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婚前购房婚后共同还贷 离婚时增值部分怎么分?

2018-02-27 07:31:12 和讯房产 

  本文转载自公众号:“MrHouse房小白”

  离婚时房产作为财产分割最为重要的一部分,在实践中,其形态有很多种,以结婚时间为节点,可分为婚前购买和婚后购买两种,无论是婚前购买还是婚后购买,都可能存在一次性支付和按揭支付两种方式,其中婚前按揭购买的房产在离婚房产分割时争议最大。

  夫妻在离婚的时候是需要对夫妻二人的共同财产进行分割的,但是往往就在这一个环节会出现很多纠纷,主要是因为对婚后共同财产的划分标准不清楚,那么婚前房产婚后增值部分离婚时对方有权分配吗?下面以我国婚姻法解释三第十条为背景,为大家剖析离婚时婚前按揭购买房产增值部分分割方式:

  【婚姻法解释三】第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  下面我们对上述法条剖析如下:

  首先,上述规定只要求在婚前签订不动产买卖合同即可,不要求在婚前就取得产权。

  其次,必须以个人财产支付首付款,如是夫妻一方婚前个人出资购买的房屋,但登记在另一方名下。

  最后,也是最为重要的一点,即该如何补偿另一方,依据上述规定,只是强调应补偿共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分,该如何计算相对应财产增值部分是补偿的关键,在实践中一般存在以下三种计算方式:

  第一种:婚后还款本金总额÷房屋原价×房屋现价÷2

  第二种:婚后还款本金总额÷房屋原价×(房屋现价-房屋原价)÷2

  第三种:婚后还款本金总额÷房屋原价×(房屋现价-结婚时房屋价值)÷2

  前面两种计算方式容易忽略婚前房产的增值部分,第三种则考虑了婚前房产的增值部分,将婚前房产增值部分排除分割之外,之所以出现上述三种计算方式,是因为对房屋增值部分的分割意见主要存在以下两种意见:

  第一种意见认为,根据我国婚姻法解释二第十一条之规定,一方以个人财产投资取得的收益,应认定为夫妻共同财产。故对婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分

  【包括婚前增值部分和婚后增值部分】也应认定为夫妻共同财产,连同婚后还款部分引起的房屋增值部分均由双方平分。

  第二种意见认为,婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分【包括婚前增值和婚后增值】归购房一方,就婚姻关系存续期间该房屋的增值部分,购房一方应当对另一方进行适当补偿。

  根据以上规定,对于一方婚前购买房屋,婚后还贷的,首先看房产登记在谁的名下,如果登记在双方名下,则为夫妻共同财产。

  如果登记在首付款支付人名下,则首先由二人对房产归属进行协商,协商不成的,法院首先考虑将房产判给首付款支付人。对于还款部分,法院不会仅仅判决将还款一半返还给另一方,还要考虑房产增值,由获得房产方对另一方进行补偿。

  

(责任编辑:宋虹姗 )
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