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全国房地产数据解读:销售面积增速接近转向 市场降温趋势显现

2018-05-16 12:03:41 和讯房产  诸葛找房

  国家统计局公布2018年1-4月份数据表明,各项数据指标增速均有不同程度回落,全国房地产开发投资增速回落0.1个百分点,全国商品房销售面积及销售额增速分别回落2.3个百分点和1.4个百分点,到位资金增速回落1个百分点。从全国来看,降温趋势显现。

  一、 全国房地产开发投资增速小幅回落,住宅投资增速加快,房企开启上半年抢收节奏

  2018年4月,全国房地产开发投资额同比增长10.3%,虽然小幅回落,但仍然处于2015年以来绝对高位水平,住宅投资21331亿元,增长14.2%,增速提高0.9个百分点。房地产市场虽面临持续调控的压力,但依然有很高的热度。

  图1:开发投资额增速

全国房地产数据解读:销售面积增速接近转向 市场降温趋势显现

  诸葛找房数据研究中心分析主要原因如下:(1)如火如荼的二线城市人才引进大战、全国遍地开花的棚改持续深入进一步释放市场需求,使得部分城市依然具有较高的市场预期和旺盛需求。(2)房企上半年抢收态势强,加快开工施工节奏,1-4月住宅新开工同比增长9.4%,住宅施工面积同比增长2.0%。(3)主要原材料、人工成本价格上扬。

  二、 销售增速继续回落,销售面积增速降至1.3%,或将迎来销售转折

  2018年1-4月,全国商品房销售面积4.22亿平方米,同比下降1.3%,增速比1-3月份回落2.3个百分点。住宅销售面积同比仅增长0.4%。商品房与住宅销售面积增速持续回落,趋势无限接近销售下滑。

  图2:全国商品房、商品住宅销售面积及销售额同比增速

全国房地产数据解读:销售面积增速接近转向 市场降温趋势显现

  销售面积增速持续下滑,一方面是受到调控持续深化的影响,特别是今年以来愈发收紧的个人住房信贷环境影响;另一方面是三四线城市需求透支逐渐显现,很多城市在严格的调控限制以及高昂的房价下,可持续入市需求下降。第三个原因是随着调控的深化,市场情绪开发发生一定程度的转变,全国一片房产投资热情情绪开始有所降低,市场预期逐渐发生转变。

  分区域来看,热点城市集中的东部地区销售额及销售面积受严格调控影响持续下跌,销售面积同比下降9.4%,降幅比前三月扩大2.1个百分点;销售额下降1.5%,降幅扩大0.6个百分点。

  其他区域虽继续增长,但涨幅均有不同程度回落,东北区域涨幅回落最为明显,销售额及销售面积增速回落均超过6个百分点。中西部地区在成都、西安(楼盘)、武汉(楼盘)等热点二线城市的带动下,市场延续火热态势,销售额增速均超过25%,远高于全国商品房销售额9%的增速。其中,中部地区商品房销售面积11556万平方米,增长13.1%;销售额7550亿元,增长26.0%。西部地区商品房销售面积11596万平方米,增长9.3%;销售额7652亿元,增长25.0%。

  三、房企到位资金增速维持低位,国内贷款由正转负,融资艰难

  前4月,国家统计局刚刚发布的数据显示,全国房地产开发企业到位资金增速仅有2.1%,持续创造近年来最低水平,已经接近于正负线,显示出在房地产市场调控要求以及金融行业去杠杆要求下,房地产开发企业资金面愈发趋紧。

  从到位资金来源分析,国内融资渠道继续收紧,国内贷款4月份由正转负,1-4月累计下降1.6%,个人按揭贷款继续下降6.7%。而由于外汇资金管制趋紧,利用外资更是下降77.6%,前四个月仅有17亿元。融资渠道收紧,开发企业只能开拓其他渠道,利用自筹资金和销售前期回款补充现金流。定金及预收款成为房企第一大资金来源,达到14987亿元,同比增长8.3%。但随着全国商品房销售增速持续下降,以及各地针对优先全款客户等违规销售行为的打击,定金及预收款将在未来承受双重压力,预计很难维持持续高位增长,将会进一步加大房企资金压力。

  图3:到位资金增速

全国房地产数据解读:销售面积增速接近转向 市场降温趋势显现

  四、销售转向预期下,库存减少并未强化行业信心

  春江水暖鸭先知。2018年以来,全国商品房销售面积增速持续迅速下滑,截至4月住宅销售增速更是仅有0.4%,增长乏力。房地产开发企业身处其中更是深有感触。

  4月份,商品房待售面积5.67亿平方米,比3月份减少642万平方米,其中住宅减少645平方米。但与之对应的却是房企土地购置面积同比下降2.1%,而1-3月却是小幅增长0.5%。这其中可能反映出开发企业对未来一段时间销售市场走势判断并不乐观。这也直接反映在国房景气指数中,国房景气指数已经连续4个月回落,4月份仅有101.37,比3月份回落0.13点,已经接近于去年3月份时行业面临史上最强调控环境时的略带恐慌的情绪。但现在肯定是没有恐慌,有的只是理智的判断。

  附件:

表1  2018年1-4月份全国房地产开发和销售情况

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(责任编辑:常丹丹 HO016)
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