我已授权

注册

深圳“房改”:厘定未来18年的游戏规则

2018-06-05 21:39:46 华尔街见闻 

  这是中国第一个进行横跨18年长周期住房制度建设的城市,所谋不可谓不大。短期看,这个政策会强化房价上涨的预期,尤其是豪宅的价格。长期如果做得好,商品房价格涨跌,都不影响大部分人的居住,真正实现住房和房价两者的切割。

  上午,参加了深圳(楼盘)《深化住房制度改革新闻发布会》。之前在3月19日,我也参加了这个主题的座谈会,也算是深圳近20年来规模最大的一次房改的见证者吧。

  看了这份2018-2035年的长期文件,和原来的改动并不大,也看了业内的很多观点。刷屏的观点,丝毫不出意外,又都走向了“房价继续涨”的老套路。在今天的会议上,专家们已经打了预防针。

  我也套路一下,先为我后台的朋友们就政策本身来做个理解。然后在稍后几天里,整体把我对深圳住房问题的看法梳理一下,和各位做个探讨。既然是征求意见,就谈点真实的看法。

  首先要讲,我们谈的是房改,不是房价。一个关乎这座城市千万居民的住房制度建设,如果你把它简单理解为房价,那就太儿戏了。而谈房改,太复杂了,需要太多的专业知识,坦白讲绝大部分人都不具备。就像会上有陈会长在说:现在谈房改,好像谁都是专家,谁都能说几句。我也不敢说懂,只能是就自身所限,谈些所解所惑。

  1、这是中国第一个进行横跨18年长周期住房制度建设的城市,所谋不可谓不大。这一点值得肯定,我们长效机制喊了那么久,迄今为止,没有一个城市去规划接近20年的住房制度安排。深圳做了横跨超过三届政府任期的活儿,意图一把确定未来18年的房地产游戏规则,有利于减少“五年住房计划”式的短期行为,让住房政策的可持续性更强,显示了历史担当。

  2、将“住房问题”和“房价问题”进行了切割。这份长效文件最大的变化是什么?是导向。很明确的说出:住房的民生属性优先,经济属性次之。这意味着政府将房地产的问题视为“社会政策”,要着手解决的是老百姓(603883,股吧)的住房问题,并不是高房价问题。这样的思潮,在香港也已经出现,政府、学界以及民间其实并不那么认同,使用单纯市场的供求关系可以解决好老百姓的住房问题,这是个很大的变化。莫说深圳,全中国各地其实都在向这个方向走,这是国策,是大趋势,市场派要正视。所以,文件并不能理解为房地产调控,而是社会改革的一部分。这意味着未来房地产游戏规则的变化,也是我们理解这份文件的起点。单纯的从房地产的角度去谈房改的政策,会跑偏。

  3、以TOD推进卫星城通勤圈建设。这个我一直在提,这次出现在了文件里,有两处都有这样的意思。“实施以公共交通为导向的住房开发模式,突出产城融合、职住平衡,在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。”以及,“开展城际合作,落实粤港澳大湾区战略,推动建立都市圈城际住房合作机制,结合轨道交通和产业布局,在临深片区开发建设人才住房和保障性住房。”

  我一直觉得,TOD是深圳解决普通购房人住房问题未来最具决定性的途径,没有之一。它和安居房+人才房最本质的不同在于:TOD是以市场化的方式来解决住房问题,是最具有“普惠性”的(但同时也需要政府长期持续性大规模的投资,可能见效会慢一点)。文件在这一点上有落地,对刚需——尤其是那些既不是“人才”又不符合“安居房”条件的“夹心层”来说,是很大的福音(如果能在文件里给予更加突出的强调更好)。

  4、总量,够不够?文件提出,未来18年建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,商品房70万套。2018—2020年建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

  我认为总量依然不太够,因为和原来的十三五住房规划相比,并没有什么增加。但深圳在原来的住房规划背景下,新房均价在过去5年里上涨了150%。总量如果不增加,调结构就是在切蛋糕,无非是你大一点我小一点。

  5、结构,4:2:2:2。这一部分最重要,也是游戏规则大改变的实证。整体上,深圳在推进落实“高端有市场(商品房)、中端有支持(人才房、安居房)、低端有保障(公租房)”的住房建设长期计划。以后,你很有钱就买商品房,符合人才政策的就6折价申请人才住房(这部分人一般在中上阶层,且不限户籍),安居房针对中等阶层,也即“夹心层”,但限户籍,价格最低,5折。再低收入者,就住公屋,也限户籍。最大的变化是在人才房、安居房这两部分,比重占到40%,价格便宜。而商品房比例压缩到40%,且以普通商品房为主,这是多年来第一次。(看文意,我认为商品房领域的限购限价限贷将长期执行。)

深圳“房改”:厘定未来18年的游戏规则

  这个比例确实有正面作用,真正回应了深圳住房问题的主要矛盾。深圳住房问题的主要矛盾是什么?夹心层越来越买不起房。所以,深圳真正需要的住宅是:可负担住宅。但现有条件下,以纯市场化的方式,已经没有办法生产可负担住宅了,人才房+安居房要着手解决的就是这个问题。

  但有没有问题?有。而且,我认为这部分的问题未来会最多。先谈两个问题,一是资源会否错配,深圳外来人口比重68%,安居房、公租房都限定户籍,覆盖率已然降低,唯一不限户籍的是人才住房,但门槛高昂,覆盖也有限。而且,人才住房最主要的问题是如何防范舞弊,如何防止那些“人才家庭”最终手握多套房的问题。二是,福利会否过度,人才房打6折,安居房打5折,同时再加上货币补贴,政府需要评估是否长期有能力为之持续支出公帑,以及要评估会否堕入“福利陷阱”,对深圳赖以生长的奋斗者精神造成损伤。

  我个人一直都不赞成人才住房,我希望它越少越好,匀出来的改为安居商品房,或者这两种类型的房屋全部改为共有产权房,封闭运行。

  6、封闭运行,能否去投资化。接上,谈它的第三个问题。文件里明确指出,人才房、安居房10-15年的封闭期,之后可“转红”,这个条件相比先前的经适房自是更加严苛了,是个进步。但我建议,应该终生封闭、循环利用,使之持续“可负担”,尽量的去投资化。当然,不是不增值,要给它增值收益使业主可分享经济增长红利,但更要确保可负担性。比如英国共有产权房、新加坡组屋,都有适度收益,但不会太高。如果10-15年就转红,其实就是延长了年限的经适房,以目前深圳的炒房热情,它是不能够实现“去投资化的”,也会大幅增加政府的审查成本,防不胜防。如果未来再出现一些丑闻,这个政策就会面临非常大的风险,历史教训值得借鉴。

  7、对房价的影响。如前所述,我不认为这项政策可以理解为房地产调控,它是个社会政策,和房价其实没有什么关系。政府的目的,或者说政策的实效,就是要完成“住房问题”和“房价问题”的切割。但它的确会对房地产产生影响,主要不是因为结构,而是因为总量,我不管你是什么结构,总之,如果深圳缺房子的现象不能得到缓解,那么没有什么力量能够阻止房价上涨。短期看,这个政策会强化老百姓对房价上涨的预期,尤其是豪宅的价格。而长期会怎样,不好讲,要取决于政策落地的力度和去投资化的设计,如果都做得好,那就会很不错:

到时候,商品房价格涨跌,都不影响大部分人的居住,真正实现住房和房价两者的切割。

  以上是我对这项政策的理解,补充一点,这个政策更多还是一份纲领性文件,方向定了,步子迈起了,但还有很多疑惑未决,未来也需要更多的配套文件辅助落地。因此,会是一个比较漫长的过程。

  本文作者朱文策,原文标题《深圳“房改”:厘定未来18年的游戏规则》

 

(责任编辑:娄在霞 HN151)
看全文
想了解更多关于《深圳“房改”:厘定未来18年的游戏规则 》的报道,那就扫码下载和讯财经APP阅读吧。
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。