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胡景晖:推动REITs意义重大 关键需要平衡租金和房价

2018-04-26 12:03:33 和讯房产  我爱我家

  4月25日,中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。根据这一通知,未来国家将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品),同时鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

  我爱我家集团副总裁胡景晖对这一政策表示了热烈的欢迎。他认为,对住房租赁行业来说,推动REITs和住房资产证券化一直都是有着非凡意义的事,但这需要监管部门和住建部门形成良好的机制,才能打通这一政策通道。住建部和证监会联合出台新政后,这一机制开始建立,行业的资产证券化有望加速,这将积极推动国家租购并举战略的落实,为一些自持物业的开发商找到一个可靠的退出途径,也为民间资本进入到这一行业,保持行业的持续发展开创一个良好的模式。

  当然,迈出这一步之后,未来还有许多问题需要进一步探索和改善。

  首先,REITs产品实际上大部分是产权式的,如果仅仅是债权式的,那就还算不上真正的REITs。目前我们市场上的几款类似产品都是债权式的,但从日本、新加坡、美国等发达国家的市场经验来看,产权式的REITs更能长期、稳定、持续推动这个行业发展。因此,未来探讨如何推广产权式的REITs,而不仅仅式债权式的融资很重要。

  其次,REITs模式要成立,在国外百分之九十的租金要强制分红,税收基本上是减免的。所以,税费减免等相关配套措施,信托法、证券法等相关法律如何能够与REITs,与住房租赁的资产证券化相匹配是一个需要大力突破的地方。

  更为重要的是,当前住房租赁的租金与房屋价格之间存在严重背离,一线城市的年租金投资回报率甚至仅有百分之一点多,即使动用REITs,这样的收益实际上也很难吸引社会资金的有效进入,企业想要通过REITs实现退出或融资也很困难。所以,如何让租金和房价回归到一个合理的比例,如何让原有的持有运营者能够退出,让社会资本能够进入是让REITs充分发展起来的关键。如果这个结无法打开,即使REITs能够推动住房租赁市场,后续想要成为真正有效的市场助力也很困难。

(责任编辑:宋虹姗 )
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