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长租公寓市场:豪宅公寓成新宠?

2018-04-17 06:25:00 证券时报  吴家明

  在租购并举、鼓励长租的大潮下,不少开发商纷纷拿出自己的住宅项目来做长租公寓,其中不乏豪宅项目。

  近日,北京市企业自持租赁性住房终于揭开神秘面纱的一角,万科翡翠书院将启动预租。据悉,万科翡翠书院位于北京市海淀区北清路与永澄北路交汇处附近,翡翠书院项目所在地是万科在北京拿下的全自持住房用地,因此一直备受关注。此外,万科翡翠书院主要是面向中关村(000931,股吧)及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区,也是万科住宅产品中的高端系列。

  为此,证券时报记者致电万科翡翠书院项目,工作人员表示该项目主要户型为90平方米和180平方米,90平方米的月租金达到15000元至18000元,180平方米户型的月租金达到3至4万元左右,但房源要到2020年才会交付使用。此外,市场消息指出租户需要一次性付清首个租期内的全部租金:如果租一套90平方米三居室,按照1.5万元的月租金计算,十年全部租金将达到180万;如果租一套180平方米的单位,按照3万元的月租金计算,10年的租金也将达到360万元。

  不过,工作人员对来访者的身份信息十分“敏感”,要求来访者必须提供具体的公司或个人信息,因为相关房源大部分都是与附近的高新企业合作。此外,租赁相关的房源有希望能够申请到银行贷款。

  事实上,租房贷款并非没有先例。去年11月,建设银行(601939,股吧)深圳(楼盘)分行就携手万科、碧桂园等11家房地产企业签订房屋租赁战略合作协议,同时建设银行深圳市分行还推出全国首个个人住房租赁贷款产品“按居贷”。

  如果与周边的租赁房源相比,万科翡翠书院的租金价格的确显得相对较高。在位置要相对方便的西北旺片区,记者调查发现中海枫涟山庄的88平方米单位,月租金在7500元左右。租金之所以这么高,有分析人士表示,万科翡翠书院的租金跟当年地价挂钩,而当年的拿地成本高达109亿元,再加上建筑成本、装修成本以及后续的运营维护成本,最终使得该项目的租金明显高于市场上普通产品。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,单纯从一年租赁的角度看,租金是比较贵的。但是从长期租赁的角度看,考虑海淀、新房等因素,其实租金是不贵的。不过,也有市场人士认为,对于开发商而言,一次性收的10年租金其实就相当于买房人的一笔“首付”。只是,目前还没有一个开发商能靠一笔“首付”实现项目的现金流回正。

  最近,万科在深圳同样有一个豪宅租赁住房——万科瑧山府。公开消息指出,在瑧山府以每平方米9.75万元备案均价推出市场后,万科也将其中一栋将直接转为高端人才租赁住房。而在去年,深业集团也将旗下住宅项目拿出来做长租业务。其中,位于福田香蜜湖片区的深业中城选择暂不出售,将推出420套豪华装修的大户型长租公寓,预计于2020年投入运营。

  高档的豪宅长租公寓有其特定的客群,但长租公寓市场的主要客户或许还是普通的租房者,但许多长租公寓由于前期成本的投入,租金都会高于同片区的租赁房源。58安居客房产研究院监测显示,截至2018年3月全国范围内长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾200万间。品牌公寓走热的同时,整个行业仍面临众多问题,诸如租金回报率偏低,但市场中较大部分难以满足的需求仍以中低需求为主,短期内难以解决。

  租赁热潮下,逐渐被拉高的房租或许才是市场最直接的反应,而这也正是租房者所担心的情景。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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