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【深度】资色丨中粮地产营收降22%,一把好牌浪费了?

2018-03-22 07:22:08 和讯房产  李霂轶

  中粮地产(000031,股吧)已被同是央企的中海、保利甩下好几条街了,但是,中粮的脚步并未因此加快。

  中粮地产,属于国务院最初核定的16家以房地产为主业的央企之一中粮集团,有着中粮集团的强大背书和强劲的资金支持,但连年来,中粮地产的业绩并没有匹配得上它的身份。

  3月16日,停牌已有八月之久的中粮地产股份有限公司(以下简称中粮地产)发布2017年年报,2017年1-12月,中粮地产销售额261.59亿元,实现归属上市公司股东的净利润9.45亿元,同比增长31%。相关数据显示,2014年中粮地产实现合约销售约154亿元, 2016年销售金额不足200亿。销售额徘徊在房企百亿阵营。

  业绩并非“说得过去” 多指标堪忧

  和讯房产查阅资料发现,中粮地产2014-2017年的营业收入分别为90.4亿、137亿、180亿、140.4亿,可以看到,报告期内,中粮地产营业收入140.42亿元,同比下降22%,中粮地产给出的原因是可结转房屋销售面积的减少,而房地产开发行业平均营业收入增长率为4.28%。

  中粮地产2017年年报数据显示,其销售费用、管理费用、财务费用这三大费用占营业收入比重分别高达4%,3%和7%,资产负债率为84.4%,对于百亿级的中粮地产,费用和负债率较高,而这方面一直是业内不看好中粮地产的原因之一。此前中粮地产一度被国家审计署点名,在对其进行财务收支审计结果中,中粮地产被指在内部管理方面,存在多项问题。

  此外,中粮地产净利润为17.35亿,少数股东权益有7.9亿,占比明显偏高,也就是说,在中粮地产的并不多的净利润中,很大一部分是属于少数股东的。而在反应企业盈利能力的数据上,年报显示,中粮地产的毛利率为36.33%,与2016年的34.26%变化不大,而其2017年一季度的毛利率却达到52.77%。

  “大家都觉得看不懂中粮地产,一个背靠大树又被市场普遍看好的上市公司,至少应该保持一个说得过去的业绩,但情况完全不是这样。”一位地产分析师曾对相关媒体如此评价中粮地产,近几年,中粮地产的状态仍是如此。

  浪费一把“好牌”?

  实际上,开发商的残酷厮杀中,中粮地产占足了优势。

  相关数据显示,2017年上半年,中粮地产加权平均融资成本仅为1.7%,相比之下,同为央企的保利地产(600048,股吧),同期数据为4.75%,虽同是背靠大树,融资成本都较低,但是中粮地产1.7%的融资成本是其他企业难以企及的,在金融监管趋严的当下,大部分民营企业甚至需要承担6%甚至更高的融资成本,超过10%的企业也已不是少数。

  中粮地产在此次的“致股东”书中,提到“以方寸之心蓄进取之志”,但是,一系列数据显示:这家企业发展慢,且自身能力并不突出,再发展的动力和空间并不足。

  为证“进取之志”,中粮地产也在试图冲破现状,前几年,中粮表现出对拿地几乎无兴趣的状态,相比之下,2017年的中粮地产算是大改变了。报告期内,通过公开市场招拍挂及股权收购,中粮全年新增23个项目,计容建筑面积合计349.58万平方米。还申报了深圳(楼盘)宝安25区、深圳梅林工业区、深圳宝安区大洋工业统筹片区启动区等城市更新项目。

  但是,城市更新项目普遍持续时间长,中粮地产大多项目尚未取得成果,短期内,中粮地产的业绩冲刺仍需等待。

  八个月以上的重组可以拯救惨淡业绩吗?

  房地产市场早非几年前,如今的楼市已是“逆水行舟,不进则退”的阶段。中粮地产怎么会不知道这一点,但其“生存之道”并不清晰。

  年报还透露一个重要信息:本次重组标的资产初步确定为Vibrant Oak Limited(中文名称为“明毅有限公司”,一家在英属维尔京群岛设立的公司,大悦城的控股股东)100%股权。公司期望通过本次重组,与大悦城形成住宅、商业板块的优势互补,打造统一的房地产专业化平台,在地产主业中注入新的商业地产元素,变身一家全业态地产公司。

  2011年,时任中粮集团董事长的宁高宁提出,在住宅为主的中粮地产及商业地产为主的中粮置地两大地产业务合并完成后,将以A+H的方式整体上市。七年后的今天,宁高宁的蓝图毫无进展,并且,大悦城和中粮地产分工界限也愈发模糊。一个明显的现象是,大悦城在快速扩展商业项目的同时,中粮地产也推出“祥云小镇”等类似项目。

  此次重组对中粮地产的重要性不言而喻,从2017年的年报来看,中粮地产收下大悦城后,势必有更多的动作,但是,要想中粮地产惨淡的业绩在短期内有大幅提升,远远不是一次重组可以解决的问题,中粮地产需要时间,但是房地产市场需要争分夺秒。

  根据中粮集团的“十三五”规划,中粮集团将致力于打造2—3个营业收入超千亿元规模,4—5个超500亿元规模的专业化公司或平台,并拟推动粮油、食品、金融、房地产这四大板块整体上市。中粮地产可否完成地产板块的任务吗?中粮地产又是否如期完成股民的复牌期望?

  自2017年7月24日起由于该重大重组事项停牌,至今已长达8个月,而且资产重组仍未完成。中粮地产对此表示,由于本次重大资产重组涉及国有企业改革及跨境交易,方案复杂且工作量较大,重组方案尚需进一步协商、确定和完善,有权监管机构的审核尚在进行过程中。

(责任编辑:宋虹姗 )
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