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类REITs进入存量时代 资管新规加速REITs发展

2018-05-22 13:14:18 和讯房产 

  随着国内资产证券化(ABS)市场的成熟和基本制度的逐步完善,关于中国版公募房地产投资信托基金(REITs)的呼声不断增大。

  4月25日,证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对租赁住房证券化资产的入池标准、发行区域、联合监管、合规性等提出了明确要求,并明确提出试点发行REITs。这是继《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后,在租赁住房金融支持方面的又一重要文件。

 (会议现场)
 (会议现场)

(财视中国资本市场及地产项目主管 张瀚哲)
(财视中国资本市场及地产项目主管 张瀚哲)

  5月17日,财视中国资本市场及地产项目主管张瀚哲先生在“第二届地产股权投资与REITs年会”上做了开幕致辞,他指出:REITs是商业地产投资的必然性趋势,也是欧美发达国家投资者投资商业地产的最主要途径;与此同时,我国也愈发重视传统地产行业的存量盘活及资产运营情况,相继出台了多部文件和参考意见。

  中国人民大学不动产研究中心执行主任,国家发展与战略研究城市与房地产研究中心主任况伟大在“宏观经济展望及对房地产市场的影响”的主题演讲中指出,美国的REITs主要由投资者主导,而亚洲、特别是香港的REITs主要由开发商主导,因此在发展REITs的过程中,必须改变开发商的观念和开发模式,将原来的“建房到卖房”模式转变为“建房到经营”模式,使开发商由企业家转变为金融家或资本家。

  随着政策监管逐步出台各大利好政策,越来越多机构投资人将视角从债券投资转向股权投资,而REITs和ABS及其交易结构更是受到了投资人的大量关注。在圆桌讨论“机构投资人/借款人的视角:从债券投资向股权投资转变:REITs, ABS以及其交易结构“中,太平资管资产管理事业部董事总经理张李渊表示,以前类REITs发展缓慢的一个原因在于过去是以增量为主,现在随着存量不断增加、增量逐步减少,未来会进入存量时代,REITs和资产证券化领域的发展前景良好。

  APREA协会首席执行官Peter Verwer指出,中国财政部和监管层的人员对REITs发展持积极态度。他认为,一旦有了法规,中国就会从准REITs进入准阶段,《税法》方面的安排可能在今年年底或明前推出,同时某些领域或行业会有相应的优惠《税法》。

  国际金融地产联盟常务理事张平和中国REITs联盟秘书长王刚同时出席会议。张平在“共享住房、众创空间、特色小镇、产业新城及存量地产的资产管理”话题中表示:生产经营活动的载体是地产,当经济方面的需求真正落实到载体层面,即地产人所储备的空间,在这个过程中会发现空间是基于土地的;土地供应上,政府不再是过去的只供应住宅用地,而是加上产业导入,换言之,政府越来越理性,产业地产、产城融合也越来越重要。

  王刚在大会上分享了“中国特色REITs之路”,他认为:REITs兼有股性和债性的特点,有强制分红、也有股权收益,是很好的产品。现在中国的证券化要求有一年的稳定现金流,因为只有真实地走过一个财务年度,才能得出收益、成本费用和收益率;其次要有资产增值。他还指出,资产组合的概念非常重要,通过并购、资产提升等主动管理来操作,但这是目前中国的REITs、类REITs所不具备的。今后,中国REITs要依次解决公募、股权REITs和税的问题。

  “地产资产证券化道路展望”的专题讨论中,平安信托资产证券化部总经理舒雷认为:盘活存量从存量的供给角度而言不是问题,市场有大量资产可以供资产证券化作为业务的底层资产;从资金的角度来说,在资管新规的环境下,对于资金的运用和它的适配性做出来的约束,是在市场里对接资产和资金的主要难度;从开展业务的角度看,项目推出是最大的问题。想要展望未来,一定要先清晰了解资管新规的条件。

  招商银行(600036,股吧)资产管理部执行总经理罗骊谈到:从2017年下半年开始,全球的利率水平都在走高、融资成本在上升。可以预测,在未来5-10年,“不动产”本身的收益率水平可能会迎来一个官邸,基于此,如果它的收益率水平在未来上升,从业者会更容易跨越包括税收在内的种种外部障碍和约束,实现公募REITs的发行。

  申万宏源(000166,股吧)证券资产管理事业部业务董事张灏提出:资管新规对整个资管行业的影响非常大。对真正有主动管理能力的团队,以及真正能对市场进行深耕研究、分析并挖掘出合适资产的公司、银行或投资人来说,资管新规的发布意味着更好的机会。

  参与本次“第二届地产股权投资与REITs年会”的现场嘉宾分别来自私募基金、资产管理、银行、券商、地产开发商、律师事务所等地产股权投资与REITs核心机构,超过400人次。大会同时也得到中国人民大学、亚太房地产协会、晨曦基金、Harneys、Propy、协信家、长城证券、中估联数据、资邸投资的大力支持。

  财视中国作为专业的B2B金融媒体,深耕金融细分领域数年。为表彰2017年度在地产投资领域做出杰出贡献的企业和个人,财视中国特联合了多家学术机构、评估机构共同发起“2017年度地产投资•介甫奖”奖项评选,吸引了渤海汇金、鼎信长城、远洋资本、弘基金、中城投资、方正证券(601901,股吧)、长城证券、领地集团、七宝万科、凯德置地、大悦城等数十家机构参与奖项角逐。

类REITs进入存量时代 资管新规加速REITs发展

(介甫奖颁奖典礼)
(介甫奖颁奖典礼)

  历时三个多月的严格评选,在百余名地产投资同行的见证下,“2017年度地产投资•介甫奖”颁奖典礼于论坛同期举行,其中最受瞩目的“TOP10房地产股权投资基金”由晨曦基金、华润资本、鼎信长城集团、禾晖投资管理(上海(楼盘))有限公司、稳盛(天津(楼盘))投资管理有限公司、盛世神州、青杉资本、瑞威资本、中城投资、远洋资本共同获得。

  附2017年度地产投资•介甫奖榜单

  机构类:

  最佳管理人:渤海汇金资管

  最佳管理人(GP):华润资本、长城证券、汇力基金

  最佳产业园区运营机构:龙元天册

  最佳商业地产运营商:领地集团、七宝万科广场、盛煦地产

  最佳旅游酒店资产管理人:携领投资

  最佳风险控制投资平台:资邸投资

  产品类:

  最佳风控EITs产品:【渤海汇金资管】红星家居商场专项计划

  最具规模REITs产品:【世联评估】中信-金石-碧桂园凤凰酒店资产支持专项计划

  最受市场认可:【私募REITs基金】中城投资

  最受投资者欢迎REITs产品:【渤海汇金资管】新派公寓房托专项计划

  最受投资者欢迎CMBS产品:【中国中投证券】金隅腾达大厦CMBS

  最佳风控CMBS产品:【嘉实资本】中节能绿色建筑

  最具市场影响力产品CMBS产品:【长城证券】长城证券-红星美凯龙

  最受市场认可CMBS产品:【华福证券】华福-北京(楼盘)西国贸汽配CMBS

  最具创新CMBS产品:【平安信托】民生金融中心CMBS

  最受市场认可私募房地产基金:【盛世神州基金】

  最具市场影响力产品私募房地产基金:【晨曦基金】

  最具规模私募房地产基金:【华润资本】

  最受投资者欢迎私募房地产基金:【稳盛投资】

  最佳风控私募房地产基金:【弘基金】

  工业地产投资基金:【远洋资本】

  最具规模房地产并购基金:【青杉资本】嘉兴(楼盘)朗达二号

  最具市场影响力产品商业地产投资基金:【弘基金】

  最具规模存量地产投资基金:【汇力基金】

  最具规模房地产产业投资基金:【鼎信长城集团】

  最具市场影响力产品房地产并购基金:【弘基金】

  最具影响力存量地产投资基金:【瑞威资本】

  最受市场认可存量地产投资基金:【青杉资本】深圳(楼盘)朗信合

  最佳风控房地产资产证券化产品(ABS):【中信证券(600030,股吧)】中信证券自如1号ABS

  最具规模房地产资产证券化产品(ABS):【长城证券】长城证券-金地物业

  最具市场影响力房地产资产证券化产品(ABS):【方正证券】碧桂园供应链专项计划

  最受投资者欢迎房地产资产证券化产品(ABS):【盛煦地产】翌成创意资产支持计划

  最具市场影响力产品离岸房地产投资基金:【禾晖资本】

  项目类:

  最佳存量地产项目:【汇力基金】原新港城建邦大厦项目

  年度最佳地产交易:【协信家】协信家长风项目

  TOP10房地产股权投资基金:晨曦基金、华润资本、鼎信长城集团、禾晖资本、稳盛投资 、盛世神州基金 、青杉资本、瑞威资本、中城投资、远洋资本

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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