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上天了的碧桂园高周转

2018-04-12 17:26:55 和讯名家 
上天了的碧桂园高周转
  昨天碧桂园集团决定加强高周转的文件刷遍朋友圈有人说这是让碧桂园员工不要命的干“你的同行人,正在抛弃你”我倒觉得这个现象很有意思尤其是在当下三四线楼市前途争辩不休的情况下

  文/地产八卦女1st

  昨天,碧桂园连发三份由总裁莫斌签署的内部文件,要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。同时,投资奖励需向一线投资团队倾斜。

  三份文件分别包括:4月5日签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》以及《关于项目报建高周转的通知》文件中针对地产投资线条、设计线条、人力线条、大运营线条提出超过40条具体意见。星子在此简单划重点:

  设计方面:文件要求,所有三四五线城市项目须采用标准化产品,设计院接到营销户配及设计要求后,当天内出图(通宵);土地获取前40 天开始前置设计工作,开工前7天提供地勘资料,确保摘牌即开工,项目设计节点责任到人,对于不胜任者,坚决从严处理;图纸原则上用标准图,买地前做好规划,最好给政府领导和批规划的人看并得到认可,拿到地就开工;快速推进不能拖,报建下来才是最重要,项目一天不等图,通宵完成图纸第二天去报建。投资报建方面:为节省时间,原则上区域投策工作不允许到总部来进行汇报,须通过视频方式与策略中心沟通;投资奖励向一线投资团队倾斜;净地交付或首期净地交付作为投资团队考核条件,不干净地以最快速度搞干净,跳起来做,工作当天上报须当天处理完。所有没有交地的项目不能算作完成投资任务;

  成立“投资报建小组”,由片区分管投资的副总裁主管报建工作,建议莫总可取消报建的人,项目总做报建。同时负责协调政府降低预售条件;要合法合规的报批报建,和政府的主管部门做好沟通,让他们知道快对政府对社会的好处。规划是规划局批的,要提前知道他们的意见,并做到一次报批即成;

  地上有障碍物时,地都是我们拿了,应补什么钱、找什么人去清除要果断,不睡觉都要一两天处理完毕。拖一天、十天、三十天是多少钱,我们补给人家的又是多少钱,不能捡了芝麻丢了西瓜,很多时候芝麻也捡不到!

  运营方面:区域获取地块前应充分评估地块能否实现高周转。所有工作明确由碧桂园集团大运营工作组牵头,各中心线条配合做好高周转工作,大运营工作组组长有经济决策权,人事任免权,可先斩后奏。人力方面:放开编制,提前储备项目团队,保证人等地。拿地提前做好项目总、营销总、工程经理、开发报建经理储备,拿地当天项目团队抵达现场确保摘牌即动工;没能力的人立即下岗解聘,我们要当天的事当天完成,问题是不是每个人都有解决问题的能力。未来领袖知道怎样做,能够将事情很快做成。

  工程方面:土石方工程提前准备好挖机、车队;建筑队提前安排好并做好施工组织安排。合法合规的做所有的事,项目总的能力好,进度就快,项目总要懂得上面所有,亲力亲为。集团各职能中心、区域总、区域职能平台也应该以项目争取每一天为工作的第一要务;总体工期方面:项目摘牌到开工超过40天即撤职、开工工期大于7个月,项目总撤职。摘牌即开工,奖项目总20万,每推迟1天,奖励递减1万,20天开工,奖励为0;21天开工罚款1万,逐天递增,40天开工,罚款20万,41天开工即撤职;如果35天内实现展示区开放,奖励20万;

  开盘工期3个月,奖励20万;3个月<开盘工期4个月,奖励10万;4个月<开盘工期5个月,不奖不罚;5个月<开盘工期6个月,罚款10万;6个月<开盘工期7个月,罚款20万;开盘工期>7个月,项目总撤职。对区域内项目进行开盘工期绝对值强制排名及处罚,加大开盘逾期考核执行力度。绿黄红灯考核,马上开工就绿灯,开不了黄灯,延误多少天就红灯,免职就行,直截了当。集团高管会上通报各区域开盘工期绝对值排名及处罚结果。

  在这样激烈的会议后,杨国强还随手算了一笔账,证明碧桂园这样实行高周转的可行性:

2nd有朋友说,这种“玩命式”做法,搞设计的通宵出图,搞报建的搞不好就直接让项目总上,事情一个人做不完就找十个人做,是不是太过激进?是不是对员工们“太没人性”?
  2nd有朋友说,这种“玩命式”做法,搞设计的通宵出图,搞报建的搞不好就直接让项目总上,事情一个人做不完就找十个人做,是不是太过激进?是不是对员工们“太没人性”?
上天了的碧桂园高周转
  完不成200万,杀个设计师祭天——中国XX设计研究院 其实这个问题,正是碧桂园为什么能在短短几年时间内超越万科成为宇宙第一房企的原因:

  高速度、高压力、强执行。

  很多公司都在学碧桂园,但为什么碧桂园学不会?因为它从拿地运营设计一整套模式都是针对三四线楼市的。

  别的公司沉溺于一二线的高利润上面无法自拔,再加上现在一二线限购限贷,特别是政府预售限价、实行苛刻的供地条件,一二线高周转的条件已大大压缩,而相对应的,在政策宽松的三四线城市玩高周转简直不要太爽。

  因此,刻在骨子里的高周转基因,遇上绝无仅有的高周转机遇(三四线),成就了碧桂园。

  其他开发商大都是从一二线城市崛起的,想要学碧桂园,仅仅学到面子上的制度模仿,还没触及到碧桂园的“精髓”

  当然,也不是说碧桂园是仅存的三四线之王,它的老对手恒大和新对手中梁,同样也是高周转专家。在2017年11月16日,恒大甚至比碧桂园更早提出加速高周转。

同样是高周转,但恒大没有碧桂园那么严厉,仅要求一手新项目交地进场后15 天内基础全面开工、90天内取得总规正式批复。但是!
上天了的碧桂园高周转
  同样是高周转,但恒大没有碧桂园那么严厉,仅要求一手新项目交地进场后15 天内基础全面开工、90天内取得总规正式批复。但是!在2018年1月份要求上了150个项目,6月份必须回款,不然绩效不仅全没了,还扣罚金!在这种情况下,尤其是当三四线城市成了绝无仅有的适合高周转的区域,各大地产商也都加入了三四线战局。

  除了恒大中梁,以及最近突起的祥生地产,仅星子知道的,就有决定渠道下沉的阳光城(000671,股吧)、偶尔捡漏的融信,就连融创也开始在三四线城市拿地了。一时间,三四线城市成了全国大多数房企的业绩驱动引擎。

上天了的碧桂园高周转
  同样高周转的某地产公司为什么地产商这么看好三四线城市?从行情看,三四线城市行情仍没走完。2016年930之后,一二线都进入调整,而三四线继续一骑绝尘。从周期上来看,未来一段时间,三线乃至部分四五线城市的房价依然还有上涨的潜力。
来源:Wind、明源地产研究院
来源:Wind、明源地产研究院

  从政策上看,“远期看人口,中期看调控,近期看贷款 。”三四线依然有利好催化,在资金贬值效应下,三四线棚改货币化安置推动的改善性需求和一二线限购外溢性需求一起爆发。

  再加上三四线城市几乎没有什么调控政策,仍然继续享有去库存的政策红利,三四线楼市跑量就非常容易。对此,我在文章《叶檀论断十大最没前途的城市,为何都暴涨了?》有详细论述。

2018年1~2月份,西部地区无论是销售面积还是销售金额,都远超东部和中部地区。数据来源:国家统计局、明源地产研究院
  2018年1~2月份,西部地区无论是销售面积还是销售金额,都远超东部和中部地区。数据来源:国家统计局、明源地产研究院

  而从价格上看,三四线城市也并非“过火”。任志强曾经说,全国的平均房价7000多,实际上并不高,三四线只是某些地段、个别项目的房价高而已。

  由此,在各家房企都在抢滩碧桂园的大本营三四线城市的时候,碧桂园也须亮一下肌肉、秀一下气场,用更高更快的快周转打压对手。

  因为说实话,三四线城市盘子小,你不入驻,别人进去了,你的机会就小了。在这一方面,恒大曾经是一个很好的例子。在2015年4月,恒大董事局主席许家印4月份在布置全年工作时说,“前段时间我们已上项目近20个,接下来48天,我们要大上100个项目。”

上天了的碧桂园高周转
  事实证明,恒大成功了,是因为全局观很好。一般中国人都讲求“势”,就连大大都说“

  胸怀大局把握大势着眼大事,做到因势而谋应势而动顺势而为”,许家印看到了2016年的全国楼市的这个势,所以在2015年整个行业以去库存为基调的时候,他选择了规模扩张。

  同样的,碧桂园杨国强也看到了2018年三四线城市的这个势,所以在大家还在对三四线楼市犹豫不决的时候,他选择了加快高周转。一方面节省成本提高资金利用率,另一方面也扩大规模、提高了城市覆盖面。3rd

  为什么杨国强敢于豪赌三四线市场?让我们看看他当时的判断:

  (1)短期看政策,棚户区改造区域将极大地促进需求的释放。不得不说三四线的棚改效果十分惊人,特别是补偿款安置政策,直接可以促进大量刚需和改善需求落地。(2)远期看人口,三四线城市其实并不像想象中那样没有活力。星子在过年回家的时候写过一篇文章《也许我们都错了,有些三四五线房产仍然值得买!》,文章里提出存在消费升级现象、人口流动活跃、附近有4c级以上机场、有自身特色经济、居民生活水平不断提高的三四线城市,房价是可以适当买入的。

  在这一方面,有消费升级现象,说明这些小城市的居民较为富裕,在20%-30%的首付的前提下,拿个20万是比较轻松的。

  随着互联网的普及,交通通畅性的提高,三四线城市居民的审美、视野都在提升,加之湖南的房价较低,他们有能力也有动力改善自己的居住环境,一些一线开发商如碧桂园、恒大就满足了这种消费升级需求。

  在这一方面,我曾经发过一篇文章《碧桂园:在三四线城市的风暴眼中贴地飞行(深度好文)》,大家可以点击看看,其行文实质就论述了碧桂园是抓住了三四线城市消费升级趋势的公司。

  此外,碧桂园的房子相对其他当地的小房企,明显展现出较高的舒适度和美观性。三四线的客户对完备的社区配套和美好的生活环境有着更高的期望,碧桂园对客户的这个期望也是可以达到的。

  (3)碧桂园作为宇宙第一房企,有足够的影响力开辟快速通道。这也是碧桂园为什么让项目总亲自去抓报批报建的原因,有了快速通道,碧桂园的竞争力实际是提升的。

  (4)有模板、快周转,风险是可以降低的。只要快进快出,周期上看,有些城市2年左右不会出问题。

  现在的情况是,媒体对于三四线城市的隐忧担心得过多了,一直说三四线的房价要断崖式下跌,但一直没有,反而在2015—2016成倍上涨。

  其实即便三四线人口净流出,也是相对的,比如东北整体是净流出,但沈阳作为东北的中心城市是净流入的。

  三四线的主城区,四线的核心区同样如此,存在区域型的点状机会。

  (5)大家往往忽略一点的是,碧桂园装配式建筑能够维持高效周转。大家可能觉得碧桂园、中梁有一整套面向三四线的拿地、运营、设计模型,对于工程方面不大关注,但实际上,碧桂园的装配式建筑,确实加快了工程进度。4th  文件内容显示,截至3月30日,目前的碧桂园今年共获取项目195个(共215个地块),其中三四五线项目146个,已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月,摘牌到开盘5.2个月。

  这样的成绩。无论放在哪个企业看,都是非常耀眼夺目的。然而碧桂园却仍很不满意,提出“完全达不到高周转要求”。忽然想起王石在《道路与梦想》中,这样一段自述:

万科是高周转的鼻祖,是地产合伙人计划的首倡者,却在最后几程,在快速规模上败给了曾经的学生恒大碧桂园。
  万科是高周转的鼻祖,是地产合伙人计划的首倡者,却在最后几程,在快速规模上败给了曾经的学生恒大碧桂园。

  唯一令人感到忧虑的是,想要进军三四线的地产商,可能都会学碧桂园。争辩不休的三四线楼市,由此会真正开始进入全面开花式的饱和阶段。

  最后,我想说的

  至于加班的问题? 贴一个与刚去碧桂园半年的一个朋友的聊天。

上天了的碧桂园高周转
上天了的碧桂园高周转
  前段时间《摩拜创始人胡玮炜套现15亿:你的同龄人 正在抛弃你》引起了人民日报的 “怒怼”。虽然我不认可这类贩卖焦虑的鸡汤文,但是,我想说:

  这个世界,是没有同龄人的。 有的人25岁,也许就能奋斗到你一辈子也到不了的位置。

上天了的碧桂园高周转
  加不加班都是自己的选择。人生可是自己的。比如,我就想30岁后退休,当包租婆。 但是,首先我得奋斗到,能当上包租婆的时候。

    本文首发于微信公众号:地产八卦女。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)
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