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由于业务规模扩大、分布多样性上升,旭辉集团评级展望调整为正面;“BB-”评级获确认

2018-03-26 10:11:20 和讯房产 

  香港,2018年3月23日—标普全球评级今日宣布,将旭辉控股(集团)有限公司(旭辉集团)的评级展望从稳定调整为正面。我们还确认旭辉集团长期企业信用评级“BB-”及其未到期优先无抵押债券长期债项评级“B+”。

  我们将旭辉集团的评级展望调整为正面,原因在于我们预计未来12个月该公司将保持强劲的销售业绩,进一步扩大业务规模和地理分布多样性。将合资项目考虑在内,我们仍预计旭辉集团能够维持其当前的财务杠杆水平。我们预计该公司快速增长的收入和息税及折旧摊销前利润(EBITDA)将抵消债务增长的影响。

  我们认为,2017年旭辉集团扎实的销售业绩增强了其市场地位,并巩固其作为国内大中型开发商的地位。2017年,旭辉集团的合同销售总额同比增长96%至人民币1,040亿元,在全国排名第15名。基于拥有的2,500亿元的可售资源,旭辉集团制定了1,400亿元的2018年总销售额目标。我们预计,该公司将与之前两年一样完成这一销售目标。然而,旭辉集团的权益销售额相较于国内更成熟的开发商而言规模仍属较小,如金地(集团)股份有限公司、世茂房地产控股有限公司。2017年旭辉集团的权益合同销售额为550亿元。鉴于该公司的合资项目体量较大,我们预计其2018年权益销售额将占总销售额的约55%。

  旭辉集团业务覆盖城市数量接近翻番,地域多元化得到大幅改善。2017年,旭辉集团合同销售额覆盖了25座城市的130个项目,而2016年则只有14座城市的80个项目。旭辉集团亦在减少对如北京(楼盘)、上海(楼盘)等一线城市的依赖,并开始扩大二三线城市业务,特别是该公司将业务拓展到中国中西部省份。全国前五大城市在该公司的总销售额中的占比也从2016年的76%下降至2017年的62%。就全国性开发商而言,旭辉集团的业务区域集中度仍然较高。但考虑到其土地储备不断扩大且分布更为均衡,我们预计未来两年内旭辉集团的业务集中度风险将显著降低。

  我们认为,旭辉集团将继续通过积极谋求合资项目来扩大业务规模。合资项目不仅有助于该公司迅速进入新市场,而且有助于其控制购地成本。但合资项目也增加了该公司经营和财务管理的复杂性。旭辉集团的合资方多为知名地产开发企业,而且合资项目的销售业绩较好,能够为公司带来健康稳定的收入和EBITDA。然而,如此大规模地参与合资项目降低了旭辉集团的财务透明度。除了该公司担保的项目层面银行贷款(截至2017年底共计约26亿元人民币),合资项目层面债务多为无追索权债务。我们在财务分析中计算信用指标比率时,已将旭辉集团的权益合资项目债务和权益EBITDA计算在内。

  我们预计,旭辉集团2016、2017年的强劲销售业绩将拉动其2018、2019年的财务收入实现强劲增长。此外,旭辉集团2017年已确认平均售价增长近40%,这使得其报表毛利率增长至27%(若回调收购部分合资项目时的库存再估值成本,则接近30%)。我们预计该公司的毛利率将维持在略低于30%的水平,利润率将保持大致稳定。由于土地价格和工程建设成本较低,因此使二三线城市较低的平均售价得到一定平衡。

  虽然2017年大规模的购地支出导致旭辉集团债务大幅上升,但我们仍预计该公司的财务杠杆可控。2017年底,该公司的合并债务对EBITDA比率上升至6倍,其穿透式(按权益合并合资项目债务和EBITDA后)债务对EBITDA比率约为5.5倍。2017年旭辉集团拿地步伐激进,其权益购地款项达450亿元人民币,占其权益销售额的逾80%。鉴于该公司2018年的购地款预算占其权益销售额的65%,因此我们预计该公司2018年将继续大规模购置土地。未来12个月内,随着合并EBITDA迅速增长且更多合资项目进入交付阶段,我们估计旭辉集团的穿透式债务对EBITDA比率将朝5倍水平改善。

  对旭辉集团的正面评级展望源于我们认为,该公司将继续扩大业务规模和地理分布多样性,提升市场地位,进而成为全国性的地产开发企业。我们预计该公司的销售额和收入未来两年内将增长迅速,同时利润率和财务杠杆也将保持稳定。

  如果旭辉集团的销售额不断增长、业务规模和地理分布多样性不断上升,从而使之匹敌其他拥有“BB”评级的大规模可比公司,那么我们可能将上调其评级。同时,我们预计旭辉集团将能控制其按比例合并合资项目后的穿透式财务杠杆,未来两年内其债务对EBITDA比率将保持在5.0-5.5倍区间。

  如果旭辉集团的合约销售额增长不及我们预期,或该公司的财务杠杆显著上升,那么我们可能会将评级展望调整至稳定。如果(1)该公司的销售额和收入显著低于我们的财务预测;或(2)该公司拿地步伐之激进超出我们预期,导致其穿透式债务对EBITDA比率大幅上升并持续高于5.5倍,则可能使前述情形发生。

(责任编辑:宋虹姗 )
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