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刘澄:海南房地产投资占比将会显著下降

2018-04-17 10:50:56 中国建设报 

  中国城市发展研究院投资部主任

  自1988年建省以来,海南(楼盘)省经济结构不断优化,从第一产业农业占比超过50%发展为以第三产业服务业为主的经济增长模式。现代农业、新兴工业与旅游产业是海南30年来创新发展的主线。同时,贫困县与贫困人口也反映出海南省内发展的不均衡。

  在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。自由贸易试验区与自由贸易港建设是大力发展服务贸易的重要契机,延续了《海南省服务贸易创新发展试点工作方案》的成果,将为进一步优化营商环境、搭建国际化制度体系提供平台。海南省是改革开放的窗口,国际化的市场环境在进一步促进服务业发展的同时,也会带动第一产业和第二产业不断升级。在海南经济发展过程中,房地产扮演着重要角色,甚至被认为“财政过分依赖房地产”。回顾海南房地产业的发展历程,经历过上世纪80年代的“疯狂”与90年代的“崩溃”。大起大落的房市拖累了海南省土地市场、金融市场近10年时间。进入2000年以来,海南房地产开发投资重新进入增长态势,直至2016年四季度起限购政策不断严格,为过热的海南楼市有序“降温”。

  数据显示,截止到2017年年末,海南省常住人口数量为926万。从过去十年的房屋竣工面积来看,海南房地产有相当大的比例供给了外来投资客,房地产业成为海南省吸引投资拉动经济的重要手段。2018年,海南提出“5年限售+5年社保+非户籍首付70%”的限购政策。从全国范围来看这是最严格的调控,基本上杜绝了杠杆炒房的可能性,提高了外来投资者的进入门槛,短期内平抑了房价快速上涨势态。

  自由贸易试验区和自由贸易港建设让海南吸引了全球投资者的关注,也必然会吸引全球资金进入海南。参照香港的发展路径,海南当前的住宅供给还不能满足未来市场需求,同时过快增长的房价会给产业升级带来负面效果,不利于海南省的国际化进程。调控好房价上涨节奏,使之与产业发展阶段相适应是海南省建设自由贸易试验区和自由贸易港面临的挑战之一。

  自由贸易区和自由贸易港的新定位将全面改变海南省经济发展方式,摆脱对房地产投资拉动经济的依赖。从长期来看,投资者对海南自由贸易港的房地产投资仍会持续增长,但随着金融、贸易与旅游等板块的崛起,房地产投资占比将会显著下降。

  参考香港、新加坡等亚洲开放程度较高地区和国家的房地产业发展经验,海南在建设国际自由贸易港的同时,也要加速推进共有产权住房产品上市,既要满足原住民的住房改善需求,也要兼顾新移民的安居需求,做到“居者有其屋”,还要针对普通居民“刚需”和高收入人群“特需”提供差异化的土地供应、住房产品设计和税收政策。

(责任编辑:宋虹姗 )
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