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由于债务杠杆改善、经常性租金收入增加,龙湖地产的评级展望调整为正面,“BBB-”评级获确认

2018-03-30 11:22:59 和讯房产 

  香港,2018年3月30日—标普全球评级3月29日宣布,将龙湖地产有限公司(龙湖地产)的评级展望从稳定调整为正面。同时,我们确认龙湖地产长期主体信用评级“BBB-”,其未到期优先无抵押债券债项评级“BB+”。

  评级的正面展望表明我们认为,未来两年龙湖地产的债务杠杆将持续改善并保持稳定。受新商城开业和正租金调升率(或业主在续约时加租)的支撑,我们预计同期该公司的经常性租金收入将持续上升。

  我们认为,龙湖地产审慎的资本支出及有纪律性的财务管理表明,该公司在房地产开发和投资地产板块的稳健增长并不会让其杠杆水平过度承压。因此我们的基本假设认为,该公司的债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)比率在2018年将朝3倍改善,2019年将保持在3.5倍以下。由于收入和利润率高出我们的预期,2017年该比率为3.5倍,优于我们的预测。

  2018年龙湖地产的租金收入可能还不足以支付其利息费用,但未来两到三年应该足以支付其利息费用;2017年的利息覆盖倍数约为0.76倍。我们认为这部分收入相较房地产开发的收入波动更小,表明该公司的收益质量得到改善。

  龙湖地产有望继续保持其均衡的业务增长及财务纪律。经历数次行业周期后,该公司得以将其财务杠杆控制在4倍以下,同时其2017年的合同销售额达人民币1,560亿元,而2015年的合同销售额仅为550亿元。同时龙湖地产的投资地产组合已逐渐扩大。2017年的租金收入自2015年的10亿元稳步增长至26亿元,这与过去几年许多可比公司过度依赖举债融资来进行规模扩张的做法形成对比。

  但我们认为住房租赁业务的快速扩张可能增加龙湖地产的执行风险。住房租赁的利润率大大低于另两块房地产业务的利润率,加上很多房地产公司开始进入这一市场导致竞争加剧。随着租赁费用或土地成本上升,我们预计获得新公寓楼的成本将上升,因此导致利润被压缩。此外,我们认为住房租赁的入住率、租金价格以及租客续约情况还不太稳定。但龙湖地产率先进入这一市场、其融资成本较低、与同业相比更大的规模经济,这些因素都将缓解上述风险。

  鉴于龙湖地产计划以轻资产的方式进行扩张,我们预计该公司并不会将大量资金投入到住房租赁。在轻资产模式下,龙湖地产将租赁场地,强化资产并分租公寓。政府对于住房租赁的政策倾斜使得龙湖地产能够获得低成本的融资,其开发计划也将快速获批。2018年3月,尽管境内的宏观信用环境收紧,龙湖地产仍发行了30亿元的第一期住房租赁专项公司债券,其票面利率为5.6%。然而,由于龙湖地产承诺签订长期租约,其调整后债务将增加。在计算财务杠杆时,我们对该公司的调整后债务数据进行了经营租赁调整。

  考虑到后续项目的高预见性,我们认为龙湖地产能实现其2020年租金收入增长到60亿元的目标。龙湖地产拥有21个已全额支付土地出让金的商城开发项目,其中18座商城预计将于2019和2020年开业。过去几年内,龙湖地产名下商城的出租率较高,且其租金呈增长趋势。

  我们预计房地产开发的稳健增长将持续到2018和2019年。龙湖地产的可售资源约为3,000亿元,相比之下我们对其2018年合同销售额的预测为1,850亿元。考虑到过去两年的销售价格上升,我们还预计龙湖地产结转收入的毛利率将稍稍高于30%。但由于中国政府给房地产市场降温,其毛利率在长期内或将下降至27%-30%的平均水平。

  未来24个月评级的正面展望表明我们认为,龙湖地产将通过增加租金收入来稳步提升其收益质量。此外,得益于收入增长以及审慎的举债融资扩张行为,我们预计未来两年龙湖地产的财务杠杆将得到改善。

  如果出现以下情形,我们可能将评级展望调回稳定:

  龙湖地产举债融资的扩张行为比我们预期的更为激进,或业务增长及利润率低于我们的预期,比如其债务对EBITDA比率超出3.5倍。

  该公司投资地产项目的租金增长低于我们的预期,以致其租金收入在近期内不足以支付利息费用。

  如果龙湖地产的投资地产租金收入足以支付其利息费用,同时该公司降低其债务杠杆,比如债务对EBITDA比率保持为约3.0倍,我们可能上调该公司的评级。如果龙湖地产持续扩大其经营规模和收入多元化,在新业务板块有稳定业绩,并保持良好的财务纪律,这些都将带来评级上调的可能性。

(责任编辑:宋虹姗 )
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