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曹舟南:轻资产是绿城对抗行业周期性风险的最大法宝

2018-04-03 18:20:27 和讯房产 

  2018年绿城将组建“绿城房屋科技集团”,发展房屋4S、装饰、机电、建安等轻资产服务业务。绿城也在加快“资产金控服务平台”建设,提高持有物业经营效益,加大对新金融、新经济等优质轻资产的投资力度。
在这背后,绿城有一个深远的目的。

    绿城中国总裁曹舟南说,实现包括代建业务在内的情资产业务质量的高速增长,能够减少房地产行业周期性波动对公司的影响。

  对于曹舟南来说,绿城的本质是价值观的统治,而不是资本控制,他所谋求的也是有质量的发展。

  3月29日傍晚,香港四季酒店,曹舟南一如往常般,轻松入座,对和讯房产在内的十余家媒体说,“我们开始吧!就当聊一聊。”彼时,绿城中国刚刚结束2017年的业绩发布会,绿城的成绩单很漂亮。报告显示,2017年,绿城集团累计取得总合同销售面积约827万平方米,总合同销售金额约人民币1,463亿元。

  销售面积有近一半为代建项目

  绿城中国2017年销售金额同比增长28.45%至1463亿元,代建项目是促进其销售增长的重要原因,占比达29%。克而瑞研究中心表示,由于合作、代建项目较多,绿城的权益销售比例较低,2017年仅为37%,企业利润总额也相对较低。

  此前,绿城中国的曾因可售货源中代建项目居多,被质疑2017年的销售额或会大滑坡,但是,据绿城2017年的业绩来看,总合同销售金额约人民币1,463亿元,按年增长28.4%,创历史新高。

  同时,2017年,绿城取得的827万平方米合同销售面积中,代建项目销售共计383万平方米。绿城的合同销售面积有近一半为代建项目,占比达到46%,代建项目居多。

  曹舟南要把绿城做轻,绿城管理集团便是轻资产业务载体之一,其主营业务便是代建。“未来绿城将在轻资产上持续发力,同时加大绿城生活对教育、医疗、颐养等产业的整合、培育力度。”曹舟南以代建业务为例,补充道,2017年绿城已组建“绿城房屋科技集团”,发展房屋4S、装饰、机电、建安等轻资产服务业务。绿城也在加快“资产金控服务平台”建设,提高持有物业经营效益,加大对新金融、新经济等优质轻资产的投资力度。

  绿城表示,保障代建业务有质量的高速增长,能够减少房地产行业周期性波动对公司的影响。

  行业危机和绿城的“安全感”

  根据年报显示,公司将逐步加大轻资产权重,推动公司发展动能从对资源、资金的高度依赖向依靠团队、品牌、专业能力转变,同时不断提升公司的风险管控能力。重资产方面则导向整体质量及盈利水平。

  一系列数据表明,绿城追求更多的是安全感,截至2017年12月31日,绿城中国银行存款及现金约为人民币359.8亿元,创历史峰值;净资产负债率为46.4%,同比大幅下降;2017年总借贷加权平均利息成本为5.4%,与2016年的5.9%相比进一步下降。

  房地产市场的危机感从不曾远去,甚至已逼近在开发商眼前,曹舟南比谁都清楚这一点,他毫不讳言,企业有两种死法,一种是温水煮青蛙,第二种是猝死。现在很多企业都是在饮鸩止渴,拼融资渠道。在这样的市场环境,绿城中国要怎么做?

  曹舟南不止一次地强调,绿城的本质是价值观的统治,而不是资本控制,绿城现在的股价与公司的价值完全不能相匹配。他相信公司在未来2-3年,无论是销售规模,还是利润方面,都会有飞跃式的增长。“目前土地储备成本价格也在上升,到时售价必然上涨”

  曹舟南指出,绿城在杭州开发的柳岸晓风,梧桐郡、桂语江南等及杭州周边的项目,开盘很快就售罄,有些盘甚至58秒就售罄。主要是受供求关系影响,重点还是结构调整。绿城今年可销货源为2351亿元人民币。

  利润增长的渴望

  2017年年报数据显示,绿城在三四线城市的去库存动作效果明显。去年绿城合约销售总额同比增加28.4%至1463亿元人民币,投资项目整体去化率达72%,其中,新增房源约744亿元,去化率达78%,存量房源去化率达66%,三四线城市房源去化率达67%。“从去年到今年的销售表现来看,三四线总体流动性是非常不错的。比如我们有一个海南陵水的项目毛利40%多,一年销售三、五十亿元。”曹舟南说。

  截至2017年12月31日,绿城集团总土地储备建筑面积约3,032万平方米,总可售面积约为2,112万平方米。经过2017年的补仓,绿城接连布局了北京、杭州、宁波、南京等多个城市,在绿城的土地储备中,目前一、二线城市占比70%。

  不难看出,绿城已成功将发展重心转移到一二线城市了,曹舟南表示,“第一是武汉,第二是西安,第三是成都,第四是郑州,第五是济南,后面怎么排都可以了,合肥、昆明、贵阳、南宁、南昌也不错。当然北京还有选择性机会,广州也有选择性机会。”

  曹舟南向来注重开发品质,曹舟南表示,“成都的开发品质是比较高的,能在成都活下来的房企,未来行业中一定有他一席之地。”

  熟悉曹舟南的人都知晓他的“兵临城下”的观点,他表示,很多开发商的资金链都枯竭了,但是还是在苦苦撑着。大概至明年年初房价将往下走,通过土地增值获得增值的模式已经失去了效用,而未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期,再之后则有机会。

  曹舟南表示,绿城中国在两年前就在等这样的市场到来,未来两年只要保持每年销售1000-1500万平方米的土地储备,然后再进行反周期投资,“我们内部把今年销售目标定在1700亿左右,明年绿城一定突破2000亿元,这是一个企业自然增长的过程。我真正关注的是销售额与利润的匹配程度。”

  2017年,绿城毛利率水平升至32.35%,提升了10.9个百分点。曹舟南向记者表示,2019年的利润将有巨大增长。

  一个值得玩味的细节是,在绿城的业绩会后,曹舟南买入绿城60万股,按照买入价每股10.667港元匡算,涉资约640万港元。

(责任编辑:徐帅 )
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