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【深度】资色丨布局“战略要地” 2018世茂踏上有品质高增长轨道

2018-03-29 08:37:34 和讯房产 
3月27日,世茂发布2017年业绩显示,2017年签约额突破千亿,达1007.7亿元,同比大幅上涨47.9%,超额完成2017中期调整后的880亿签约目标,完成率达114.5%。荣耀入席千亿阵营的世茂,以一份远超预期的成绩单,进入有品质高增长轨道。
  3月27日,世茂发布2017年业绩显示,2017年签约额突破千亿,达1007.7亿元,同比大幅上涨47.9%,超额完成2017中期调整后的880亿签约目标,完成率达114.5%。荣耀入席千亿阵营的世茂,以一份远超预期的成绩单,进入有品质高增长轨道。

从土地储备、融资能力、城市布局等关键维度来看,世茂未来的发展潜力巨大。综合房地产下半场态势,开发商“强者恒强”的情况很是普遍。这意味着,千亿的销售额对于世茂来说,或只是个重回强者赛道的信号和新起点。世茂势必会在坚持稳健运营的一贯策略下,加快速度实现“弯道超车”,而支撑其发展的是强大的资金实力、不断增加的土储、强势战略性布局以及愈加灵活的管理体系。
  从土地储备、融资能力、城市布局等关键维度来看,世茂未来的发展潜力巨大。综合房地产下半场态势,开发商“强者恒强”的情况很是普遍。这意味着,千亿的销售额对于世茂来说,或只是个重回强者赛道的信号和新起点。世茂势必会在坚持稳健运营的一贯策略下,加快速度实现“弯道超车”,而支撑其发展的是强大的资金实力、不断增加的土储、强势战略性布局以及愈加灵活的管理体系。

  业绩大幅增长,进入大发展周期

  2017年对于世茂的重要性不言而喻,从数据上看,2017年,在市场集中度愈来愈高、加速洗牌的房地产市场中,世茂迈入千亿俱乐部,发出强者回归信号。世茂财报显示,销售额达1007.7亿元,同比2016年大幅上升;签约均价为人民币16623元/平方米,同比2016年增长20%。此前,克而瑞公布的2017年房企销售均价排名中,世茂销售均价位居第八位,充分展现出产品的竞争力及溢价能力,为未来结算利润率的稳健提升奠定了基础。

年报显示,世茂在2017年加大了对华南、京津冀等热点区域和市场的布局,其中,粤港澳大湾区、京津冀、雄安新区、海西等国家宏观政策重点覆盖区域,将在政策大背景的支撑下,为世茂带来战略“红利”。在华南方面,世茂接连斩获深圳龙岗、香港长沙湾等战略地,在粵港澳大湾区的土储表现,正是世茂战略高格局的体现。
  年报显示,世茂在2017年加大了对华南、京津冀等热点区域和市场的布局,其中,粤港澳大湾区、京津冀、雄安新区、海西等国家宏观政策重点覆盖区域,将在政策大背景的支撑下,为世茂带来战略“红利”。在华南方面,世茂接连斩获深圳龙岗、香港长沙湾等战略地,在粵港澳大湾区的土储表现,正是世茂战略高格局的体现。

  3月20日,十三届全国人大一次会议闭幕后,国务院总理李克强在会见中外记者时表示,“我们要建设粤港澳大湾区,把它建成世界级的大湾区,重要的原因就是三地有各自独特的优势,能够形成互补,否则就谈不上一个有世界竞争力的大湾区了。这说明,世茂的“战略地”无疑将为其经营效益与品牌带来双增值。

  截止2017年12月31日,世茂权益前土地储备约4790万平方米,遍布47个城市,165个项目,实现了在重点区域及核心城市群均有充足资源储备的布局,货值超过8000亿,其中长三角、华北、福建及粤港澳大湾区都超过1500亿。其中,世茂在2017年共拿下权益前逾千万方土储,新增购入权益后679亿元、694万平方米的优质土地,较2016年大幅增长。底价招拍挂、收购、合作占比约45%。未来,世茂充足优质的土地资源储备及相对低廉的土地成本,将为其在全国重要市场的长远发展提供持续且有力的支撑。

  实际上,世茂此前的发展路线一直以“稳健”为主,但是房地产发展节奏已经发生改变,行业现状倒逼着房地产企业的发展路径思考。一贯的“稳”字表现在于世茂仍发展“品质”,而“高速增长”则言明了世茂的新目标。

  和讯房产查阅世茂2017年年报发现,世茂的营业额704.3亿元,同比上升18.8% 。在盈利方面,毛利额为214.3亿元,大幅上涨31.1%%,毛利率上涨至30.4%,均处于行业领先的水平,剔除2016年北京(楼盘)财富时代处置收益影响,股东应占核心利润达69.3亿,同比大幅上升23.4%,派息比例近三年都维持在30-40%的较高水平,体现了公司与股东共享经营成果的理念。

财技亮眼,规模、效益平衡有术
财技亮眼,规模、效益平衡有术

  除核心数据大幅增长外,稳健优异的财务管理是世茂2017全年业绩的另一大亮点。 和讯房产查阅世茂房地产年报发现,世茂2017年回款额807亿,同比提升34.5%,回款率达到80%,稳定于行业领先水平。

  据年报显示,世茂的储备现金十分充裕,包括账面现金同比上升48.4%达330.07亿元、未动用银行贷款额度约200亿元、未动用已获批熊猫中票额度80亿元,为世茂后续稳步发展提供了保障。

除了储备资金十分充裕外,世茂集团资产规模持续增加,2017年总资产达到人民币3076亿,同比上升17.4%;固定资产为人民币557亿,同比上升3.2%;总权益较2016年底上升9.7%达到人民币967亿。
  除了储备资金十分充裕外,世茂集团资产规模持续增加,2017年总资产达到人民币3076亿,同比上升17.4%;固定资产为人民币557亿,同比上升3.2%;总权益较2016年底上升9.7%达到人民币967亿。

  世茂房地产2017年业绩飘红,这得益于世茂房地产的良好的经营能力。与其他房企相比,财务指标普遍上涨,但值得注意的是,世茂的融资成本与净负债率仍是“稳”字当头,业内人士认为,世茂房地产同时兼顾了规模与品质发展,而这恰恰是开发商最难平衡的点之一。

  2017年,金融严监管对房地产行业的影响巨大,开发商承压,但是从世茂2017年的年报来看,加权平均融资成本已实现2015年来的2连降,由2015年的6.9%降至2017年的5.3%,属行业较低水平。这充分体现了世茂较好的财务管理能力。净负债率已连续6年维持在60%以下,为企业应对复杂的经济和金融环境变化,后续持续发展奠定了坚实的基础。

  年报显示,2017年,世茂的金融创新持续保持领跑者的姿态,不断拓宽融资渠道,连续在银行间市场交易商协会、海外市场等获批或发行各类首单或首批之一产品,包括成功发行65亿国际广场ABN、获批80亿熊猫中票、发行10亿美金高级票据、获批4年期6.8亿美金+58.9亿港币境外银团贷款等。并于2018年1月发行5亿美金高级票据、于2018年3月发行9.5亿人民币“点心债”等。

  凭借稳健的运营及财务表现,世茂获得了海内外评级机构的正面积极评价。标准普尔、穆迪、惠誉三大国际评级机构分别维持世茂房地产BB+、Ba2及BBB-的信用评级,其中惠誉给予世茂投资级的评级,是极少数获得境外投资级评级的内地民营房企之一。2017年,标准普尔将展望由负面调升至稳定。国内评级方面大公国际、联合信用评级、中诚信国际几家境内评级机构维持世茂房地产AAA评级。集团下属世茂建设和世茂股份(600823,股吧)分别获得大公国际和联合信用评级上调至“AAA”。

  酒店、商业多元业务发展迅猛

  一系列利好因素显示,世茂的行业优势明显,年报中还提到“一体两翼”战略:“一体”是指具有匠心生产力的销售型地产,而“两翼”则是打造具有独特影响力的商业地产和具有领先性竞争力的酒店地产。

  从此次年报中不难看出,世茂在“两翼”领域的发力正在逐渐加强。2017年世茂酒店和商业租金、其他收入较2016年同比上升23.1%(剔除同期北京财富时代和上海(楼盘)国际广场装修停业影响),助力企业持续并有质量地发展。

  商业业务方面,世茂秉持匠心理念,在2017年正式发布了“4+2”产品线管理体系。即四大商业产品线以及两大办公产品线,未来将全面点缀到城市生活的轨迹中,并渗透居家、工作、休闲、娱乐等生活形态,打造城市制高点,丰富城市天际线,助力城市大生活。在布局上,世茂商业充分体现出了科学性与前瞻性:以沿海发达地区为主,同时进入内陆经济发达城市,在一线及多个二线城市核心区均有项目分布。值得注意的是,世茂仅2017年下半年,就先后拿下福州(楼盘)、深圳两个优质地块,未来将打造两个地标性商业建筑。其中,福州闽江北岸中央商务区核心地块计划打造518米海西新地标,与台北101大厦隔海相望;总价地王239亿获得的深圳龙岗地块,则将打造一座约700米高的世界级摩天地标。

  酒店方面,在各项指标良性增长的情况下,世茂酒店品牌及产品矩阵不断被夯实,“自营+合作” 的模式进行全方位的品牌及产品价值输出,并清晰地勾勒出世茂酒店业务的宏大蓝图。2017年,世茂与喜达屋资本集团合作,成立上海世茂喜达酒店集团,采用轻资产运营模式,将致力于发展自主品牌酒店,计划在4年内发展100 家酒店,成为国际化的酒店集团。该合作被业界评价为中国酒店业发展进程中具有里程碑的事件,不仅体现了全球资本对中国酒店市场的浓厚兴趣,同时也反映出了世茂酒店在国内外市场的巨大发展潜力。

  据世茂透露,在2018、2019年,其麾下多个重量级酒店和商业项目将陆续开业:上海世茂深坑洲际酒店、香港东涌世茂喜来登酒店& 香港东涌世茂福朋喜来登酒店、深圳世茂前海中心、上海滨江世茂大厦、上海世茂广场(世茂HelloKitty上海滩主题馆也将正式开业)等,将为世茂带来新一轮爆发增长驱动力。未来,随着世茂新酒店和优质商业项目的陆续开业,“两翼”营收总量将会持续走高。

  2017年世茂所交出的千亿成绩单背后,“量变”背后更值得关注的是“质变“,如产品线标准化及授权机制带来的运营效率提升、土储资源的战略性及货量结构持续优化的销售利好等。在房地产行业的下个半场,世茂房地产立足强者赛道,着力于有品质的快速发展,在强者恒强的时代,无论是从融资渠道和融资成本,还是从体现盈利能力的财务数据上,世茂的财技均处于行业领先水平,而这为世茂的后千亿时代提供了强大的发展动能。

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(责任编辑:徐帅 )
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