产运营的商业模式,聚焦资产保值和经营增值。

  在运营模式方面,龙湖集团副总裁韩石表示,冠寓目前采取的方式是“轻、中、重”模式并举,并没有限制其侧重比,而是根据不同的城市、区域、环境、特点、物业情况,匹配不同的开发模式。背靠龙湖集团,依托充分的客户访谈及客户研究以及地产开发、商业运营、物业服务等优势主业形成的有效聚合,力求打造具备舒适、安全、便捷、时尚、社群五大特色的青年社区。

  在资金支持方面,龙湖集团已经在发行专项公司债方面有所突破。由龙湖集团旗下重庆龙湖企业拓展有限公司申报的住房租赁专项公司债券获上交所预审核通过,这标志着全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地。龙湖集团相关人士表示,专项公司债券的获批将进一步巩固龙湖集团在住房租赁市场上的领先地位,拓展企业融资渠道,降低融资成本。

  在产品开发方面,韩石率先提出了CityHub概念。龙湖将长租公寓、联合办公、配套商业相结合的小综合体生态模式称为CityHub,其核心在于引入城市的综合资源,为城市中坚力量服务。驱动城市中生活服务、文化娱乐、商业配套的资源互通,将每一栋公寓作为物联网时代当中的一个焦点,实现去“孤岛化”,以进入租住社区平台化的3.0时代。冠寓酒仙桥旗舰店就是CityHub商住办小综合体的代表之作。

  针对外界对于长租公寓回报利润低的问题,韩石表示,龙湖在成本控制、产品标准化等方面已采取相关举措加以应对。龙湖作为地产企业切入长租公寓市场,从回报和利润方面,向来不仅是单一的租金剪刀差的维度思考,而更多是对于城市存量物业及资产运营的商业模式,聚焦的是资产稳健保值和经营增值的逻辑。

(责任编辑:宋虹姗 )
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