直播：2018观点年度论坛——小年大周期

　　主持人：谢谢刘爱明先生的分享，无论是怎样的行业或者是产业，坚持传统赢得现在，努力创新则可以拥有未来。在互联网和新经济改革带动下，房地产行业内生和外延面临着诸多重构和变革。

　　接下来进入对话环节，本环节对话的主题是“风口下的房地产创新时代”。有请本环节的主持嘉宾，广东省房地产研究会副会长韩世同先生，以及对话嘉宾：爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容女士；彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生；铂涛集团副总裁莫敏俭先生；深创投不动产基金管理（深圳）有限公司总经理罗霄鸣先生；九宜城商业有限公司高级副总裁赵晓萍女士；VaShare创始人兼CEO庄海先生；广州市城发投资基金管理公司董事总经理李文峥先生；深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良先生。

　　接下来把话筒交给韩世同先生，本环节的主题是“风口下的房地产创新时代”，有请各位对话嘉宾。

　　赵晓萍：去年开始中国的商业地产有很大得变革，很多原来的开发商从重资产变成了轻资产，我们公司是投、融、管、改、退的模式，更多的是做一个商业的生态圈。我们可以和小米做一个类比，小米有70几个合作的公司，我们也有很多的合作公司，我们会占一些股份，从中孵化了很多的品牌，我们有自己孵化的广告公司、商学院，品牌方面我们之前也有几个包装上市的，所以我们在这一块做到了生态圈的循环，现在发展非常快，目前已经有差不多70多个项目了。

　　韩世同：管理面积大概有多少？

　　赵晓萍：差不多有600万平米，是新三板的前三四名。

　　韩世同：在商业运作方面也是出奇制胜，你们是营造一个商业生态，服务商业企业去上市，我觉得这也是非常好的一种模式。

　　赵晓萍：对，还有就是我们会有一些贷款的集团，小租户在装修方面，我们可以给他们提供装修贷款，给开发商我们也可以先给他们装修，卖完之后再还款。做商业地产是需要有钱的，再加上我的团队是通过公司加上开发商的团队一起合作，有很好的服务意识，又有比较好的系统化管理。据统计，全国90%的商业项目都在小开发商手里，他的困难和痛点就是没有好的系统，没有好的人才，我们在这一块是解决了市场的一个痛点。

　　韩世同：赵总给我们探讨了一个新的模式，也让我们联想到刘爱明总探讨的打造产业园区的生态环境，这一点也非常重要。现在要通过服务来创造自身的价值和为服务的对象提供很好的服务和价值。

　　下一个问题提给张总，刚刚您的演讲时间不够，没法展示你们五花八门的创新，你们有自己特殊的地方，所以你们也能够在很短的时间内成为商业运营方面的佼佼者，而且你们不完全是利用资金杠杆，你们的重点还是在业态创新的方面，包括你们的线上服务体系，看得也让人眼花缭乱，希望您再跟我们分享一点干货，有很多人想跟您合作，肯定想知道你们的服务模式是什么样的，你们是像酒店管理公司这样的服务吗？轻资产肯定是有很多模式的，这个模式才是最核心的点，请您从这方面给大家进行介绍。

　　张华容：我们目前签约的项目有70个左右，管理面积大概800万平米，到今年年底我们会开20个左右的爱琴海购物公园，我们在前期的合作过程中有几个模式，第一，我们共同拿地，由我们的房地产开发公司或者是商业运营公司共同拿地，共同参股，或者是进行股权的收购。第二，进行商业物业的租赁和商业物业的服务，或者是商业物业的收购。第三，纯粹的轻资产，土地的获取和商业物业的开发都是对方的，我们负责经营和管理。这是我们的获取方式和企业的经营模式。

　　我们的产品是什么样的，怎么能经营到现在？其实我们的产品很单一，就叫爱琴海购物公园，它和一般的购物中心的产品逻辑是没什么两样的，这种产品模式在多样化的合作状态下都不会改变它的本质，就是购物中心的运营和商业管理团队是由我们来操作的，操作权以及后期的运营管理权是要相应独立或者是有一定的自主权。当然我们要对它的收益和运作模式都有一定的保障，并且我们也在讲投、融、管、退。因为我们和有基金为背景的公司不一样，在融资方面和退出方面，以我们这个公司的能力来说是做不了的，但是以我们的集团做背书，从相关的合作单位，有很多的金融机构跟我们做产品融资。

　　目前我们所运营的项目里面，不管是土地阶段、运营阶段，还是说正在招商建造阶段，都有这种产品合作的机会，各种金融机构都有，包括有银行、信托基金等等，我们通过不同的产品来做。在退出的环节，我们能起到的作用，一方面是我的产品的优化，第二方面是我的资产的增值，第三个是未来可预见的收益。

　　可能有人会问，大家都在做，你们凭什么活下来了，并且活得还不错，而且有信心未来活得还不错？这就是我们有产品的创新。我们的产品创新，一是业态、内容，第二是空间、第三是价值创新。

　　从业态创新来讲，我们主要基于三个方面，第一方面是基于消费者的需求，第二方面是结合科技和市场的变革，第三是基于未来的价值产生，这三个方面不具备，我们不会去创新业态。

　　空间创新方面，我们是为了自我革命，并不是为了比较谁或者打败谁，我们不停地去复制，不停地去做钢筋水泥结构的话，它的生命力就不强，所以我们会根据不同的区域、不同的地块、不同的城市人文，我们会进行场景的个性、空间的个性，如果大家有兴趣去看每一个爱琴海购物公园，你会发现它里面的空间是不一样的，它的动线和它的每一个业态上的位置都不一样，都是有原因的。

　　另外是对未来的价值创新，我们在管理模式、团队建设、产品增值方式有一些动作。

　　韩世同：彩生活上市四年，引领了一个社区O2O的潮流，别人都风风火火，中间也死了一大片，现在彩生活再度在资本市场受到追捧，您刚才的演讲还是非常的冷静和清醒的。未来还有很多人希望把物业管理从一个包袱、累赘的事情变成增值点，从对物的管理变成对人的服务，在这方面您有什么经验供大家参考？你们系是一个先行者，你们是很创新的，过程中也比较艰难，希望今天能向大家介绍一点经验，让更多的从业者不要走弯路。

　　唐学斌：我觉得有几点值得分享。第一，物业这个行业上市确实对企业来说是有帮助的，所以我觉得现在想把物业公司上市的企业应该是要利用好现在这个窗口，尽快把企业做成一家上市公司，因为现在资本非常欢迎大家去参与但是确实这是一个风口，能够帮助大家很快的飞起来，在能飞的时候为什么不飞呢？

　　第二，每家企业所处的竞争地位是不同的，比如说房地产的这几家头部企业，它肯定会做大，而且要做强，因为它自己的生产能力足够大，而且它的发展很快，所以它肯定能继续做大。但是也有很多专业性的细分行业，在这个时候也很有机会把它做起来，它不一定做得很大，但是在一个细分行业做老大，也是有机会有很高估值的。

　　第三，物业行业靠物业管理赚钱恐怕并不太靠谱，当然那些高端的细分市场可以这样做，但是大多数物业管理是不可以的。所以物业管理一定要和互联网结合，即使你是专注于做物业管理，你也要和互联网结合，变成一个物业+互联网。但是有可能你有雄心壮志，你像彩生活一样想搞一个互联网+物业，这样也可以，但是这条路现在的机会不大。所以我们认为大多数物业公司应该是走物业+互联网的路子，彩生活这个平台是很开放的。

　　韩世同：您在演讲的时候提到了雅居乐，它刚上市就受到很大的欢迎，中海的物业也有上市，当然它是借壳上市，没有你们IPO的效益那么大，除此之外还有万科、保利的规模都很大，所以我觉得这个市场也蛮值得期待的。

　　下一位是来自铂涛集团的莫总，你们是做连锁酒店的，你们和7天集团是一起的吗？

　　莫敏俭：7天就是铂涛的一个子品牌。

　　韩世同：几年前有人跟我说过你们是用打造五星级酒店的方式做四星级的产品，我不知道是不是这样的。目前酒店业也是竞争比较激烈的，它也是商业地产的范畴，请您谈一谈，你们的运营创新有什么做法？另外你们也会不会考虑REITs或者其它的方式？

　　莫敏俭：集团已经下属有3000多家酒店，现在我们最主力的酒店是中端的品牌，比如说麗枫、喆·啡、希岸、潮漫、铂涛菲诺我们跟很多房地产开发商都在进行一定的合作，我们拿下一些物业做我们旗下的酒店品牌。

　　刚才也听了一些分享，看到整个房地产业的基本毛利率、净利率相对来说在现在有所下降，大家认为是一个小年。但是酒店业在这两年是一个大年，我们现在的净利率都比较高，以铂涛为例，或者是我们看到另外的上市公司华住，我们的净利率都在20%。我们在之前解决开发商的存量物业方面做了不少的工作，帮大家获得了比较好的投资回报率，现在在中端酒店，我们的投资回报率在30%左右，所以我们的一些投资人在拿下物业的之后，在3年到3年半左右，最多在4年到4年半左右就可以收回全部的投资。

　　现在我们已经在跟一些开发商进行了深度的合作，比如说他们在做房地产开发的时候就已经考虑到酒店的嵌入，包括酒店服务的嵌入，从开发到设计、规划，以及到后面的运营，还有中间的融资。相对来说过去开发商和国外的酒店集团的合作比较多，但是在目前国内的酒店集团已经越来越大了，铂涛和锦江集团加在一起已经是全球第三大的酒店集团，所以国内的酒店也越来越受到重视，铂涛集团现在也跟很多的房地产开发公司在进行深度的合作。

　　韩世同：我的体会，第一是专业化，第二是闷声发大财，因为很多的酒店很难经营，但是你们运作得非常好。

　　下一位是安云集团的耿总，您被称为旧改专家，深圳的旧改在全国都是走在前列的，如果没有一点创新，没有一点过人的工夫不一定能够获得这种称号。今天您也要扣着我们的主题，谈谈长租的话题，长租能不能和旧改有一定的结合？

　　耿延良：谢谢主持人，感谢观点给我这次机会。

　　我跟大家分享两点，第一，城市更新这个话题，今天存量时代已经到来，存量的核心就是城市更新，在中国真正大规模的城市更新是从深圳开始的，深圳从一个小渔村变成今天这个国际化大大都市，一路走来就是一个城市更新的历史，我个人的一个经历，我是从佳兆业到卓越集团，先后组建了四个城市更新公司，尤其是卓越集团，2013年组建城市更新公司，到现在目标是上千亿的规模。房地产开发传统思路，靠规模、品牌、资金实力竞争的时代已经过去了，我非常赞同今天很多嘉宾的观点，企业的竞争未来将是差异化和专业化的竞争，这是我的第一个观点，尤其是存量时代城市更新的思路和路径，最重要的还是专业化，尤其是最近两年，我成立安云公司以后，我们做的一件事就是做城市更新全流程的顾问，从各大公司拿地、拿项目，到全流程的回迁安置等等，我也做政府的顾问。现在的百强企业里面，我的规模没法和他们比，但是我和这里面至少15家企业做城市更新的顾问。

　　所以谈到未来房地产行业怎么发展，我认为我们中小企业、创新企业也有机会，我也不认为存在大年、小年的问题。城市更新涉及到一个城市的产业升级、人居环境的改善、未来经济社会发展的系统性的工程，它不是一个单一的房地产供应的问题，所以我们要正确认识，存量时代大家记住一点，城市更新才是我们未来的必由之路。

　　韩世同：城市更新这个话题才刚刚开始，未来大量的城市的发展都需要通过城市更新来进行。早期的农田、旧工厂等等容易做的都做了，剩下的都是难啃的骨头。

　　接下来一位是广州城发基金的李文峥，城发投资是华南地区最大的一个城投的基金，请您谈谈长租、短租的问题，你们从基金角度来看，这个话题怎么样？或者在商业的方面您是怎么看的？

　　李文峥：广州城发基金其实是广州市政府的一个联合保险公司的投资平台。

　　韩世同：你们跟城投有什么区别？

　　李文峥：跟城投是同一个单位，我们也有一些资金会投到它那里去，我们有合作的关系。

　　因为今天的主题是讲风口下的房地产创新，我之前对REITs这一块比较了解，我想今天借这个机会跟大家分享一下我自己十几年的REITs从业经历，从创新的角度跟大家谈谈自己的体会。我们讲创新的时候，可能大家想到有技术的创新、产品的创新，今天我想讲一个商业模式创新的话题，就是围绕REITs这么一个商业地产的商业模式重构的主题。现在国内真正的REITs还没出来，但是香港、新加坡都有了，很多国内的资产在新加坡和香港发了REITs，包括最近刚刚有一个项目刚刚在新加坡发了一单REITs。

　　国内的REITs还没出来，业内也在呼唤，在这种情况下我们怎么做好准备，怎么迎接这种商业模式，这是一种比较新的课题。我们去年开始跟北京大学在做一个REITs的课题研究，已经出了4份报告，我们理解REITs最核心的地方，它是一个定价机制，同时它也可以理解成三个平台，它是融资的平台、投资的平台，资管的平台。

　　商业地产最重要的一个指标就是资本化率，这个资本化率也是通过一个公司很容易推导到一个分红收益率上面来的，它是没有套利机会的。所以如果推出REITs这个产品，这个市场一旦做大，它就会通过金融市场去产生一个定价的主导权，从而传导到商业地产上面来，这样就导致商业地产的市场定价更加符合投资的逻辑。

　　第二是REITs作为一个平台，我原来也参与了越秀的REITs，所以我对这一块的理解比较深，越秀的REITs本身是一个融资的平台，在未来的持续经营中，它还要做银行贷款、发债等等，而且它的融资是比开发商的融资成本还要低、期限还要更长的，因为它的产品更稳定、风险更低。

　　另外它是一个投资平台，REITs本身是一个实体，它可以不断地扩张，它可以不断地买东西，可以从发起人这里买，也可以从市场第三方去买，所以它会变成一个投资平台。还有一个就是资管平台，现在有很多企业，包括有一些商业地产企业，也在打造一个整体的资产管理体系，如果有了REITs，我们的资管体系的打造，它的核心的逻辑是有很大不同的，刚才我们也提到Ebitda这个逻辑，如果我们有了REITs以后，更多的可能会有一个投资回报率的逻辑，也就是我们会看整个IRR的情况。

　　韩世同：感谢李总给我们分享REITs的话题，REITs在国内短期内可不可以实现？

　　李文峥：REITs这个话题讨论了已经有10年了，我觉得今年应该是一个最好的推出的窗口期。

　　韩世同：下一位是庄海先生，请你结合长租、短租方面来谈谈。

　　庄海：我们这个公司叫VaShare，可能大家没听说过，我们是一个新的创业公司，之前我们在途家网，我是途家的创始人之一，去年出来开始做VaShare。途家是为旅游地产服务的公司，是跟旅游地产结合的，我们公司也是切入旅游地产这件事情，我们公司是途家网和携程投资的。

　　我们为什么想切入旅游地产市场呢？我们觉得它的规模是足够大的，我们测算这个规模有10万亿人民币的存量市场，这个市场的问题也很大，我们判断旅游地产一个最大的问题就是它没有用，大家买了旅游地产基本上没有什么用，大家无论是休假的时间还是旅游地产单一地点的属性，很少有人有那么长时间的假期，一年会在旅游地产住上几个月，绝大多数人是不会这样的，一年可能住一两个礼拜，自己买一套房子真正能住在这里的情况是非常少的，海南三亚可能比较多一点，但是大部分的地方最大的问题就是没有用。

　　一个资产没有使用，它最后就没有价值，我们想解决这个问题，如果不解决，它就是一个非常大的财富的墓碑，或者是财富的纪念碑。你买一个旅游地产的时候，入门的门槛很高，随便一套房子要100万，它确实有升值的空间，但是要卖的时候很难，真正要找到想买你这个房子的人，其实也是不容易的，交易成本和交易时间都很高，这是旅游地产现实的问题。

　　怎么解决这个问题呢？首先从旅游地产使用的角度入手，我们把它用起来，原来买旅游地产最大的问题就是我买的时候只是一个单点，单点肯定是用不了的，我几年去一次，无论住多久都是浪费的，我们建立一个品牌，我们希望把所有的旅游地产的开发商联系在一起，把他的房子做成一个网络，这个房子本身运营起来，入住、接待的成本是很低的，主要的成本是房租，我们用一个预付费会员的方式，把预售转成批发，这样可以让我的会员在整个体系里面入住，我们的口号是“一房在手，住遍全球”，任何一个业主买到一个旅游地产的房子，可以在整个体系里入住，无论你去哪儿玩，都可以有你的房子住，这是一个交换平台，可以建立一个网络，当然预付费很重要，因为预付费，我们可以保证它的单价比较低，而且保证这个房子的稳定运营，对开发商来说一是增加它的价值。

　　第二是我会把这个钱拿来租用开发商的房子，因为是预付费的，我可以保证它的稳定收入，这跟经营酒店不一样，经营酒店的收入是不一样的，而且它是收入后置的，我把收入变成前置，这一点跟REITs也有很大的关系，原来做REITs做不好，因为它的租金收益率太低，做经营的收入是不稳定的，只要你有稳定的现金流，后续处理的方法就有很多，它的出口也很多，REITs也是一个可以考虑的点，它也是可以有很好收益的。

　　另外我们还在做一个事情，旅游地产跟刚需有很大的不同，刚需地产一年12个月都要住在里面，所以你要买一套房子有百分之百的所有权，旅游地产你只用它很少的地方，你可能只用两个礼拜，或者用一个月，你为什么要买它百分之百的产权？所以我们把房地产做一个分权使用的方式，大家可以不再买旅游地产的百分之百，我可以买它的1/10的所有权，比如说200万的房子，我可以只花20万，这样面向的市场就大很多，我的使用权益也没有变化，因为我全买下来，一年也只住两个礼拜，我买1/10的权益，我也只住两个礼拜。

　　韩世同：时间的关系，我们不得不打断您，按照您的想法，旅游地产业会得到充分的发挥效益的机会。

　　最后请深创投的罗总给我们讲讲，你从基金的角度谈谈您对这个主题的看法。

　　罗霄鸣：我说说长租、短租的话题。现在大家都在看长租公寓的REITs，保利等等公司最近都在做这样的安排。

　　我们从这类资产的特征来分析一下，长租更多的是有生活属性，或者居住属性，而短租其实更多的是一些消费的属性，或者它来自一些冲动型的诉求。这两个完全本身不同的属性，决定了这两类资产所面临的现金流的特征，因为长租和居住有关，所以它不可能无节制的上涨，短租很多是冲动消费，有时候你可以通过一些技巧，或者是抓住他的痛点，能在一些资产上带来很大的增值空间，但是长租不行，长租无论你玩什么花样，无论多么提高他的复用率，对你生活中的支出你是有上限的，我们还要吃饭，还要出去玩，不可能在这上面有很大得空间。

　　从这个角度来讲，如果说从一个投资品的方面来看，短租对投资的可行性或者空间更大，但是长租同样有机会，咱们说现在国内有这么多人做长租公寓，大家感觉收益率很低，但是我们看海外，美国最大的几只REITs都是公寓类的，为什么他们做得这么好？刚才提到的那些冲动型的东西难道不存在吗？这是在于真正你要做长租，你要获利，可能不再是一门心思的拿着，就像现在的房地产这么火，恨不得拿10年、20年，让它增值上天，把炒什么都划算。

　　其实海外的长租公寓是一个交易型的投资，他们成功在于能精准把握周期变化，像最近这几年房价高的时候，可以看到他们在卖它的资产，或者是重新规划它的资产的位置，在2009—2011年的时候，恰恰是它大举买入资产的时候，那时候恰恰是金融危机的时候。

　　韩世同：非常感谢，我们的话题很多，大家谈得都非常精彩，谈了长租的问题，REITs的问题，还有商业地产方面的问题，非常感谢各位，把你们的干货都向各位嘉宾进行了分享。