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中骏置业财务杠杆改善,评级上调至“B+”;展望稳定

2018-03-20 16:50:07 和讯房产 

  香港,2018年3月20日—标普全球评级今日宣布,将中骏置业控股有限公司(中骏置业)的长期企业信用评级由“B”上调至“B+”,展望为稳定。同时,我们将该公司未到期的优先无抵押债券的长期债项评级由“B-”上调至“B”。中骏置业为一家中国地产开发企业。

  我们上调中骏置业的评级源于我们预计,基于持续营收增长和较高利润率,2018年该公司的财务杠杆将在去年的改善基础之上保持大致稳定。上调该公司的评级也表明我们认为,中骏置业将继续通过扩大规模和增加地理分布多样性使其市场地位得到进一步提升。

  中骏置业2017年的利润率增长和债务下降均超出我们预期。2017年,该公司的债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率由2016年的6.5倍大幅下降至4.8倍,毛利润率由2016年的25%上升至34.1%,收入增长29%。

  我们预计未来两年内,销售额增长和较高的利润率将继续支撑中骏置业良好的财务状况,且该公司在规模扩张方面将保持节制。因此,我们预计未来两年内其债务对EBITDA的比率将保持在5.0-5.5倍区间。

  我们预计,中骏置业2018年的合约销售额将稳定增长至450-500亿元人民币。这主要得益于该公司逾800亿元人民币的可售物业资源,这些资源中64%位于一二线城市。过去两年,该公司的销售去化率一直保持在60%以上的较高水平。

  中骏置业2017年的年合约销售额由2015年的145亿元人民币逐渐增加至332亿元,我们预计其规模将继续稳定增长。该公司的地理范围现已扩大至23个城市,且在一二三线城市之间分布均衡。

  我们认为,中骏置业未来两年内将保持较高的利润水平。过去三年,该公司的毛利润率一直保持在25%-35%。2015-2016年,该公司在上海(楼盘)、北京(楼盘)、天津(楼盘)和南京(楼盘)等重要城市的销售价格均实现了强劲增长。我们估计该公司截至2017年底的未确认销售额的毛利润率为28%-30%。此外,该公司拥有1480万平方米的土地储备,平均成本仅为每平方米3611元人民币。这些因素均将缓解中国政府采取限价措施和土地成本上升对该公司利润率造成的压力。

  我们预计中骏置业将继续进行较高的资本支出用于购置地块和项目建设,从而支撑其规模扩张计划。该公司制定了积极的目标,计划2018年合约销售额500亿元人民币,中期内到2020年实现1000亿元。不过,我们预计该公司仍将保持灵活的增长战略,拿地步伐将视市场状况和销售业绩而定。我们估计该公司2018年的购地支出将增加至220-230亿元人民币,占其同期估算销售现金收入的60%-65%。

  我们认为,中国政府为给房市降温采取的严厉措施以及收紧大中型城市的土地供应已经改变了中骏实业原有的扩张计划。该公司制定了25%左右的利润率目标。为了实现这一目标,我们认为该公司将在其他二线城市和大中城市的卫星城市寻求机遇。为了降低执行风险和防止投资负担过重,中骏置业可能将通过并购或合资的方式实现扩张。该公司2017年获得的38个地块中有29个便是通过上述方式获得。

  对中骏置业未来12个月内的稳定评级展望表明我们预计,该公司在维持稳定的销售额和拿地速度的同时将在扩张方面保持节制。我们也预计该公司销售额的增长将弥补可能的利润水平下降。

  如果中骏置业的财务杠杆上升幅度超出我们预期,我们可能会下调其评级。如果该公司的(1)拿地步伐变得激进,同时销售额又低于我们的预期;或(2)利润率显著下降,导致债务对EBITDA的比率大幅高于我们预期的5.0-5.5倍区间,那么可能会导致前述情形发生。

  我们认为未来12个月内上调中骏置业评级的可能性有限。但如果该公司的销售额大幅增长、土地储备分布多样性显著增加,同时仍能够不断降低财务杠杆并保持销售额增长和利润率稳定,那么我们可能会上调其评级。

(责任编辑:宋虹姗 )
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