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任志强说中国的房子还远远不够住,真的是这样吗?

2018-05-30 14:35:38 融360 
  任志强说中国的房子还远远不够住,真的是这样吗?

  选房过程不能超过2分钟,否则视为放弃。联名购买的人数不得超过4人,先交500万诚意金,才能参与项目摇号……

  如此苛刻的条件,出现在深圳招商地产(000024,股吧)某豪宅项目销售方案中。

  据了解,该项目于5月26日发布了销售方案,5月30日将正式摇号开盘。

  500万的诚意金,其实不算啥。因为该项目房源最小的也是205平米,最大的为422平米,均价121262元/平米,总价在1672万-6559万之间。而摇号开盘和2分钟选房时间,更是说明了开发商前期蓄客工作已经相当充分。

  一、豪宅也得摇号

  粗略看了一下,这个项目的二手房均价也在12-15万之间,基本没什么倒挂。人们之所以疯抢,只是因为这类单位实在是卖一栋少一栋。

  南山区本来就属于深圳(楼盘)房价最贵的区域,南山科技园科技CBD已成为深圳的科创中心,中国的硅谷。据估计,这里将有100万左右的高薪白领,

  如果与这些房源的数量相比,高收入人群真的挺多的。

  当然深圳高收入人群还不止这些。前几天,笔者同事的朋友,供职于北京(楼盘)某大型保险公司,在深圳有老房子,刚动迁完成,分到了6套房和一大笔动迁款,上周末刚赶回深圳去买房了。

  在深圳,有相当多的土著,他们不是房主,而是“楼主”,手握整栋整栋的房子。这些房子虽然没有正式名分,但基本都不会拆,而是委托给专业机构改造出租。

  这些房子的成本是比较低的,几年租金即可收回成本,以后全是净利润。

  这是之前的套路,现在又变了。

  5月17日,深圳推出了棚户区改造工作的最新意见。根据该意见,今后的老旧住宅改造项目,应当全部用作人才住房和保障性住房,以租为主,租购并举,统一由人才住房专营机构运营管理。

  这意味着,以后这些区域都不会有商品房对外销售了。

  《深圳市住房建设规划(2016-2020)》显示,到2015年末,深圳常住居民家庭住房自有率仅有34%,预计2020年末将达到40%。深圳差不多是全国住房自有率最低的城市了。当然,这是深圳特殊历史原因所致。

  深圳要提高住房自有率,办法只有一个,加大中小户型住房的投放。该规划也显示,深圳将严格执行“90/70”,确保90平米以下户型新建商品房占比不低于70%。

  但是,随着最新的棚改模式出炉,要提高住房自有率也并不是那么容易的事。

  所以,深圳的豪宅会越来越稀缺。有钱人想住好房子,自然要抢了。

  其他城市豪宅也非常抢手。

  以上海(楼盘)为例,4月份,上海推出的总价千万以上的豪宅,基本上都是日光的状态,认购和房源的比例普遍高于2:1。

  比如中环的金茂府,382套房子,总价在1000-2000万之间,超过750组客户认购,半天售罄,另外,中粮某豪宅项目推出437套房,诚意金100万并提供285万资金证明,最终有超过3000组客户认购,中签率不到14%。

  二、普通人买房太难了

  在北京,普通人买房倒是有点好消息。

  北京市住建委发布《关于加强限价项目销售管理的通知》,要求开发商不得暗箱操作,不得通过捆绑精装修等方式变相涨价,不得拒绝公积金贷款等。

  开发商会因此捂盘吗?

  大概不会。因为时间一长,新房和二手房价格差一旦超过15%,项目就要转为共有产权房销售。如果真的转了,那项目肯定要亏本。

  今年前5个月,北京只供应了660余套商品房,但从6月份开始,限价商品房供应量将大幅增加。

  中原地产首席分析师张大伟表示,北京今年接下来要入市的限价房总量达到4.5万套,估计短期入市房源有望超过2万套。

  对于刚需来说,限价商品房自然比共有产权房要好得多,类似这样的机会并不多了。

  但是在其他城市,刚需购房形势依然严峻。

  比如武汉(楼盘)临空港青年城给大学生准备的8折安居房,几百套房仅有26名大学生递交材料。

  一方面,地段是偏差的,另一方面,这些房子是不能上市交易的,只能由政府回购。条件差又添加了条条框框,遇冷是必然的。

  好点的房子也有,但是你可能抢不到。比如西安(楼盘)某项目曝出摇号关系户,好的便宜的,早被别人内定了。进入公开摇号阶段,中签率又是出奇的低。

  目前上海、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、西安、成都、长沙(楼盘)等二线城市全都实施摇号买房。虽然设置了首套房优先,但摇号如同抽奖,难度直线上升。

  不过在融360说房(fangdi123)君看来,当所有的项目都得摇号的时候,那些着急买房的人,在经历多次铩羽而归之后,必然考虑去周边非限购区域买房,到时候,这些溢出的购房需求,又会推动外围楼市逐渐变热,房价也难以稳定。比如深圳和惠州(楼盘)。深圳稳住了房价,但惠州这边的购房者八成都是深圳客,房价涨了不少,惠州本地人买房压力巨大。

  供需矛盾如此之大,摇号已成标配。越来越多的人开始想方设法增加中签率,比如南京某98岁老太太排队摇号,中老年购房者比例的扩大,本质上是为了多增加一张房票。没有多余房票的人只能自认倒霉了。

  三、中国的房子仍然不够

  给一个任志强近期接受经济参考报采访时给出的判断:中国的房子仍然是不够的。

  按户籍计算,户均的确有1.1套房,但按户籍计算存在较大误差。任志强举例说,很多家庭户主名义下有两套房甚至更多,但因为银行按揭贷款额度等问题,有不少房子只是登记在户主名下,实际却由户主的子女是单独居住。

  中国的独居户大概有7500万户,每年增速在30%左右,这些都被掩盖在3亿多城镇户口之下。所以住房总量看上去不少,但城市里可供交易的商品房,还是远远不够的。

  当然,你也可以选择去租房。

  未来的租房市场,无论是分散式私人住宅,还是集中式长租公寓,都会接入集中式运营机构,租房市场由传统的C2C(即房东-房客),转变为C2B2C(房东-运营机构-房客)。

  运营机构的加入,租房信贷和资产证券化的发展,一切都依托房租这个现金流,所以它也便宜不了。

(责任编辑:娄在霞 HN151)
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