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卖出18万/平豪宅的首创置业 年初大笔融资为哪般?

2018-03-14 16:25:28 和讯名家 
  腾讯《一线》作者 孙春芳

  北京(楼盘)市朝阳区东三环央视新大楼正北50米,是首创置业开发的一个豪宅项目——首创天禧。

  这个项目只有两个户型——377平米和388平米的。

  该楼盘的代销商称,目前还有不到10套在售,均价18万元每平,总价在6800万左右。

  如今,首创置业又在该楼盘附近拿到了一个呼家楼棚户区改造项目。

  这让其他开发商非常“羡慕嫉妒恨”,因为在寸土寸金的北京核心地段,基本已经无土地可拿,而此前拿地开发了豪宅的项目,由于北京市政府的新房“限价”政策,迟迟开不了盘。

  据上述代销商称,此前北京新房的限价是每平8万封顶,最近有所放松,可以试探着触摸到10万左右了。

  凭借着在北京扎根多年,首创置业这家京城房企“地头蛇”,去年在北京的销售业绩几乎占到它总销售业绩的一半。

  而这家去年卖了558.5亿元的房企,野心不小。2018年其销售目标是750亿,力争800亿;2019年目标是1000亿,2020年则为1400亿。

  为了冲刺业绩目标,这家此前颇为“稳健”的京城房企,开年伊始,就开始了狂飙突进的融资计划——超过200亿元的融资额,而其去年的销售额也仅为550多亿元而已。

  在有关部门对开发商融资渠道逐步收紧的情况下,房企的融资成本急剧升高,首创置业也不例外,其2016年的融资利率最低仅为3.71%,而2017年下半年则上升到5.7%,如果考虑到信托融资,则其融资成本更是出现飙升。

  “富贵险中求”,首创置业在此情况下大举融资,能否鱼跃龙门,一步跨入千亿房企俱乐部,亦或止步关口,最终债务缠身?

  营收利润仅增1%

  在去年各大房企销售业绩出现翻倍式增长的情况下,2017年,首创置业录得销售业绩558.5亿,同比增长22.7%,增长率在房企排名中算是中等。

  其2017年年报显示,当年首创置业营收212.92亿元,增长5%,营业利润38.35亿元,增长1%。

  业绩平平,利润几乎零增长,跟其稳健的打法有关。

  截至2017年底,首创置业总资产1414.21亿元,总负债1094.89亿元,负债率77.42%,其中负债方面,银行贷款和公司债券合计664.54亿元,同去年581.88亿元相比,增长14.28%。

  其货币资金较为充裕,达到210.38亿元。

  在首创置业的销售业绩中,北京市场几乎贡献了一半,2017年,首创置业在北京卖出56.51万平米的房子,均价4万,总销售额225.82亿元。

  首创置业在北京、天津(楼盘)、上海(楼盘)等六大核心城市和澳洲的销售占比达到90%。

  2017年5月,首创与澳大利亚开发商合作,获取4个项目,3个在悉尼,1个在布里斯班。这4个项目当年为首创置业带来不错的销售量。

  北京棚改项目的暴利

  首创置业2017年的毛利润从13%一下子增加到27%,原因是一级开发(包括棚户区改造)利润增加。

  事实上,由于首创置业接连拿下北京多个棚改项目,它专门成立了土地一级开发分部(包括棚户区改造)。

  棚户区改造项目为首创置业带来巨额的利润,2017年财报显示,其一级开发分部的资产从2016年的64.38亿元增加到2017年的93.73亿元,净利润则从2016年的1.06亿元激增到15.24亿元。

  2017年,首创置业拿下顺义区北石槽棚户区改造项目,占地60.8万公顷。加上此前拿下的朝阳区呼家楼棚改项目,首创在京城的旧城改造中占据了颇为重要的地位。

  不过据上述代销商称,目前呼家楼棚改项目还没有全面启动,何时能够正式为首创置业带来真金白银的收入,还不好说。

  财报显示,2017年首创置业在北京新增的六个项目均在密云、房山、大兴、平谷等远郊区县。

  庞大的融资计划

  首创置业在资本市场的野心不小。

  3月5日,其公告称,计划发行不超过30亿的企业债券和100亿的中期票据;1月30日,其发行上市5亿美元票据;1月24日,其公告称,拟发行50亿元的境内公司债。

  总算起来,开年伊始,首创置业打算融资超过200多亿元,这还不包括没有公告的银行贷款、信托、资产证券化等其他融资方式。

  2017年,首创置业的融资还算“稳健”,财报显示,2017年其银行贷款和公司债券合计664.54亿元,同去年581.88亿元相比,增长14.28%。

  而2017年跟2016年相比,融资成本上升不少,2016年6月,首创置业发行3年期人民币私募债20亿元,利率仅为3.71%。2017年11月,其发行的3年期人民币公司债50亿元,利率上升到5.7%。

  此外,首创去年还进行了此前甚少进行的信托融资,2017年9 月,其从华鑫国际信托融得 20亿;2017年12月 从华澳国际信托融得 11亿元。

  一位信托高级经理表示,去年下半年,信托的利率已经达到12%左右,到2018年年初,则更高。

  能迈入千亿俱乐部吗?

  首创置业年初就有宏大的融资计划,似乎在为它的业绩冲刺准备弹药。

  按计划,首创置业2018年销售目标是750亿,力争800亿;2019年目标是1000亿,2020年则为1400亿。

  为此,首创置业积极增加土地储备。

  2017年,首创置业获取19个二级项目,总面积318.7万,总投资367.6亿元,这些土地项目半数在北京。

  截至2017年年底,首创置业的总地上建筑面积权益面积为620万平方米。

  去年,首创置业的销售业绩主要来自北京、天津等六大核心城市和澳洲。

  此后,其业务重心将继续放在京津冀、长三角和粤港澳大湾区,并主要通过并购方式取得优质项目,而京津冀土地一级开发资源的获取也是其工作重心。

  为了冲刺业绩,首创也向万科、碧桂园等一线房企学习,实行营销为核心的资源共享机制,通过利益的激励,从营销端发力,冲刺千亿俱乐部。

  然而,2018年的开局,业绩却并不理想。数据显示,截至2月底,首创置业合约销售额为59亿元。而万科、恒大、碧桂园已在2月末已突破千亿的销售大关。

  就首创置业的融资计划、业绩目标等问题,腾讯《一线》致电首创置业,截至发稿,未获对方回应。

    本文首发于微信公众号:棱镜。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵然 HZ002)
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