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你家租金又涨了:引发“血案”的是大火还是蝴蝶?

2018-04-16 08:39:27 和讯房产  苗雪艳
伴随着春暖花开蠢蠢欲动的还有北京房租的大幅上涨。
  伴随着春暖花开蠢蠢欲动的还有北京房租的大幅上涨。

  “现在北京房租怎么上涨得这么厉害?!”四起的抱怨声和争议声,瞬间化作倒春寒里的“瑟瑟发抖”——这还能漂的起么?!

  租金上浮从200元到700元不等,甚至还有媒体调查上涨幅度达到了100%。

  租客方面,合同还未到期,就被中介或房东以各种理由好说歹说要求搬离,最终发现,原来又被这个城市深深套路了一次,因为,来回倒一次意味着就能把租价再抬高一个阶梯。

  北京房租上涨的幕后推手到底是谁?从南城到北城的多家中介,同给出一个听起来看似好笑的答案——西红门的那场大火。

  去年11月份,北京市大兴区西红门镇新建村发生火灾。一场意外大火带火了一个市场“租赁市场”。但租金上涨的幕后推手真的是中介口中的“那场大火”吗?

  租金大涨:鱼与熊掌不可兼得

  “合同还差几个月就到期了,房东突然提出今年要涨房租,否则就不租给我了。一下子涨500,我可接受不了。”张磊租的房子在南四环边上,一居室30平米,租住的是个人房源,从2016年起,他就住在这里,到期就交房租张磊从不拖延,因此,一直以来,双方都“相安无事”,保持着租客和房东之间“交房租”和“收房租”之间的正常租赁关系。

  租金方面,2017年年初,房东只是象征性地涨过一次200元,那次,房东给出的理由是“周边小区都涨价了”,所以他也需要涨。由于涨幅不大,张磊也很爽快地答应了。此后,月租一直维持在3000元。

  最近,身边认识的人都抱怨房东涨房租时,张磊还非常欣慰地暗想自己在他乡遇见了好房东。可是,庆幸的热度未过三分,张磊口中的“好房东”也成了“恶人”身份。房东开出的月租金是从3000元涨到3500元,在张磊的软磨硬泡之下,也只能降价100为每月3400元。

  至于涨价原因,房东认为去年西红门的一场大火导致周边房租都涨了不少,那时,他并没有给张磊租的房子涨价。但今年北京房租普遍都还在上涨,他朋友以及邻居租出去的房子价格都比他的高出不少,为了跟上市场价格,他不得不要求涨价。如果张磊接受不了,他们只好把房子收回来再租出去,这样的话,房租也能再以一个高价租出去,在现在的基础上简单装修下房子、换换新家具等,也能租出比3500元更高的价格。

在还没有找到合适的房源下,张磊并未松口接受房东给出的价格。不过,从房东的态度来看,他能听出涨价已是板上钉钉的事,合同一到必定要走人,所以,他已在附近中介那里开始看房。
  在还没有找到合适的房源下,张磊并未松口接受房东给出的价格。不过,从房东的态度来看,他能听出涨价已是板上钉钉的事,合同一到必定要走人,所以,他已在附近中介那里开始看房。

  不过,看完价格,他内心也开始理解房东的涨价行为,尽管他并不接受。南四环附近的房子,一居室30平米左右的房子,如今的月租金普遍在3400元以上,有的甚至飙升到了4200元。中介说,去年11月份,还有月租金3200元的房子,只是很少,今年这片地区压根没有这样的价格了。

  租金上涨的幅度让张磊接受不了,如果他还想租到现在房子的价格,留给他的只有两条路可选:第一,搬离南四环,在离单位更远的环找便宜的房子;第二,舍弃一居室,与这个城市里的陌生人合租。

  但是,对生活有一定要求的张磊,既想要合适的上班距离,又想要有个人空间的生活质量,而现在实实在在摆在他面前的却是一个“鱼与熊掌不可兼得的故事”!

  幕后推手是“西红门大火”?

  从南走到北,今年北京房租价格齐刷刷普遍上涨,北京三丰里、雅宝里、马家堡、回龙观附近小区的租金都不约而同涨了起来,涨价程度也跳了好几个等级,涨了200元、500元、700元、1400元的统统都有。据租客们反映,存在于某些小区的“房虫”也直接将租金推高了不少。

  根据链家的数据,北京市前三个月租金水平环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%,涨价主要集中在1月份。链家研究院认为,今年以来住房租金上涨符合季节性的规律特征。而如果结合租金上涨幅度和居民收入水平来判断,涨幅也是合理的。因为从数据来看,2018年前三个月,北京租赁市场租金水平同比上涨8%,而2017年北京城镇居民人均可支配收入同比增长9%。

从各大研究机构给出的分析来看,2018年租金上涨的原因是季节性需求所致。但是,在市场中介端口中,租金上涨的理由则演绎成了“西红门大火的续集”。
  从各大研究机构给出的分析来看,2018年租金上涨的原因是季节性需求所致。但是,在市场中介端口中,租金上涨的理由则演绎成了“西红门大火的续集”。

  南城丰台区马家堡某中介说,“从去年西红门那场大火开始,租金就开始上涨了。今年前三个月还在涨,只是涨幅没有去年那次大火后那个时候高。”

  北城昌平区回龙观某中介说,“当然要涨了,西红门大火后附近那片都涨了,我们怎么能不涨?”

  去年西红门大火之后,就有中介告知90度地产,由于全市严查、清退违章出租公寓,租户搬离原地导致市场需求爆增,因此,西红门附近的租金都出现了上涨。与此同时,市场还传出由于扛不住市中心的房租压力,不少做生意的人都搬到了紧邻北京的燕郊之地,因为那里租金更便宜。

  但是,从去年11.18大火发生至今,已过去了5个月之久,更何况,从南城到北城,从丰台区到昌平区,至少也有30公里的距离,然而,这场大火却成了全城中介口中租金上涨的理由,一场大火带动的是北京市全区域性的租金上涨,说明了什么?

  租房市场上有多少蝴蝶效应?

  租金上涨,这锅不应由“西红门大火”来背。但是,这场大火或许可以带给我们更多的同类逻辑推理。未来,区域性的租金上涨或将带动的是整个北京城的房租租金上涨。

  最近,万科自持租赁项目万科翡翠书院的租金成了“圈中大事”:90㎡三居室月租金1.5万至1.8万,180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。最长可租赁10年,期间租金不变,需一次性付清全部租金。

  业内热议,这样的定价与周边月租6000多元的同等位置相比,高得太离谱。或许,西红门大火引发的租房市场连锁反应也将在房企自持租赁项目上再次发生。万科翡翠书院位于北京海淀区,一旦像万科这样的龙头房企租赁项目定价过高,未来或将带动的是海淀整片区域整个租赁市场租金的上涨,距离这个项目几公里、十几公里以外的中关村、西二旗区域租金可能都会闻风跟进。如此一来,连锁效应影响的可能就是整个北京城各区域的租金上涨。

还有一点需要注意,万科的这个项目只是2016年北京“9·30”楼市新政提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后,北京入市的首批企业自持租赁房。
  还有一点需要注意,万科的这个项目只是2016年北京“9·30”楼市新政提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后,北京入市的首批企业自持租赁房。

  数据显示,截至2017年底,北京已推出27个企业自持租赁房项目,2018年将力争全面开工,尽早竣工使用。

  这意味后续将会有越来越多的分布于不同区域的自持租赁房项目入市,由此带来的结果有两方面,其一,还未入市的项目定价将参照已公开租赁房的价格,其二,每一个入市项目将带动周边房租价格跟着浮动。而这两者相加影响的租房市场结果将是租金的继续上涨。

  潘石屹近日深夜发声的一段话告诉我们凭借这些项目盈利那是不可能的。“我们看到,有些房地产开发商积极响应政府的号召,改售为租,做长租公寓、短租公寓等等。这样做有用吗?今天中国房地产市场的现状是,住宅的租金回报率不足1%,银行贷款利率是5%,怎么才能把这生意做得不亏本呢,几乎是不可能的。”

  潘石屹说,改售为租只能寄希望于房价上涨,饮鸩止渴,而房价上涨后,现在已经很低的租金回报率只能更低。反观整个行业,我们也会看到越来越多的开发商非常“吝啬”地拿出原本打算卖的地块转做“政府要求做的项目”,实则也并非想着从中挣钱,主要目的无非是一来响应政府号召起“标杆”作用,二来持有土地寄希望于价格上涨。

  对于开发商来说,虽然这并无大碍,但对于市场而言影响深远,带动的风潮可能是整个租赁行业的价格上涨。

  此外,随着一线城市、新一线城市的人才大战和积分落户等政策发布,租房需求还会进一步释放,表现在租房市场,就是租赁需求的明显增长,进而就是租金的一点点上涨。在人才战略影响下,杭州、长沙、武汉、成都、重庆、西安等地租房需求增长都超过了180%。以北京市场为例,这种需求也体现在最新的积分落户政策方面,在9个指标中,长期合法租房也被列为加分项,这也将进一步刺激租房市场。

(责任编辑:徐帅 )
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