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景瑞控股获“B”评级,展望稳定

2018-03-29 18:30:25 和讯房产 

  香港,2018年3月29日—标普全球评级今日宣布,授予景瑞控股有限公司(景瑞控股)长期主体信用评级“B”,展望稳定。景瑞控股是一家中国房地产开发商,目前重新将发展战略聚焦于长三角地区的一二线城市中。

  “B”评级反映出景瑞控股的经营规模和市场份额较小、在其核心市场的竞争力较弱、盈利能力低于其他可比房企,以及我们预期景瑞控股将继续提高财务杠杆以补充目前较少的土地储备,以此来扩大自身规模并重新开拓一二线市场。我们认为,该公司已在过去几年基本完成了战略转型和去库存任务。我们预计,其盈利能力将逐渐回升并会接近市场平均水平的较低端。景瑞控股对融资成本的良好控制能力也优于其他可比房企。

  由于该公司的经营规模较小,且近几年公司才开始重建在一二线城市的市场占有率,我们认为相较于市场地位成熟、在土地获取方面更有优势、特别是购地成本更低的可比房企而言,景瑞控股面临的执行风险更高。此外,一二线城市的购房者对产品质量的要求通常要高很多,且景瑞控股在经营过程中仍要面临更加严格的市场调控。

  我们认为,景瑞控股的业绩在过去一两年出现改善,部分源于市场环境较为有利,但该公司尚缺乏足够的品牌感召力及经过市场验证的运营能力,以在不同周期且竞争激烈的一二线城市成功经营。因尚未树立起成熟的品牌形象,景瑞控股在一二线城市的议价能力也较为有限,同时其较小的规模也使其在竞争激烈的土地市场购得优质地块的财务实力较为有限。不过,我们注意到景瑞控股加强了与其他开发商的合作,并为开发项目设立基金以降低资本需求压力。景瑞控股还努力通过为一些项目的潜在购买者提供定制化的精装服务来提高自身产品质量,并形成区别于其他房企的差异化优势。

  景瑞控股在过去几年经历了重大的战略转型,将发展重心及市场份额从三四线城市转移至一二线城市,目前景瑞控股的土地储备中有80%以上位于一二线城市。不过,过去两三年间景瑞控股以低于市场的价格迅速出清库存,以此获得资金在一二线城市补充土地储备,这导致其利润率大幅下滑且盈利能力显著弱化。

  我们认为景瑞控股的战略转型已基本完成。三四线城市项目的库存逐渐下降至较低水平,但仍有一些后续的影响。另外,尽管一二线城市的购房需求更为强劲,但这些城市的土地成本较高且政府的调控力度一直在加强,因此我们认为景瑞控股的盈利能力将逐渐恢复至市场平均水平的较低端,息税及折旧摊销前利润率(EBITDA margin)将达到20%左右。

  为实现年均销售额增长20%左右的目标,我们认为景瑞控股当前的土地储备在不断下降至较低水平,未来将需要大量购置土地。我们估算该公司当前的土地储备约为440万平方米(权益土地储备为250万平方米),这只能满足公司在未来两到三年内的开发需求。鉴于此,我们预期其债务对EBITDA比率将从2017年的5.5倍上升至2018和2019年的8倍左右。同时,EBITDA对利息覆盖倍数也将从2017年的2.5倍降至约1.8-2倍区间。

  我们认为,相较于其他具有相似规模的可比房企而言,景瑞控股的融资成本具有一定竞争优势,且融资渠道良好。过去几年,景瑞控股曾在境内和境外的债券市场发债以及在境外市场进行股权融资。其平均融资成本从2016年的8.5%下降至2017年的7%左右。我们认为,其具有竞争力的融资成本以及良好的融资渠道,是由于近几年有利的市场环境以及景瑞控股拥有较长的经营及参与各类融资渠道的历史所带来的。

  稳定展望反映我们预期,景瑞控股未来两年的合约销售额将有小幅上涨,公司还将保持良好的项目执行水平。我们预计,其合约销售额的毛利润率将提升至约23%-25%。我们还预期该公司的财务杠杆将维持高位,尽管曾在2017年出现过显著改善。

  如果景瑞控股的财务杠杆恶化或其偿债能力下滑至不及我们基本假设中的水平,我们就可能下调其评级。若未来12个月其债务对EBITDA比率超过8倍,或EBITDA利息覆盖倍数不足1.5倍,就可能导致我们下调其评级。下列情况发生即可能导致上述财务指标的恶化:(1)其毛利润率不能从过去两年的较低水平大幅回升,或(2)其靠举债融资购地及扩张的步伐比我们预期的要更为激进。

  未来12个月,该公司评级上调的可能性有限。若其经营规模显著扩大、盈利能力大幅提升,且债务对EBITDA比率持续保持在5倍以下,我们就可能上调其评级。

(责任编辑:宋虹姗 )
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