注册

【深度】资色丨收购万达酒店“一本万利”,富力却遭独董沽清26万股

2018-03-23 07:56:40 和讯房产  李霂轶
资色丨收购万达酒店“一本万利”,富力却遭独董沽清26万股
  3月20日,富力地产遭独立非执行董事郑尔城在场内以每股均价20.25港元减持260,280股,占比0.03%,涉资约527万元。减持后,郑尔城最新持股数目为0。

  彼时,富力地产刚发布2017年年度业绩公告,净利润214.2亿元,同比增加204%,并制定了2018年的协议销售不低于1300亿元的目标,正处于春风得意之时。但是,梦想归梦想,富力地产已屡次失信未完成设定目标。

  从净利润上看,富力2017年确实赚了大钱,但风光之下,富力的压力仍存在。

  收购万达酒店,催高净利润

  按常理说,富力发布年报,且部分指标亮眼,暂且不说该体现多大的利好,至少不会出现高管减持的现象,但是富力地产独董郑尔城毅然决然的减持又说明什么?

  中央财经大学教授鲁桂华对和讯房产表示,一般而言,减持动机有两种,其一,因为股票价格高估,或未来可能有利空的消息,倾向于减持。其二,或许是内部人士基于自身投资组合调整的需要。前一原因居多。

  从富力地产的年报来看,最亮眼的数据无疑是净利润,达到了214.2亿元,同比增加204%,214.2亿,这是什么样的一个概念?2017年的销售额冠军碧桂园核心净利润246.9亿,而富力地产2017年的销售额仅排于20几名,从2017年的年报数据看,富力地产的营业收入仅为592.8亿,而碧桂园的营业收入为2269亿,是富力的近四倍。

  对于如此之高的净利润,富力将这归于万达酒店的收购,不可否认,高净利润为富力带来了一定的定价能力。鲁桂华表示,富力地产的销售净利润率36%,而碧桂园的销售净利润率为10.88%。从销售净利润率来看,富力地产优于碧桂园,这固然有两者产品结构不同的缘故,即富力地产主要运营酒店、物业等,而碧桂园主要经营住宅地产。但两者同为大房地产行业,销售净利润率高,说明富力地产具有一定的品牌优势和定价能力。

  年报公布数据显示,2017年富力地产在酒店方面的收入为23.7亿,同比增长达到74%,三年复合增长29%。主要原因一方面是17年一共有3家酒店开业,提高酒店项目的整体收入,另一方面是部份的万达酒店在第四季度交割后带来的收入。

  富力以公允价值变动的会计手法增加了总资产,直接将当初收购价格净资产的账面价值打折部分131.07亿元记为账面利润。

  也就是说,214.2亿的净利润中,收购万达的投资溢利131.08亿元占到了61%,如果去除一次性收益131.08亿元,富力地产2017年净利润仅为83.2亿元。

  富力地产公告称,集团产生溢价收购收益131.08亿元。租金收入增加3%,令物业投资分部盈利达4.22亿元,当中未计投资物业公允价值收益7.81亿元。酒店营运(不包括来自收购酒店资产的议价收购收益)录得亏损1.46亿元,而上年度则为亏损1.83亿元。集团的其他业务分部(包括建筑服务及足球队)录得亏损6.70亿元,而上年度则为亏损5.50亿元。

  逐年攀升的净负债率

  不容忽视的是,对富力来说,收购万达酒店,一边是全球最大豪华酒店主的美梦,一边是雪上加霜的债务压力。

  2017年,富力地产以总价181亿人民币收购万达商业地产手上的酒店资产,在和讯此前的报道中便提到,富力具有一定的资金压力,其急于回A的原因之一也是为了缓解这一压力。

  “富力地产在H股的市盈率仅为7倍多,估值水平低,意味着香港股市的融资成本较高,融资额有限。而高资产负债率,意味着富力地产债务融资的空间已经没有了。”鲁桂华教授此前曾对和讯房产表示,从富力地产历年的财务资料看,支撑其资产增量、销售增量的主要动力之一就是外部融资,这也是大陆地产企业的一般情形。

  克而瑞研究中心表示,万达酒店的收入将会在18年的财务报表里才全数入账,同时预计在2018年将为富力带来8亿元的净现金流入。

  如果按照高于6%的融资成本计算,富力一年所付出的利息和8亿元的净现金流入相比,孰轻孰重已难料。

  此外,年报显示,富力的净负债率上升至170%,同比增10%,高出60%-80%的安全值,财务风险加大。毛利率由2016年的28.3%升至2017年的35.4%,主要原因在于较高利润的项目结转入账。

  整体来看,富力收购万达酒店项目成了“一本万利”的划算买卖,但是富力本身的问题仍未解决,独董郑尔城的减持可见端倪。一个有趣的猜想是,富力收购万达项目,净利润同比增204%,那么融创将增加多少?

资色丨收购万达酒店“一本万利”,富力却遭独董沽清26万股
(责任编辑:徐帅 )
看全文
想了解更多关于《【深度】资色丨收购万达酒店“一本万利”,富力却遭独董沽清26...》的报道,那就扫码下载和讯财经APP阅读吧。
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。