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杭州楼市“一房难求”:住宅项目上市缓慢致库存告急

2018-05-17 18:33:27 《财经》 

  随着新一轮的楼市调控加码,一线城市和其他热点二线城市逐渐趋稳。但在限价政策下,杭州(楼盘)楼市却出现了一二手房价格明显倒挂现象。数据显示,杭州4月新建商品住宅价格环比上月上涨0.1%、比去年同期下降0.3%,但二手住宅销售价格环比上涨0.8%、同比上涨6.6%。

  每经记者 唐洁 每经编辑 梁秋月

  随着新一轮楼市调控的加码,一线城市和其他热点二线城市的市场预期有所改变,大多数城市有趋稳的迹象,但杭州楼市依然火热,部分房企惜售情况严重,同时滋生关系户、“号子费”“一手房更名”等市场乱象。

  据了解,“3·29”新政出台前,倒卖房号现象非常普遍,其中最为火爆的钱江新城板块,房号至少50万元。而较为偏远的萧山板块,房号也要10万元到20万元。

  比起动辄几十万元的“房号费”,摇号无疑更加公平,不过限价政策下一二手房价格明显倒挂,这为部分购房者提供了无风险套利机会,购买一手房变成了一种福利,原本没有购房需求的客户也加入了摇号大军。5月14日,《每日经济新闻(博客,微博)》记者走访了杭州几家楼盘,热点板块中出现了4107组购房者共同摇128套房的现象,中签率约为3.12%。

  对此,浙报传媒(600633,股吧)地产研究院院长丁建刚在接受《每日经济新闻》记者采访时表示:“杭州的市场预期一直没有改变。原因有多重:从需求角度来看,有相当一部分投资性需求,甚至外来的投资性需求仍然较旺盛,限购并没堵死所有的需求。从供给角度来看,由于限价政策,申领预售证需要排队。加之限价,很多开发商采取拖延等待的态度,供给端的水龙头变细变小。”

  “一房难求”

  杭州从2016年的G20峰会到2022年的亚运会,世界范围内的知名度不断提高,伴随城市配套的完善以及新兴产业的发展,杭州楼市需求旺盛,人们对杭州房地产的期望值也一直较高。

  相关业内人士表示,“特别是前几年,浙江省内来杭州购房的人群还能够落户口,近几年陆续交付后,便可以够买第二套。为了投资,人们也想出各种各样的办法。以父母、子女的名义购买,或将手中现有的房子赠与父母和子女,腾出自己的购房指标,有的甚至假离婚”。

  而新的摇号政策中购房资格以家庭为单位,没有了全款限制,使得刚需购房者看到了希望。杭州发布的摇号细则显示,意向登记客户数量超过准售房源数量的商品房住宅项目,房地产开发企业应联系公证机构,采取公正摇号产生选房家庭和选房顺序号,房地产开发企业公开摇号销售商品房应对“无房家庭”给予一定比例倾斜。值得注意的是,“无房家庭”不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年因住房交易产生的“无房家庭”。

  从4月初正式实施摇号政策距今已有一个半月时间,《每日经济新闻》记者在杭州走访时注意到价格较低的刚需楼盘仍“一房难求”,而价格较高的改善楼盘则设置了一定的购房门槛,大多数楼盘开盘当天都会被“秒光”。

  实地走访:刚需楼盘中签率约为3.12%

  “没办法,我们算是杭州最难摇的一个楼盘,平均100个人摇三套房。”汇高柏悦营销中心一位置业顾问向现场的购房者付女士(化名)解释道。记者了解到付女士从去年便开始关注这个楼盘,两次开盘都没有买到房,第一次开盘时没有足够资金支付房款,第二次(今年5月)开盘时已经需要摇号,由于中签率较低付女士依然没有选到房。

  谈到这次摇号经历,付女士表示:“尽管没有摇到,但我并没有很难受,因为毕竟是4000多位购房者一起摇,这个几率确实小。”

  记者查证资料获悉,汇高柏悦位于余杭区北沙西路与荷禹路交汇处,5月10日摇号,共计128套房源,开盘均价约17500元/平方米。验资要求100万元存款证明,无房家庭为50万元存款证明,向无房家庭倾斜比例为40%,参与摇号的购房者达4107组,中签率约为3.12%。据我爱我家网数据显示,其周边二手房价格约在20000元~25000元/平方米。

  记者走访时了解到,对于只能凑齐首付的刚需一族来说,即便没有选上房起码摇号是公平的,过去需要支付全款的楼盘,他们买房的几率为0%,而现在即便中签率低,买房也从“不可能”变为“可能”了。

  “摇号措施,仅仅从选房这一环节来说,相对公平了。但问题的源头是,一二手房价格严重倒挂,被限制的商品房价格明显低于市场正常价格(正常价格指人们的预期价格,或二手房交易价格)。”丁建刚指出。

  在一二手房价格背离的情况下,原本没有购房需求的客户也进入摇号大军。“我的一位同学原本没有购房的打算,自己有房子住,也报名登记参与了摇号,结果很幸运地被摇中了。”上述售楼处的置业顾问如是说。

  套利空间出现的同时,对于高端改善楼盘来说原本高价购房存在的风险一定程度上也在削弱,开发商通过设置门槛来筛选客户。

  5月14日,记者以购房者身份走访了位于钱江新城的信达滨江壹品,该售楼处的营销人员表示,最近一次开盘摇号是5月7日,204套房源已售罄。记者查证资料获悉该次开盘房源均价约在69801元/平方米(含装修标准7800元/平方米),户型面积为135~186平方米,登记条件为:无房且无贷款记录需存款证明250万元;已拥有一套住房或无住房但有贷款记录需存款证明500万元;一次性付款需存款证明800万元。摇号登记人数共625组(含无房家庭164组),中签比例约为32.64%。

  位于申花板块的融创·宜和园也是如此,记者从售楼处获悉其房源均价为:143~144平方米户型47000元/平方米;144~199平方米户型47800元/平方米(含装修标准6000元/平方米),登记条件为:无房且无贷款记录需250万元存款证明;二套房或有贷款记录需400万元存款证明;一次性付款需600万元存款证明。

  业内人士:以时间换空间

  数据显示,杭州的去库存速度正在加快,上海(楼盘)易居房地产研究院发布的《百城住宅库存数据》显示,2018年4月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.3个月,这也意味着市场仅需10.3个月的时间就能消化完这些库存,而库存去化周期合理区间为12~16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。

  上述数据显示,杭州的存销比为2.8个月,是100个城市里面库存去化周期最小的城市。同时数据显示,4月份杭州的库存面积环比下降2%,同比下降了48%。

  一方面库存去化加快,另一方面开发商的开发速度却并没有加快。据浙报传媒地产研究院统计:2016年下半年至2017年上半年,杭州市区(不含富阳区和临安区)共有689.7万平方米涉宅地出让,而这些可建面积中,到目前为止只有135.1万平方米上市,至今仍未上市的项目体量达554.6万平方米,占总出让宅地的80.4%。(以上数据均已剔除自持部分)。

  丁建刚对此分析称:“理论上均可以上市了,没有上市的主要原因是被限制了价格。开发商不愿意低价上市,但对此又没有相应的措施。实际上在杭州的开发商,也希望能够高周转。但现在的土地价格和商品房限价逻辑,不支持高周转。而大多数开发商又普遍看好杭州市场的未来,所以,只能以时间换空间,等待。”

  5月16日,国家统计局公布2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。作为15个热点城市之一的杭州,4月新建商品住宅价格环比上月上涨0.1%、比去年同期下降0.3%。杭州一手房在限价政策下较为稳定,二手房则出现微涨,同期70个大中城市二手住宅销售价格指数显示,杭州4月二手住宅销售价格环比上涨0.8%、同比上涨6.6%。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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