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王福重:调控如此严厉,房价为何还翻番?

2018-05-16 08:16:35 和讯名家 
文 | 王福重经济学教授

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  房价为什么涨这么多?很简单,买的人多了。

  过去,中国是以农民、农村人口为主的国家。这样的国家不可能是发达国家。

  一毕业就买得起大城市的房子,那这个社会还正常吗?

  背景新闻:

  随着各地“抢人”政策出台,当地房价也随着人才的引进而猛涨。近期也有多地实施购房限制:

  5月14日晚间,丹东(楼盘)市政府出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称意见),《意见》表示,要坚定不移落实“房子是用来住的,不是用来炒的”工作定位,坚决防范炒房投机行为。

  5月15日,四川(楼盘)成都出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,对成都市房地产市场调控政策进行完善。

  在调控空前严厉的情况之下,居然有十几个城市,主要是二线城市,比如说西安(楼盘)、杭州(楼盘)的房价都翻了一番,当然,统计数据不会说这么多。

  很多城市调控目标是让房价增长和GDP增长速度大致相等。应该说,这个目标没有实现。房价涨这么多超出了绝大部分专家的意料。很多专家信誓旦旦地说,房价不会再涨了,房地产要变天了等等,其实都是凭感觉,哪就那么容易变天。

  房价为什么涨这么多?很简单,买的人多了。

  第一个是很多的城市,包括省会城市、二线城市都放宽了户籍准入。像西安在十个月内就有五十多万人入籍。新进城市的人,一般都是刚大学毕业,想在这个城市生根落地的,一定会买房。他们买房子是为了住不是为了炒,我们大概可以这样理解。一下多出五十万买的,弄得西安无房可卖了,房价肯定会涨。

王福重:调控如此严厉,房价为何还翻番?
西安

  第二个是大部分城市都有购房交足社保的规定,三年或五年,然后就有购房资格。每年都有很多人达到了这个资格。这部分人的购买力也就显现了。

  第三个原因是原来已经有购房资格但没有用尽指标的本地居民,观望了一两年之后发现房价可能跌不下去,那干脆还是买。

  这三部分人合起来就构成了一种巨大的购买力,而且又在当前政策法规的范围内。这就是房价上涨的直接原因。

  城里的投资者,买房的人也算投资者(试图区分投资投机是徒劳的),分为两类:一类是所谓的高净值人群、高端客户。这些人做VC、PE、股权、创业、海外投资等等,看起来高大上的东西。他们基本上没有再增加房产,因为投资有好多去处,房子只是配置资产的一类。他们更多是想分享新技术、新经济、新政策的红利,但这部分人是少数。

  另一类是城里的大部分有钱人或者大部分投资者,他们是所谓的那些普通民众以及一些土豪。对这些人来讲,不论新技术如何发展,跟他们没什么关系,因为不会从中分一杯羹的。对他们来讲,还是那些传统的东西更适合,只会投资传统的东西,尤其是房地产。推动房价上涨的主要是这部分力量,普通的投资者而不是那些高收入、高大上的投资者。

  还要看到房价上涨背后更深的逻辑。现在,中国处于从一个中高收入国家到高收入国家或者到发达国家的过程中。如果我们能够跨越所谓的中等收入陷阱或者避免中等收入陷阱,变成一个发达国家,中国必须是一个以城市为主的国家。

过去,中国是以农民、农村人口为主的国家。这样的国家不可能是发达国家。美国的农民大概不到1%,日本不到3%。很简单,城市尤其大城市是一种集约或者节约资源的载体,中国不可能在一半都是农业人口的情况下建成一个发达国家的。因此,中国近四十年来,包括正在进行的是农村人口向城市移动,小城市向大城市移动。
  过去,中国是以农民、农村人口为主的国家。这样的国家不可能是发达国家。美国的农民大概不到1%,日本不到3%。很简单,城市尤其大城市是一种集约或者节约资源的载体,中国不可能在一半都是农业人口的情况下建成一个发达国家的。因此,中国近四十年来,包括正在进行的是农村人口向城市移动,小城市向大城市移动。

  这个过程可以讲是千年未有之变局,甚至是几千年来没有过的大变局。中国将要在这个过程中彻底地从一个农业国家变成一个新兴工业化的国家,从一个农民为主的国家变成一个真正的城市国家。如果中国想成为发达国家,这是必须走的过程,而在这样一个过程中肯定有赖于房地产的发展,进城的人就得有地方住。

  还有从中国增长的动力看,我们大概有三条路可走:第一,我一直强调的金融业和服务业。像美国就是以服务业,尤其是以金融业为主拉动经济增长的,日本也是,中国也应该走这条路。但是坦白讲,现在我们人才的准备、市场的发育程度可能都不够。所以依靠金融业和服务业,是我们短期无法实现的。

  第二,靠创新。创新这个口号肯定是对的,像美国、日本都是靠创新拉动经济增长的,没有问题。但中兴通讯(000063,股吧)的事件给了我们一个很大的警醒,虽然现在中兴通讯在中美两国的共同努力下有很大的缓和的可能,但是它带给我们的提醒是,可能中国在以创新与高新技术拉动经济增长方面还没有足够的力量。因此,我们的经济增长还应该以传统的产业为主,比如像制造业,这是无奈之举。这就是第三条路。

  而这几十个制造业,几乎都和房地产有关,如果没有房地产的发展,这几十个产业是没法发展起来的。比如说水泥、钢材、家具、家电,这些东西卖给谁呢?房地产是几十个制造业的最终需求,所以从中国经济增长的现实选择来看,也是离不开房地产业的,它仍然是一个支柱产业。房地产就是最大的实体经济。

  即使从创新本身来看,现代意义上的创新一定是发生在大城市,就是人多的地方。人多之后人才才多,人们交往的密度就大。那些创新和灵感就是在互相交流和头脑风暴中产生的,它一定不会产生在农村这种地区,不会产生在小城市,一般来讲是这样的规律。现在中国主要的创新中心是北京(楼盘)、杭州、上海(楼盘)、深圳(楼盘)这种大城市,因为只有这种地方才有足够的人才,才有供这些人才交流的场合、机会。

  所以,即使从创新拉动经济增长的角度讲,我们也可能依赖于城市化,也就是要依赖房地产业的发展。因此,房地产去年的繁荣,也反映了中国经济的发展阶段和中国经济结构深层次的矛盾。

  有人说,房地产绑架了中国经济,房地产破灭了没确认的理想,这是似是而非的。房地产看起来不如高科技高大上,但它实在,符合中国的实际,符合中国人的文化,有强大身后的群众基础。

  而且发达国家,房地产也是重要产业,房地产不丢人,特朗普总统就是地产商。年轻人,靠自己的努力,先租房,后买房,全世界都一样,哪有那么简单的,一毕业就买得起大城市的房子,那这个社会还正常吗?

也有人说,莫非就永远靠房地产。不可能永远,如果能永远,那倒是简单了。但起码现在,还得靠它,发展阶段是不能跨越的。说得难听点,凭什么这么多人瞧不上房地产?中国人才搞了几年房地产啊,就好高骛远的。
  也有人说,莫非就永远靠房地产。不可能永远,如果能永远,那倒是简单了。但起码现在,还得靠它,发展阶段是不能跨越的。说得难听点,凭什么这么多人瞧不上房地产?中国人才搞了几年房地产啊,就好高骛远的。

  也许都该反思一下。

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(责任编辑:崔晨 HX015)
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