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楼面价8135元限卖9900元 长沙拍地拍出难解数学题

2018-05-17 18:48:43 和讯名家 

焦点丨楼面价8135元限卖9900元 长沙拍地拍出难解数学题
中房报记者 赵春林丨长沙报道

  卓越置业乐观了点。

  房地产同行看着其以限售价格仅多出楼面价1765元拿地,都不淡定了。

  今日(5月17日)上午,长沙市一宗商住用地竞拍。这宗土地上的住宅被要求按9900元/平方米(不含精装修价格)限价销售,计算下来,楼面价达到了8135元/平方米。

  不愿具名的长沙房地产人士称,这个地块楼面价直逼住宅限价,有挑战楼市预期之嫌,其住宅部分如果不靠精装修溢价,完全要亏本甩卖。

  有当地同行认为,这是严重的价格错配,除了精装修手法,不排除在商业产品上寻求自解困局。

  另一种声音则提出担忧,“这样下去,房子品质还有保障吗?”

  楼面价直逼住宅限价

  这宗编号为[2018]长沙市025号的地块,位于长沙市中心城区书院路。

  这宗地块的情况是这样的:出让面积12825.77平方米,规划用途为商业、住宅用地(商住比5:5),起始价37740万元,起始楼面价约5885元/平方米。容积率5.0,建筑密度35%,建筑控制高度

  最让同行惊讶的是,地块限定住宅最高销售价格(不含精装修价格)9900元/平方米,并要求采用装配式技术进行建造。

  在经过7家房企36轮竞价“厮杀”后,这宗地块被卓越置业集团(长沙)有限公司以52170万元摘得。

  值得注意的是,与之前长沙土地市场高溢价相比,虽然此次溢价率仅为38%,但楼面价高达8135元/平方米,直逼其住宅销售限价9900元/平方米,引发市场侧目。

  根据中国房地产报记者观察,该地块周边君合天玺等住宅项目,在售均价在10000元-12000元/平方米之间。

  当地房地产人士认为,该地块楼面价直逼住宅限价,有挑战楼市预期之嫌,其住宅部分如果不靠精装修溢价,完全要亏本甩卖。尽管该开发商也可以以目前并不限购、不限价的商业部分赚取部分利润,但目前长沙市中心城区商业库存高企。

  湖南省住建厅5月3日发出的《关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示,到今年3月,长沙市中心城区非住宅库存去化周期高达22个月。

  以时间换空间,押注后市房价

  “5:5的商住比,集中性商业自持做资产,对冲部分住宅利润,还是全国性大企业价高人胆大啊!”

  “开发商有点太乐观了。”

  “做好规划等收购吧。”

  “这是豪赌地方政府不会在精装修上出(限价)政策啊!再就是捆绑单价10万元/平方米的商铺,账才算得过来。”

  “这样下去,房子品质还有保障吗?”

  对卓越置业长沙公司竞价结果,长沙房地产界第一时间哗然起来。有不愿具名的当地业内人士告诉中国房地产报记者,目前长沙市场环境之下,长沙的开发商已到了并不过分关注楼面地价的程度,其理由有三:

  一是5月3日,长沙市发改委、市住建委、市国土局印发的《关于限价商品住房销售价格(成本法)监制流程的通知》明确,限价商品住房销售价格(成本法)监制包括楼面地价、前期工程费、建筑安装工程费审核等。此举被指有为稳定或助推地价背书之嫌,为接下来加快推地铺路。

  二是今年以来,长沙市审批出高价楼盘,导致部分房企和购房者也对未来限价解除后,长沙房价或进一步上涨的预期急剧增强。以龙湖操盘的天宸原著项目为例,在其叠墅户型被审批到单价高达32427元/平方米的天价后,前不久其高层住宅又被审批到了1.4万元/平方米的单价,明显高于周边新房价格,与当前楼市调控限价氛围反向而行。

  三是地方政府部门也并不否定对长沙房价看涨的预期。在近日召开的长沙市住建委对80余家房企和中介机构集中约谈会上,长沙市住建委负责人也坦言,由于各界对长沙房价看涨的预期,导致长沙房地产市场异常火爆,部分房地产开发企业试图通过捂盘,推迟上市时间,用时间换取涨价。

  不拿地饿死,拿地愁死

  多方看涨长沙房价的预期,亦体现在长沙土地市场上。

  2018年以来,“逢双限地必熔断”在长沙土地市场已成为常态,不熔断才是新闻。如今,不仅买房凭运气,拿地甚至更难。就在本周,长沙两宗限价商住用地,再次迎来多家房企争抢,不到10分钟就熔断,彰显了开发商对于“面粉”饥渴的程度。

  不拿地饿死,拿地愁死。“高烧不退”“僧多粥少”的长沙房地产市场,房企拿地的情绪已经在发生微妙变化。究竟是住宅供地太少,还是仅仅靠敦促楼盘加快入市、打击捂盘惜售,就能解决当下长沙房地产市场的问题,地方政府部门也是各执一词。

  针对中国房地产报日前关于《长沙中心城区住宅去化周期仅2.8个月 湖南省住建厅函告省国土资源厅快供地》的报道,湖南省住建厅要求长沙市加快形成住房有效供应,督促已拿地未开工和已开工未达到预售条件的项目,加快开工或建设进度;坚决杜绝“捂地”“捂盘”现象,督促达到预售条件的项目尽快上市预售,对推延上市、变相捂盘的项目严肃查处。

  长沙市国土局相关负责人则称,长沙市国土局从2018年1月份到4月份,供地力度已经有大幅度提升。其中,全市(含区市县)住宅用地已供应了2600亩,同比增623%;住宅可建面积549万平方米,同比增622%。

  但是,市场人士发现,前4个月,长沙市住宅供地中,非中心城区的区市县占了很大份额。

 

    本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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