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亢奋中的海南,我们还能不能进场?

2018-04-20 08:47:44 和讯房产  苗雪艳 90度地产

  本文转载自微信公众号:90度地产

亢奋中的海南,我们还能不能进场?

    回眸一笑百媚生,六宫粉黛无颜色。如今,海南正傲立船头,接受着来自其他各省市的仰视。

  从去年年底到今天,中央对海南态度可谓是——“打一巴掌,再送你一个超级大甜枣”。甜到海南的领导干部出现在《新闻联播》,都不禁哽咽道“为了这个事情,我们期盼了30年”。

  今年春节前,就在海南因为中央督察组的点名批评还战战兢兢时,就有业内人士告知90度地产,过不了多久,中央就会献给海南一份生日大礼,只是没想到的是这份大礼来得这么快。

  这一次,自由贸易港的特大礼包砸向海南,不好意思,里面没有房地产的席位。但是,习惯了依赖房地产的人们,追随的热点依旧撇不开房地产,所以你会看到海南楼市一种从内到外的亢奋。不同的是,相比较圈里人踏实的亢奋,圈外的人显然更多了一层焦虑:进还是不进?不进还有没有机会?

  01

  一项政策的落地、一个概念的提出,反映最灵敏的永远都有地产的影子。当初,雄安新区成立时如此,如今自由贸易港身份加持的海南亦如此。只是,雄安是宣告新区成立在前,楼市调控政策在后;海南是政策调控在前,自由贸易港提出在后。

  不过,不管何时出调控,中央用政策、制度锁住喉咙的目的都是——别让楼市破坏了百年千年大计。

  但是,这依旧挡不住海南楼市的亢奋。从3月31日“房八条”的出台,到4月13日自由贸易港的提出,再到4月18日发布的59国人员入境海南旅游免签名单,海南内外的亢奋状态就一直直线上升。楼市的反应,就是房价的攀升、抢房源、开发商多个项目集体停盘。

  “之前出台的房八条中规定,首付七成,就是为了防止后续出台的政策导致房价失控。但是即便这样,也抑制不住房价每天还在涨。大家都在抢房,你不在本地可能感受不到。”

  据海南中介王路透露,从4月1日开始,海南的房价就开始涨起来了,自由贸易港概念提出来之后几天涨得最厉害,限购和不限购区域都涨。目前,海南省无论是海口、三亚(楼盘)这种成熟楼市,还是周边的外围城市,房价普遍上涨了3000元—5000元不等,各地涨幅在10-30%。

(图片来源于网络)
(图片来源于网络)

  代理海南项目的另一家中介李飞则这样形容海南楼市,“在海南现在不是你在选房子,是房子在选你。半个月之前还会有一些房子可选,但是现在能选到自己预算的房子已经不错了,很多人不太纠结位置和价格了,现在买到就是赚,以后还会更贵。”

  海南楼市的亢奋使中介语气更加急迫:如果想买这几天就要过来抢房,或者看中合适的了直接异地交定金锁定房号,因为等下一轮开盘的价格就不知道涨多少了,购买流程是五万锁定房号,一周时间过去签合同,补交首付或全款。

  各大开发商也做出迅捷反映,陆续封盘停售,不接受任何方式转款,具体恢复时间待定。停售时间就在自由贸易港概念提出之后。开发商并未透露停售原因,但中介说,之前备案价格太低了,开发商意识到房价还会涨,所以封盘不卖了,等着重新备案调价。而“房八条”中规定,商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格,调整备案价格的须重新备案。

  不过,从以往海南楼市数据看,海南房价继续稳步攀升已是大概率事件,每一次上涨的规律是调控政策发布后紧跟的月份环比下跌,但过两三个月价格又会上涨。国家统计局数据显示,2017年三亚发布调控措施后,4月新建商品住宅价格环比下降1.2%,领跌全国,至7月份已经恢复上涨。海口在全省限购下,5月新房价格环比下跌0.6%,随后也恢复上涨,今年3月,海口新房价格以2.1%的环比增速领涨全国。

  北京(楼盘)房展组委会秘书长郑向东认为,每一次出来利好政策,都会出现这种捂盘坐等价格上涨的情况。海南是根据每个区域情况整体供应土地,没卖出去有库存就不给你地,供应一块放点销售证。这是政府管控和市场两方面影响的结果。

  02

  海南的楼市,很多人自问,我要不要进场?这个问题答案取决于两方面:第一,你能不能进场;第二,进场的成本有多大。

  在自由贸易港概念提出之前的3月31日,海南省发布了 “房八条”。这次购房门槛再次提高:非海南省户籍家庭只能买1套住房,首付不得低于七成,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让,在限购区域买房须提供5年以上的社保或个税缴纳证明等。

  其实,上述几方面就决定了你能不能进以及进的成本。

  如果要进,那么以家庭为单位你能进1套,但进场的区域有限制,因为政策规定非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少1名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  海南目前实行限购政策的区域指已出台限购政策的海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个市县划定的限购区域。这些区域中大部分也都是国家重点保护的“生态地区”,而且土地锁紧库存减少的情况下,必然要加大进场的难度,控制进场的人数。

  但是,如果你纳税或缴纳社保不够5年,你可以在上述限购区域之外的地方进场。而且这些不限购区域房价未来还可能会上涨,因为这些地方还有GDP考核。既要生态又要GDP,如此一来,只有通过“涨地价”这种见效方式来切入,地价涨了房价必然也会涨。

  其次,如果你能进,你也要看看你进场的成本有多大?首付不得低于七成的规定必然会增大很多人的购房成本,这相当于70%没有杠杆可撬。更何况,90度地产多次调查的海南楼市结果是:很多项目的付款方式都是全款购买或者先紧着全款购房者。这就是现金流为王的时代。

  90度地产曾从北京某房产代理商得到的一份房源信息汇总表上显示,海南现在的房子几乎都是期房,开盘时间集中在2018年和2019年。这意味着即便是提前进去的人,也多数是拿不到产权证的,从购房到拿到不动产证期限至少需要2、3年的时间。

  从投资心态来看,如果你买房纯粹为投资变现,对不起,海南不欢迎你,你也没有这个机会。因为“房八条”锁定了房子的流转,5年禁止转让+3年左右时间拿到产权证,你买的房子至少有8年时间不能卖。两点相加,房子“冰封”,也彻底将你的变现投资预期打压下去。

  所以,投资若是赌博心态的话,与其赌房,还不如将来去海南“赌马”。

  03

  有人调侃海南就是扶不起来的“阿斗”,而每一次都是败给了房地产。

  海南经历过三次炒房,第一次炒房是建省时期,泡沫过后剩下一堆烂尾楼;第二次炒房是2010年的国际旅游岛概念,其后又陷入长期疲软无力。第三次就是如今自贸港获批,海南楼市热度依旧不减。

  业内有些大咖认为,海南没发展起来有其自身原因。可以说,海南是直接从农业社会跨到了现在以旅游和现代农业为标志的发展阶段,没有经历工业化,底子相对薄弱。总结起来一句话,就是越跑越慢。

  “仅仅旅游业不足以支撑海南全方位的发展,如果说山西、东北经济问题是过重造成的,海南则是过轻造成的,没有工业化,没有一产,各地都在发展的时候,又受到生态保护的限制,不能发展这些。”郑向东说,未来海南走的是弯道超车的道路,这一点和香港一样,香港靠自由贸易成为东方明珠(600637,股吧),贸易带来金融、物流、能源、旅游,拉动人们去那边消费。

  未来,海南的楼市还有没有空间呢?其实可以从海南的任务清单中来寻找答案。4月14日,国务院发布了设立国际能源、航运、碳排放权等交易场所,重点发展旅游、互联网等现代服务业等一系列任务清单,明确到2025年,海南将初步建立自由贸易港制度,营商环境达到国内一流水平。

  旅游休闲、娱乐健康、高科技企业、金融业以及阿里巴巴、京东、腾讯在海南的“落户”,带来的将是物理空间场所需求的加大,而当产业、资本、人口都聚集在一起的时候,就有商业的升级,这时候,或许才是海南楼市扩展空间的机会。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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