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得益于利润率大幅上升、财务杠杆改善,雅居乐“BB-”评级上调至“BB”;展望稳定

2018-03-27 10:47:49 和讯房产 

  香港,2018年3月27日—标普全球评级3月26日宣布,将雅居乐集团控股有限公司(雅居乐)的长期企业信用评级由“BB-”上调至“BB”,展望为稳定。

  同时,我们将该公司未到期的优先无抵押债券的长期债项评级由“BB-”上调至“BB”。雅居乐是中国一家以房地产开发为主业的集团公司。

  我们上调雅居乐评级的原因在于,我们预计,得益于利润率大幅上升,未来两年内该公司的财务杠杆将大致保持稳定。2017年雅居乐的财务杠杆(以债务对EBITDA比率衡量)有所下降,我们预计未来两年内其杠杆水平将保持在4倍以下。

  2017年雅居乐利润率提升的幅度超出我们预期,其毛利率由2016年的26.5%增加至40.1%。利润率上升主要由于该公司在其一些关键市场中保持较低的土地成本。雅居乐在这些市场的销售业绩强劲,平均售价大幅上涨,特别是在海南(楼盘)清水湾(销售确认利润率大概在60%左右)和大湾区的中山(楼盘)(销售确认利润率在50%以上)等地,同时也拉动了该公司2017年52.4%的合约销售额增长。

  雅居乐在海南清水湾和大湾区的土地储备分别占其土地总量的15%和33%,由此我们预计,2018-2019年该公司的利润率仍将保持在较高水平。2017年末,该公司的平均土地成本为2,400元人民币/平方米,仅占其当年平均售价12,193元人民币的20%左右。

  2018年,由于预期雅居乐将进入更多新的城市,并加大土地收购,同时在非地产业务板块有较大规模的资本支出,其调整后总债务有可能将增加最高达40%。这是考虑到雅居乐计划到2020年时计划将业务覆盖至中国19个城市带,并且每年向非地产业务板块(如建筑、环保业务)投资100亿元人民币。2018年,该公司管理层制定了占销售额约50%左右的土地购置款预算。

  虽然如此,雅居乐较高的利润率和快速的收入增长将很大程度抵消由其地产和其他业务板块资本支出增加而带来的财务压力。2018年2月,该公司分拆其物业管理服务业务,旗下雅居乐雅生活服务股份有限公司于香港上市,获得40亿港元现金收入,这也会减轻财务杠杆的压力。我们预计未来两年内,雅居乐的债务对EBITDA比率将保持在3.7-3.9倍区间,略高于2017年的3.4倍而低于2016年的4.1倍。

  雅居乐目标在2018年时实现销售额增长22.6%,达到1,100亿元人民币。考虑到其充裕的1,800亿元人民币可售资源,这一目标应当可以实现。雅居乐计划在2018年启动41个新地产项目,与之对比,在2017年启动的新项目只有8个,而2016年无新项目启动。不过,该公司在一些重要市场面临信贷政策的收紧,或将影响到其现金回款。

  对雅居乐的稳定评级展望源于我们预期,2018年该公司将保持稳定的销售增长和良好的利润水平。我们也预计,该公司较高的利润率和收入的迅速增长将一定程度抵消资本支出增加的影响,因此其财务杠杆仅将小幅上升。

  如果雅居乐能够保持审慎的财务管理,使其债务对EBITDA比率持续下降并保持在3倍以下水平,同时维持较高的利润率,那么我们可能会上调其评级。如果该公司的业务规模显著扩大、地域分散程度进一步改善,我们也可能会上调其评级。

  如果雅居乐未能遵守财务纪律,导致其债务对EBITDA比率显著上升至4倍以上,我们可能会下调其评级。如果该公司2018年用于购置土地或投资于其他业务板块的资本支出远高于我们预计的600亿元人民币,则可能会使前述情形发生。

(责任编辑:宋虹姗 )
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