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武汉市场真实写照:地王项目正荣府4次开盘均售罄

2018-05-17 18:51:50 和讯名家 

市场丨武汉市场真实写照:地王项目正荣府4次开盘均售罄
正荣府项目现场

  中房报记者 贾俊杰丨武汉报道

  4月中旬,位于武汉市汉阳区四新片区的正荣府A地块已基本封顶,正在最后的修整工作。“正荣府已先后4次开盘均以‘日光盘’售罄。”一位接近正荣府的人士介绍。。

  正荣府并不是一个普通的楼盘,它是正荣地产于2016年首次进入武汉楼市拿下的地王项目,曾获“正荣四新单价地王”称号。

  2016年9月底,楼市调控再度来袭,地王项目的去化困难再度甚嚣尘上。但现实似乎打破了这样的预言。

  “正荣府的快速去化与武汉这一两年的发展及人才战略是分不开的,在武汉很多项目并不愁卖。”武汉一位当地市场人士表示。

  武汉在落实《中国制造2025》的这3年里,工业增加值与规模以上工业利润总额逐年递增,千亿产业增加到6个,并在今年初提出了新的奋斗目标,实施“万千百”工程,建设信息光电子、汽车及零部件2个万亿产业集群,打造装备制造、能源环保、生物医药、健康食品等若干个千亿产业,加快打造百亿企业方阵。产业集聚的背后也意味着人才的到来与经济的提升。

  在人才引进方面,武汉市招才局统计数据显示,2017年武汉共吸引大学毕业生落户14.2万人,是上一年的6倍,创历史新高。今年前2个月已落户35225名。

  多种因素下,武汉房地产市场不断向好,这些曾经的地王项目也成为了市场中的“抢手货”。

  不过,来自克而瑞研究中心的分析认为,武汉市三环内在2016年以前已售但尚未开发的土地建筑面积约6000万平方米(据不完全统计),还不包括2017年和今年成交大量高价土地。以武汉市场年成交2000万平方米左右的规划,潜在供应仍需三年消化。价格方面由于刚性需求较为旺盛叠加严格限价因素,预计仍将继续保持平稳小幅上升的态势。

  地王项目的入市

  2016年5月24日,经过302次竞价,汉阳P(2016)030号地块最终被正荣地产控股股份有限公司(以下简称“正荣地产”)以9.721亿元拿下,楼面地价6826.26元/平方米,溢价率达172.98%。

  据业内人士表示,从2009年开始,汉阳四新片区周边开发商以2200元/平方米~2700元/平方米楼面地价拿地,2011年年底该区域地价一路攀高至3120元/平方米。到2013年9月复地集团在四新拿地,楼面地价已高达5305元/平方米。正荣地产成为“四新单价地王”并不奇怪。

  据正荣府业主介绍,2017年5月,位于四新的武汉正荣府在国博洲际酒店首开,均价15000元/平方米,当晚推出264套房源全部售完,认筹号超过房源一倍多,很多人都没摇到号。至今已开盘4次,均是以“日光”售罄。

  此外,2016年7月8日,正荣地产控股股份有限公司以45.9亿元,又竞得东湖新技术开发区(光谷片区)P(2016)059地块正荣润峯建设项目(正荣紫阙台),楼面地价15966元/平方米,刷新光谷地王,溢价高达442.15%,成为武汉溢价最高的地块。这也是正荣地产自同年5月高价拿下四新地块后第二次在武汉拿地,此时该地块周边住宅项目最高售价为18000元/平方米。

  据正荣正升工作人员介绍,正荣润峯(正荣紫阙台)项目4月1日正式开工,在建的正荣紫阙台营销中心将于5月初底开放,因为手续还在审批中,价格无法确定,初步估价不低于2.5万元/平方米。

中冶· 39街项目图
中冶· 39街项目图

  在武汉期间,中国房地产报记者还走访了中冶置业武汉地王项目——中冶· 39大街。目前,中冶· 39大街在建的8栋楼均已封顶,楼房外墙、室内及其配套工程都在施工中。2#、3#楼房已获得预售许可证(武房开预售[2018]143号),许可开盘约456套房源;户型面积98平方米~142平方米;整体均价约24000元/平方米,其中含3500元/平方米装修。预计2019年6月底交付。

  2016年3月31日,武汉市青山滨江商务区P(2016)009号纯住宅用地在网上挂牌出让,起拍总价9.55亿元,起拍楼面地价4041元/平方米。虽然该宗地块有诸多规划要求,但地理位置好,宗地面积小适合短平快,含中冶置业在内的融信、万科、越秀、中铁十一局、联投、中海、旭辉等10家房企报名。经过长达3小时角逐,248轮竞价,中冶置业武汉有限公司以220540万元购入编号P(2016)009号地块,楼面地价9310.7元/平方米,溢价率130.8%。

  “中冶· 39大街还没有开盘,但等待的时间不会太长。”中冶· 39大街销售中心工作人员介绍,具体价格要等房管局备案价格下来后为准,不过周边房价二手房价已达2.4万元/平方米左右,中冶· 39大街也差不多;2#、3#楼房达到开盘的标准了,都在认筹登记中,先提交买房资料,每套预交认筹50万元,买不到房可以退钱,买到房就转为定金,但不保证房源。

  另据知情人士透露,中冶· 39大街去年10月就说要开盘,后来说12月份开盘,后因中冶申请备案均价2.6万元/平方米,房产主管部门认为申请过高没有审批,一拖再拖。“不过,中冶· 39大街认筹登记的人数已超过房子套数,即便认筹登记在册,也很难买到房子。到开盘就知道了,‘日光’的可能性极大。”

  “这块地的位置很好,且青山区刚需房源也不多,需求旺盛,中冶· 39大街即便价位高点也不愁卖。”业内人士表示。

  2016年,武汉共出现15宗地王,绿地、正荣、碧桂园、中冶、招商都曾在这里留下高价竞地的身影。时隔近两年,已有绿地国际理想城、文一云水湾、正荣府以及中海光谷锦城入市,而碧桂园晴川府、中冶· 39大街、龙湖· 春江彼岸、正荣· 紫阙台等项目预计会在2018年下半年入市。

  背靠大发展

  据亿房网研究中心的统计数据显示,4月份,武汉新建商品房共成交27399套,其中商品住宅成交22199套,经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交253套,商铺和写字楼等其他非住宅成交4947套。武汉商品住宅成交量环比增长102.8%,同比增长26.3%。

数据来源:亿房网研究中心
数据来源:亿房网研究中心

  本月监控的21个住宅类项目共推出了约5445套商品住宅,其中仅12个项目在开盘当日宣告售罄,其余刚需项目和高性价比项目占比较大,而高端及别墅洋房项目开盘去化率仍有所下降。

  来自克而瑞研究中心的数据显示,从客户来源地统计来看,购房者中武汉本地客群占比70%左右,10%~15%是湖北省内的购房者,其余10%左右是外省购房者

  从购房客户年龄段分布上,武汉是一个以年轻客群主导的市场,购房年龄相比杭州(楼盘)等城市显著前置,刚需仍是主流需求,改善需求趋势在上升,但进程相对缓慢。

  从产品需求结构来看,集中在100平方米~120平方米的户型,刚需产品总价150万元左右、豪宅3万元/平方米以上就是天花板,超过之后去化显著受影响。

  房地产项目快速去化的背后与武汉人才战略、产业发展战略的推出分不开。

  BOSS直聘发布的《2018旺季人才趋势报告》显示,杭州、武汉、成都、郑州(楼盘)、西安(楼盘)5个城市人才吸引力最高,2018年离开北上广深的求职者,有35.5%的人选择了这5座城市。

  在人才引进方面,武汉市招才局统计数据显示,2017年武汉共吸引大学毕业生落户14.2万人,是上一年的6倍,创历史新高。今年前2个月已落户35225名。

  5月,武汉加快户籍制度改革放宽大学生落户条件的改革经验,被国家发改委点赞,并随《国家发展改革委办公厅关于印发第一批国家新型城镇化综合试点经验的通知》公布,在全国进行推广。

  而4月下旬,习近平总书记在湖北视察期间,曾专门指出,武汉高校众多,很有发展潜力,人才在发展中起决定性作用,要把人才队伍建设好,“80多所高等院校,在校大学生100多万人,去年30万大学生留下工作。这是一笔宝贵资源。要把科教优势、人才优势转化为推动长江经济带的发展优势”。

  武汉市委组织部副部长、市招才局常务副局长孙志军也说,留下百万大学生不仅是人才战略也是人口战略。“就是要为武汉市赢得第二次人口红利和第一次人才红利。”

  人才红利也释放到了房地产领域。武汉也曾针人才战略推出相应的房地产配套支持政策,早在2017年提出了争取“让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房”。

  从侧面加剧了地产项目的价格的增长与去化。

  “人才政策是武汉房价上涨的原因之一。”湖北省统计局副局长叶青说。

  与此同时,2017年武汉超万亿元引资额成为这个时期的新动能。随着华星光电、武汉国家航天产业基地等一批重大项目的逐步发力,中金数谷武汉大数据中心、武汉弘芯半导体项目的开工建设,加之前期产业集群培育、基础设施升级、营商环境优化、全面深化改革等效应叠加释放,经济与产业发展向好,也推动了市场上项目的去化。

  “从武汉本身来讲,湖北省现阶段依然是从战略上举全省之力发展武汉,仍处在“吸”的阶段,跟北京(楼盘)有点像,不像上海(楼盘)能带动周边,还没有形成一个双向互动的城市圈概念。这就导致武汉远城区的发展目前尚有一定的问题,而1+8城市圈短期内更是比较难实现的。而且高铁使这种虹吸效应越来越强,荆州(楼盘)、襄阳(楼盘)来武汉买房的人更多了。”克而瑞研究中心表示。

 

    本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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