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景瑞控股:17年重点布局一二线城市

2018-03-24 10:49:15 和讯名家 
  景瑞控股合约销售增速缓慢,低于行业平均。17年拿地面积同比增长169%,继续聚焦长三角地区的发展,专注区域的一二线核心城市。净利率和毛利率均有上涨,但依然有待改善,净利润达到9亿,同比上升4.5倍。财务状况健康,短期资金压力较小。

克而瑞研究中心 沈晓玲、郭浩轩、袁千惠
克而瑞研究中心 沈晓玲、郭浩轩、袁千惠

  景瑞控股未能延续去年惊人的销售表现。2017年景瑞合约销售183亿,同比涨幅不足10个分百点。全年净利润增长4.5倍,毛利率上涨14个百分点。财务状况继续保持健康,净负债率为75%,比去年103%有所改善。通过收并购方式,继续在一二线城市布局,新增拿地面积同比上涨170%。

  业绩:销售增幅9.5%低于行业平均

  2017年,景瑞控股实现合约销售金额183.72亿元,同比增长9.5%;销售面积101万方,同比下降25.4%;2017年签约均价超18000元/平米,同比增长46.6%。销售金额和均价上涨主要得益于高端项目的增长。2018年,景瑞销售增长率为9.5%,从2014年以来,景瑞销售复合增长也只有27%,增长幅度明显低于行业平均。

【年报点评14】景瑞控股:17年重点布局一二线城市
  重点发展长三角区域。2017年,长三角区域实现合约销售金额159.1亿元,占比达到91%,较上年上升6个百分点。其中,浙江区域增长明显,销售金额达到95亿元,较上年增长46%。相反,江苏区域销售额出现轻微下滑的情况,销售业绩只有65亿,同比下跌14.5%。
【年报点评14】景瑞控股:17年重点布局一二线城市
  景瑞继续深耕一二线核心城市。从城市销售的分布来看,景瑞业绩明显着重在一二线城市。2017年一二线城市合同销售占比为73%,同比增长3个百分点。值得一提,景瑞一线城市的合同销售全部来自上海(楼盘),依然以长三角的核心城市为主,对于其他一线城市还没有进行布局。
投资:继续聚焦一二线城市
投资:继续聚焦一二线城市

  在各大房企争相圈地的情况下,景瑞也不甘示弱,拿地速度明显增快。2017年,景瑞新增23个土地项目,新增土地金额190亿,同比增加157%;新增土地总建筑面积266万平方米,同比增加169%;新增土地平均权益为60%,相比去年81%的权益比例,下跌21个百分点,合作拿地情况明显增加。另外,楼板价为7143元平方米,同比下跌4%,主要是二线城市的拿地比例增加,导致平均楼板价有所下降。

景瑞控股继续重点发展长三角地区,特别专注于区域内的一二线城市。2017年景瑞新增土地建面以长三角、重津和天津以及中西部区域为主,占比分别是55%、23%和22%。从城市投资来看,景瑞在一二线城市的新增土地建面占比达到了百分之百,显示出景瑞深耕一二线城市的决心。值得一提的是,这是景瑞首次进入武汉这个强二线城市,延续以一二线城市为主的策略。
  景瑞控股继续重点发展长三角地区,特别专注于区域内的一二线城市。2017年景瑞新增土地建面以长三角、重津和天津以及中西部区域为主,占比分别是55%、23%和22%。从城市投资来看,景瑞在一二线城市的新增土地建面占比达到了百分之百,显示出景瑞深耕一二线城市的决心。值得一提的是,这是景瑞首次进入武汉这个强二线城市,延续以一二线城市为主的策略。
截止2017年底,景瑞的土地储备总建筑面积为440万平方米,同比增加45%,主要新增来源于一二线城市的招拍挂土地以及对物业的收购。按照现时发展速度,预计土地储备能满足未来两三年的物业开发。另外,景瑞将继续收购写字楼跟长租公寓等优质运营物业,计划在新增土地的来源上,未来二手并购的占比不低于50%。
截止2017年底,景瑞的土地储备总建筑面积为440万平方米,同比增加45%,主要新增来源于一二线城市的招拍挂土地以及对物业的收购。按照现时发展速度,预计土地储备能满足未来两三年的物业开发。另外,景瑞将继续收购写字楼跟长租公寓等优质运营物业,计划在新增土地的来源上,未来二手并购的占比不低于50%。
财务:盈利水平有待提升,财务风险控制较好
财务:盈利水平有待提升,财务风险控制较好

  营业收入平稳增长。2017年,景瑞实现总收入156.7亿,较去年150.5亿增长4.1%。毛利25.2亿,相较2016年上涨312.6%。其中房地产(000736,股吧)销售152.5亿, 同比增长约3.5%,营业收入与房地产销售实现增长的同时,营业成本略微下降,主要由于年内交付建筑面积下降所致。17年净利润约9亿,同比增长4.5倍。显示出景瑞近年来营业收入稳定上涨。

  在盈利指标方面,景瑞毛利率增幅明显。17年毛利率为16.1%,较16年增长12个百分点;净利率为5.8%,较16年增长4.7个百分点。毛利率增幅明显,主要原因是景瑞基本完成三四线城市转移一二线城市的策略,市场布局调整让景瑞实现高质量的收入增长。另外,一二线库存占比增加,平均售价大幅提升所致。

  景瑞的平均借贷利率控制表现不俗。景瑞的借贷利率连续多年下降。景瑞17年平均借贷率为5.1%,同比下降0.2个百分点。景瑞平均借贷利率连续四年下降,相较于14年平均借贷率的7.2%下降了2.1个百分点。主要原因是景瑞全数赎回2019年到期的13.2%息率票据,另外再发行2020年到期,总额4亿美元的7.75%息率票据,将优先票据的平均利率从14.2%下降至9.66%。

在资本运营方面,景瑞财务风险控制情况较好。2017年景瑞净负债率为75%,较2016年下降28个百分点,达到60%-80%的安全值内。从企业的债务结构来看,截止2017年底,景瑞置业现金短债比为1.98,代表目前企业现金充裕,可完全覆盖短期债务,短期资金压力较小。此外,2017年景瑞长短期债务比为1.94,代表17年企业的短期债务总额有所增加,但财务风险控制情况依然较好。
在资本运营方面,景瑞财务风险控制情况较好。2017年景瑞净负债率为75%,较2016年下降28个百分点,达到60%-80%的安全值内。从企业的债务结构来看,截止2017年底,景瑞置业现金短债比为1.98,代表目前企业现金充裕,可完全覆盖短期债务,短期资金压力较小。此外,2017年景瑞长短期债务比为1.94,代表17年企业的短期债务总额有所增加,但财务风险控制情况依然较好。
【年报点评14】景瑞控股:17年重点布局一二线城市
【年报点评14】景瑞控股:17年重点布局一二线城市
    本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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