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因销售疲弱、再融资风险上升,毅德控股评级下调至“B-”;展望负面

2018-04-10 11:41:23 和讯房产 

  香港,2018年4月10日—标普全球评级4月9日宣布,将毅德国际控股有限公司(毅德控股)的长期主体信用评级由“B”下调至“B-”,展望为负面。同时,我们将毅德控股未到期的优先无抵押债券的长期债项评级由“B-”下调至“CCC+”。毅德控股为中国一家商贸物流中心开发企业。

  我们下调毅德控股评级的原因在于,我们预计该公司的销售业绩仍将保持疲弱,导致其经营性现金流在未来12个月内持续为负。这既源于中国商贸物流中心行业整体疲弱的市场现状,也是由于毅德控股缺乏可以启动的新项目且其于三四线城市的定位导致。此外,该公司未来12个月内将迎来大规模债务到期。由于该公司销售业绩欠佳,且中国小型地产开发企业的融资环境面临收紧,我们预计该公司将面临高企的再融资风险。

  我们认为,中国的商贸物流中心行业复苏迹象有限。由于宏观经济增长放缓,诸如华南城控股有限公司等行业领军企业正面临着商贸物流中心业务疲弱的现状,而且大多数企业为了提升销售额也已将业务重心转移至住宅地产市场。然而,毅德控股的住宅地产项目主要位于三四线城市的郊区,经济环境较差。这导致该公司比那些定位于省会城市或业务分布更加多样化的同业可比企业更容易受到行业增长放缓的影响。

  我们预计2018年毅德控股的合约销售额将下降至24亿-26亿元人民币,且大部分的销售额将来自兰州(楼盘)、玉林(楼盘)和柳州(楼盘)的已开盘项目。该公司位于新城市周边地区的新项目基本能够受益于城市中心人口外迁的需求,使得这些项目的销售业绩将优于那些位于三四线城市因而销售受到当地较低的购买力限制的已有项目。2017年,该公司位于柳州的新项目实现合约销售额10亿元人民币,占其全年销售额(27亿元)的39%。

  我们预计未来两年内毅德控股的经营性现金流将持续为负,这可能会导致其现金耗尽及债务上升。我们认为,该公司保守的发展战略也无法抵消销售业绩不佳带来的现金流减少的影响。在我们的财务预测中,若不计入出售项目和购置土地的情况,则该公司2018年将面临2亿-3亿元人民币的经营性现金流赤字。

  我们预计,毅德控股在近期出售项目后将会寻找新的投资机会。2017年毅德控股出售了位于安徽省怀远县和广东省兴宁市的两个项目以及其他股权投资,总对价约为8亿元人民币。此番出售降低了其2017年的债务水平,但我们认为该影响仅是暂时性的。毅德控股可能会将出售项目所得资金用于投资更高质量的项目(比如位于兰州和柳州的项目)以及用于寻找新的投资机会。在我们的基本假设情形中,我们预期该公司2018年的购地支出将从2017年的2.5亿元人民币上涨到5.5亿-6.5亿元。

  我们认为,因短期债务增加,毅德控股的流动性状况也出现了恶化。截至2017年12月31日,该公司的短期债务达到22亿元人民币,主要包括境内建设贷款和境外优先债券,其非限制性现金头寸约为10亿元人民币。若该公司不能确保获得足够的资金来偿还将于2018年末到期的1.6亿美元境外优先债券,那么我们认为其面临的再融资风险将上升。

  尽管毅德控股已获得批准来发行最多5亿美元的境外债券,我们认为境外的融资环境对于毅德控股这样的小型开发商来说仍充满挑战。即便其能为短期债务续贷,恐怕也难以有效延长债务到期期限。建设贷款相对而言要更加可控,因为此类贷款通常有资产抵押且偿还安排通常与项目开发进度相关。考虑到境内信贷市场收紧以及境外投资者的风险厌恶情绪更高,我们认为,毅德控股的再融资需求将考验其获取中长期资金的能力。

  我们认为,毅德控股正在逐步采取行动提升自身产品竞争力,例如与中国电子商务公司京东集团开展战略合作,以及推行能提升商家批发经验的战略。但是短期来看,这些措施对于毅德控股信用状况的影响较为有限。

  毅德控股的负面评级展望反映我们认为,随着大量境内及境外债务到期,该公司未来12个月的再融资风险将逐步上升。

  如果毅德控股未能在未来12个月内改善资本结构并延长债务到期期限,我们就可能下调其评级。如果其现金头寸大幅减少或再融资出现困难,也可能促使我们下调其评级。

  如果毅德控股能够通过延长债务到期期限来改善资本结构,我们就可能将其展望调整至稳定。同时,毅德控股还需表现出良好的销售情况和现金回收情况,并保持审慎的资本开支水平,从而使其债务对EBITDA比率不会大幅高于我们预期的8-10倍水平。

(责任编辑:宋虹姗 )
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