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【深度】资色丨“暴走”的金融街 紧张的现金流

2018-03-29 08:35:54 和讯房产  苗雪艳
资色丨“暴走”的金融街 紧张的现金流
  3月26日,金融街控股发布2017年度报告显示,公司营业收入255.19亿元,较2016年同期198.53亿元增长28.54%。归属于上市公司股东的净利润为30.06亿元,较2016年同期28.04亿元增长7.2%;基本每股收益1.01元/股,较2016年同期0.94元/股增长7.45%。

  在一系列表现业绩良好的正数值后面,金融街的多个关键指标也出现了负数值。合约销售额同比减少14.61%;经营活动产生的现金流量净额为-72.5亿元,同比大减142.46%。与此相对应的是,金融街在2017年开启了新一轮的暴走扩张计划,登上全国房企拿地金额top50榜单。

  “暴走的金融街,紧张的现金流”成为金融街当下的现实状态。或许,对于金融街来说,如何提高资金的使用效率和周转率,让各项负值指标回归到正常的轨道上来,成为金融街扩张之余的紧急命题。

  慢周转之殇

  根据财报,金融街的经营活动产生的现金流量净额为-72.5亿元,上一年同期为170.9亿元,同比大减142.46%;投资活动产生的现金流量净额为-29.3亿元,上一年同期为-21.9亿元,筹资活动产生的现金流量净额为74.0亿元,上一年同期为-86.2亿元。

  报告认为,经营活动现金流变化的主要原因是,报告期内,受行业调控政策影响,公司开发业务销售签约和回款较去年同期减少,且公司项目投资较去年同期增加,导致公司经营活动现金流净额较去年同期减少。

  而由于合同销售额(235.7亿元,同比减少14.61%)和销售回款都较上一年双双下降,因此,公司的预收款也同比下降了45.66%,且预收款降低的幅度远远超过了销售额的降幅。

  综上述指标来看,金融街的周转水平并不高。那么,金融街的资产周转效率到底处于一个什么样的水平呢?我们用总销售额除以资产总额得到的数字为0.33。通过计算,同样以商业地产业务为主的新城控股资产周转效率为0.69,快出一倍的效率。

  周转效率低,也体现在了金融街的项目开发进度上。报告期内,金融街实现新开工面积110万平方米,同比增长了4.8%。根据国家统计局公布的结果,2017年,全国房屋新开工面积178654万平方米,增长数字为7.0%。

  中央财经大学教授鲁桂华认为,对于公司的财务状况来说,经营活动现金净流量为负数,投资活动现金净流量为负数,筹资活动现金净流量为正数时,可以判断出企业正在处于产品初创期,没赚钱,而且很缺钱。在赤字的时候,企业就需要不断融资,去投入大量资金,形成生产能力,开拓市场。

  显然,金融街意识到了效率的重要性。因为,在提到2018年公司的经营措施时,财务报告中说:将统筹好快周转项目和战略性项目之间的平衡;加强项目层面的股权合作,提高投资效率和资金效能,更多获取优质项目资源。

  土地市场一掷千金

  一方面缺钱,一方面积极扩张,这是去年金融街的“左右手状态”。去年,金融街开启了新一轮的扩张,在土地市场表现得极其活跃。根据中国指数研究院的数据显示,2017年1-12月全国房地产企业拿地金额top50中,金融街排名在第33,拿地金额260亿元,拿地面积238万平方米。在50强房企看中的长三角城市群、成渝等城市中,金融街紧跟市场并未掉队。

  在财报中,金融街也提到,2017年公司新进入的城市有成都、武汉(楼盘)、苏州(楼盘)、佛山(楼盘)、廊坊等地,初步完成了新一轮战略布局。而在北京(楼盘)、上海(楼盘)、天津(楼盘)、重庆(楼盘)等这些金融街已进入的城市中,也补充了一些优质项目资源。项目获取方式上,采取公开市场招拍挂、兼并收购、联合开发等渠道获取项目资源,共获取优质项目18个,新增权益投资额逾247亿元。

  不过,金融街的扩张也遭到了一些质疑,尤其是在市场更趋向于谨慎的态度时,金融街的拿地举动被认为有些激进。比如,去年年中,在北京市场沉寂了好久的金融街以28.6亿元竞得丰台区卢沟桥乡城乡一体化周庄子村旧村改造(一期)地块,溢价率仅为24.35%。

    但出让地块也有很大的限制,规定这块地商品住房销售均价不超过66555元/平方米,且最高销售单价不得超过69883元/平方米。因此,空间有限,要想盈利并不轻松。彼时,对于质疑,金融街对相关媒体的回应则是,每家企业有自己的算账方法,虽然目前还未有具体规划方案,但这块地存在不小发挥空间。

  财报中显示,对于未来,金融街启动了新一轮发展战略修订工作,明确了新一轮发展战略方向和思路,并提出了“深耕五大城市群”(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)中心城市,拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略。这就是说,在这些核心区域,除了去年新增拓展的城市外,未来,我们还将看到金融街更多的城市布局项目。

  问题是,对于现金流紧张的金融街来说,要想拓展顺利进行,则需要融资更多的钱维持经营。

  意识到现状,金融街已开始进行大“补血”。2018年3月7日,金融街发布了一则“关于累计新增有息负债超过净资产20%的公告”。报告中显示,截至2月末,金融街有息负债余额为713.13亿元,累计新增有息负债金额为88.68亿元,占公司2017年末净资产的26.31%。

  公告披露了2018年2月末公司有息负债较2017年末的变动情况。其中银行借款增加30.58亿元;企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具和委托贷款、融资租赁借款、小额贷款均没有发生变化;其他有息负债增加58.10亿元。金融街表示新增有息负债主要原因是公司正常经营资金需要。

  2017年,金融街的资产负债率为73.08%,同比上升0.67%。这则公告也意味着金融街的负债将进一步提升。“杠杆高了,财务压力和风险将进一步增大,尤其是对于现金流紧张的企业来说风险更大。”鲁桂华说。

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(责任编辑:徐帅 )
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