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远洋集团剑指2000亿元销售规模李明加速经营性业务“轻资产化”

2018-03-27 06:50:53 证券日报 

  本报记者 王丽新

  这似乎是一条回归之路。埋头搭建体系多年后,多元化业务布局已然清晰。然而,在过去的一年中,远洋集团似乎重新调整了对规模的重视指数。2017年,在花样迭出的拿地争夺战中,远洋集团可谓战果斐然,全年新增土地货值达2688亿元,新增土地储备面积同比上涨245%。

  2018年,远洋集团抛出了晋级千亿元销售规模的目标。3月22日,远洋集团董事局主席兼行政总裁李明表示,未来三年(销售额)保持50%的增长速度是可期的。这意味李明放出了3年挺进2000亿元阵营的目标。

  增量市场尚有空间,3万平方米的土地储备,连续4年销售均价快速提升带来的产品溢价能力和多元业务的协同能力等多种因素,或许是李明手里有货心不慌的“底气”。但规模之战中,跑得快之余更要跑得稳。

  剑指2000亿元销售规模

  对于要规模,还是追求“有质量”的增长,地产不少标杆房企曾犹豫过,也曾试图布局新业务以完成生态链的建立,以求得可以从多种渠道摄取利润。

  多元化业务布局搭建完毕之后,远洋集团定下了未来三年“聚焦主业,发展协同业务”的战略方向。

  “从房地产行业未来十年的长期趋势看,发生行业结构性变化是肯定的。但近两三年应该还没有太大的变化,住宅开发业务在“每年十万亿平方米”的交易量水平上仍可稳定持续发展几年。单一企业在规模上实现快速扩张是可能的。”李明表示,从远洋的土地储备、城市布局、团队状态和开发能力上看,未来三年到四年将保持每年50%的增长速度,实现2000亿元以上的销售规模也是必要的。

  对此,克而瑞研究中心沈晓玲、冯惠表示,2017年,远洋实现706亿元合同销售额,完成700亿元销售目标,业绩同比增幅仅40%,与同规模房企增速相比,相对偏低;毛利率上升至25%,核心净利率达9%,均小幅提升,但未来上升空间有限。

  不过,2017年,远洋集团在土地获取上可谓全力开火,创下历史新高。

  2017年全年,远洋通过招拍挂、合作开发等方式购入59幅地块及7个成熟项目,购入地块总建面达1613万平方米,权益占比42%,成交总价约1145亿元,平均购置成本为7100元/平方米,创历史新增土储新高,并新进入石家庄(楼盘)、苏州(楼盘)、合肥(楼盘)、长沙(楼盘)等共14个城市。

  截至2017年12月31日,远洋集团已布局30余个城市,总土地储备同比增加57%达约3409万平方米,加上已锁定的深圳(楼盘)旧改、一级开发等丰富的土地储备资源。

  值得一提的是,加快投资速度的同时,对于扩张中支付的土地成本,远洋集团还是较为谨慎的,对于高价地块,远洋积极采取合作拿地、收并购等方式,新增土储超过70%为收并购项目,既控制前期成本,又可降低后期开发难度。

  加快“轻资产化”

  加快开发的同时,对于非地产开发类业务,李明也在不断调整。

  李明表示,“包括商业和其他非开发类业务将会有所调整,核心是“轻资产化”。如持有性物业、物业服务、养老产业、房地产金融等,要以经营和服务为主。今年我们将针对持有性物业建立核心物业基金和类REITs,实现资产证券化,以降低负债、改善现金流。当然还会持有相当规模的物业,以保持业权稳定。同时,我们还将不断新增投资性物业,并通过资产证券化实现轻资产化,这是我们的一种商业模式。”

  远洋集团副总裁王洪辉也表示,目前远洋在写字楼的发展策略上是“阶段性重资产”,通过收购等方式获取一些面临困境的优质资产,并加以改造。待到项目完善成熟之后,将通过基金、类REITs的方式,对该类写字楼进行轻资产化,再通过优质的运营管理获取管理费收入。

  此外,远洋集团的房地产金融业务规模增长快速、收入显著上升。2017年全年,基金管理规模达到650亿元,为集团带来总收入约10亿元,其中管理费收入约6亿元,并快速布局大健康、大数据、大物流及大环保等战略行业,业务已遍及25个一线及二线城市。

  至于资本运营方面,沈晓玲、冯惠表示,公司财务风险控制情况相对较好。2014年-2016年,远洋集团净负债率下滑趋势明显,但2017年净负债率同比上升18个百分点,主要是远洋新增土地规模扩张加速,对于资金要求提高,因而融资成本较上一年有所上升。

  不过,远洋集团表示,今后会保持70%以下的净负债率;2017年现金短债比下降至2.48,短期还款压力不大,长短债务比为5.10。整体来看,财务风险控制情况较好。

(责任编辑:陶海玲 HF003)
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