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标普:海伦堡地产获“B”评级,展望稳定

2018-05-16 11:45:57 和讯房产  标普

  2018年5月15日—标普全球评级今日宣布,授予中国房地产开发商广东海伦堡地产集团有限公司(海伦堡地产)长期主体信用评级“B”,展望稳定。

  海伦堡地产的评级反映出,因快速扩张其面临的执行风险不断上升,且其非上市公司的身份使其面临的信息风险和治理风险也比其他可比房企更高。由于该公司拥有大量非银行债务且债务到期期限较短,其面临的再融资风险也较高。我们认为,作为非上市公司海伦堡地产的融资渠道也相对较窄。尽管如此,海伦堡地产的销售业绩良好,且在过去几年不断扩大规模并向广东省以外地区扩张的过程中其财务杠杆一直保持平稳水平。另外,我们认为海伦堡地产拥有充足的低成本且多样化的土地储备以用于日后开发。

  海伦堡地产在经营规模扩大情况下的项目执行能力尚未经受过考验。我们认为,其较强的增长意愿以及不断加快的扩张步伐将增加其执行风险。过去数年间,海伦堡地产快速扩张土地储备、合约销售额加速增长。2017年该公司合约销售额增至人民币250亿元,为2014年99亿元销售额的两倍多。海伦堡地产计划在未来1-2年进一步加快合约销售增长以扩大公司经营规模。我们认为这样的扩张模式将对其内部资源和财务管理能力构成压力。

  我们认为,海伦堡地产规模较大且成本较低的土地储备可以在一定程度上抵消不断上升的执行风险。截至2017年12月末,该公司的土地储备总计为1530万平方米。我们估算该公司现有土地储备足够满足其未来3-4年的开发所需。由于海伦堡地产的项目选址主要瞄准距离市中心一小时车程的区位,其大部分土地储备都位于二三线城市的市郊。该公司还签署了初步框架协议,将通过收购或参与城市旧改项目的方式获得约1300万平方米的地块。考虑到海伦堡地产现有的土地储备和销售势头,我们预期该公司每年的购地支出将约占其合约销售额的30%-40%。

  我们预期,随着海伦堡地产深耕现有城市并向二三线城市扩张,其多元化的优势将逐渐增强。该公司于2009年开始进行区域扩张,进入了中国西南部地区。过去数年间,海伦堡地产涉足了长三角以及环渤海地区的部分城市,同时在广东省继续深耕。中国政府加强对一线和部分过热二线城市房地产市场的调控使得三四线城市出现溢出效应。鉴于其项目的地域分布情况,海伦堡从近几年的市场回暖中获益。

  但是,海伦堡地产的产品定位于中低价位项目,这在一定程度上限制了其盈利能力。尽管其2017年的盈利水平有所回升,20%-24%的EBITDA利润率区间仍略低于市场平均水平。考虑到产品定价较低,该公司恐怕难以将成本的上涨转移至对价格相对敏感的购买者身上。由于产品组合发生变化且三四线城市的市场热度提升,海伦堡地产2017年的售价增至约人民币9770元/平方米。但是我们认为售价的上升可能被土地成本上涨所略微抵消,后者可能会使该公司未来两年的结转利润率下降。

  由于该公司的短期债务约占其总债务的42%,因此其再融资风险可能依然较高。我们估算,截至2017年末该公司的加权平均债务期限略短于2年。我们认为,流动性收紧对该公司造成的影响可能要大于对许多其他受评房企的影响,原因是在银行贷款外,该公司还高度依赖信托融资以及资产管理公司提供的借款。根据市场环境的变化,上述融资渠道的畅通程度及成本会发生较大变化。最近数月在政府打击影子银行的举措下,市场融资环境有所收紧。为缓和这一情况,海伦堡地产正在寻求替代性融资渠道来以支撑其持续发展,包括境内发债、境外借款以及参与股权市场。2017年12月,该公司获批发行至多40亿元人民币的境内债券。这可能在一定程度上缓和其再融资风险。

  我们认为,海伦堡地产的信息透明度要低于其他可比房企。考虑到海伦堡为非上市公司,其不须强制性披露公司重大交易。我们还认为海伦堡地产面临着更高的关键人物风险和治理风险,因为我们预期海伦堡地产的创始人黄炽恒先生对公司的关键决策会产生重大影响。黄炽恒先生目前仍在公司管理团队中担任重要职务。

  稳定展望反映我们认为,海伦堡地产在未来12个月将保持良好的销售业绩和项目执行情况。我们预期未来12个月其债务对EBITDA比率将保持在6.0-7.0倍区间。

  如果海伦堡地产的资本结构继续依赖短期借款,致使其加权平均债务期限短于2年,同时流动性状况不足以满足其需求,我们就可能下调其评级。如果海伦堡地产的财务杠杆严重恶化,我们也可能会下调其评级。下列情况可能导致前述情形发生:(1)海伦堡地产的合约销售额大幅低于我们预期的2018年300亿-330亿元人民币水平和2019年的370亿元-390亿元水平;及(2)该公司举债扩张的激进程度高于我们预期。

  如果:(1)海伦堡地产控制扩张步伐并降低债务杠杆,从而使其债务对EBITDA比率持续保持在低于5倍的水平;且(2)其加权平均债务期限须超过2年,且流动性来源对需求的比率保持在1.2倍以上,我们就可能上调其评级。

  如果该公司能在进行地域和规模扩张的同时继续保持债务杠杆不发生严重恶化,我们也可能上调其评级。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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