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金地:沉稳型选手变进攻型黑马 70%销售额用来拿地

2018-04-25 07:48:17 时代周报 

  金地的外界形象正由过去的沉稳型选手向进攻型黑马转变。

  4月17日晚间,金地正式发布2017年度报告。销售金额达到1408.1亿元,对应销售面积766.7万平方米,同比分别增长39.9%和16.5%;销售均价达18368元/平方米,较2016年全年上涨20.1%。

  曾被誉为房地产企业“四大天王”的金地正逐渐开始回归。而在房地产调控不会放松的大背景下,金地想要冲进房企第一梯队,跨越千亿只是第一步,今后如何实现更合理的市场布局,在土地、资本以及业务上实现平衡,这才是金地将面临的严峻挑战。

  70%销售金额用来拿地

  一度在土司市场以“低调谨慎”著称的金地,经过蛰伏和沉积后,正向规模化的道路上奋勇向前。

  “粮草先行”是亘古原理。年报显示,通过迅猛的拿地节奏,金地过去一年在土地市场上斩获颇丰:2017年,金地全年共获取的94宗土地,总合同投资额突破1000亿元,新增约1300万平方米的总土地储备,总土地储备达到约3770万平方米。

  在积极纳储的同时,金地亦在不断拓展进入新的城市。2017年期间新进入了海口、重庆(楼盘)、成都、济南(楼盘)、惠州(楼盘)、徐州(楼盘)、滁州(楼盘)、镇江(楼盘)等城市,目前已在全国41个城市实现布局。

  随着城市中心新增土地供给趋紧,众多房地产巨头已经开始借“城市更新、股权并购”等手段对 “寸土寸金”的土地发起“围猎”之势。

  金地也不例外,其获取土地的方式变得更为灵活,加大了合作开发的比重。根据财报显示,其权益土地面积占比呈下降趋势,从2013年近80%的权益土地面积,到2016年、2017年已降至50%-60%。

  受调控政策的影响,一二线城市楼市逐渐降温,三四线城市迎来了一波逆市向上的发展契机。金地似乎也嗅到了商机,调整在各区域间的投资额。翻开历年年报可以发现,2017年,金地在一线城市的权益投资额占比由2015年的39%下降至23%,二线城市权益投资额占比由51%升至64%,三四线城市由10%上升至13%。

  金地管理层曾在2017年的股东会议上表示,经济和人口规模往上涨的二线城市有很大空间,会择机进入。

  为了在拿地管理上更加高效灵活,2017年8月集团在土地战投方面将拿地权利下放至城市公司。

  据金地方面透露,为保持规模的合理增长,公司将在2018年保持投资力度,继续在市场上寻找项目、获取机会,“上半年以收购兼并项目以及积极参拍寻找个案机会为主,下半年相信土地市场有更多的机会”。

  在可售货量方面,金地2018年计划新推盘面积达868万平方米,货值1762亿元,预计全年总可售面积1222万平方米,货值2356亿元。

  从金地今年一季度发布的公告来看,金地在土地市场依然保持了高昂的热情,挥金127.1亿元拿地,位居行业第11。新获土地共计8宗,分别位于武汉(楼盘)、北京(楼盘)、嘉兴(楼盘)、广州(楼盘)、南昌(楼盘)、杭州(楼盘)、徐州以及太仓(楼盘)。其中金地在北京与广州两座一线城市土地投资总额达67.7亿元,二线城市武汉与杭州土地投资总额达28亿元,三线城市嘉兴、南昌、徐州以及太仓土地投资总额则为24.09亿元。

  2018年1-3月,金地累计实现签约面积152.4万平方米,同比下降9.42%;累计签约金额261.1亿元,同比下降21.51%。

  面临销售额下降的问题,金地并不担忧,“从整体推盘节奏来看,大约7成的新货量都将在下半年入市,上半年的推货量会相对少一些”。

  融资渠道扩宽

  迅速拿地带来的直接结果是资金压力的增加。根据财报显示,公司债务余额从2016年的366.47亿元攀升至553.54亿元。而负债率也略有上升。2017年,金地资产负债率为72.13%,同比上升6.7个百分点,剔除不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为61.36%,较上年增加3.46个百分点,净负债率为48.22%,较上年增加近20个百分点。

  金地相关人士对时代周报记者强调,金地的负债率并不算高,在行业中处于低位水平,在规模扩张阶段属于正常现象。

  除了在土地市场频频现身,金地融资速度也明显加速。2017年,金地尝试了银行借款、境内外债券和中期票据等多种融资工具,完成了包括40亿元公司债、30.5亿元物业费ABS、30亿元超短期融资券、15亿元中期票据及2亿美元债券的顺利发行,为其下一步的扩张储备了充足的“弹药”。

  随着各融资渠道不断收紧,金地的融资成本也在上升。2017年,金地债务融资加权平均成本由2016年的4.52%微升至4.56%。

  进入2018年,金地的筹资步伐也在不断加快。今年第一季度,金地相继发行超短期融资债、公司债券等,融资规模达75亿元,其中公司债最终票面利率为5.68%。较去年涨幅明显,融资成本明显增加。

  值得注意的是,2017年金地的营业收入出现了一定程度的下滑。当年金地实现营业收入376.62亿元,同比下降32.15%。

  对此,金地给出的解释是,营业收入的下降主要是由于当年公司获取项目中合作开发的表外项目占比提高,因此并表范围内的结算面积和结算收入相应减少。

  根据7个大区营业收入情况表中可以看出,仅有华中和东南2个大区的营业收入较上年出现增长,其余5个大区均出现下降,其中华北、华东和西部3个大区的收入降幅都超过62%。

  而表外项目的提升,反映出的是金地的规模渴望,在房地产行业竞争加剧的当下,房企通过合作开发实现扩张,共同承担风险。

  2017年1月,金地集团(600383,股吧)总裁曾黄俊灿提出“3年冲击2000亿元”,如果能继续保持近2年的销售增幅,2000亿元的销售目标或将在今年提前实现。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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