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政策漏洞难补:摇号城市都需要一场“新房改”?| 数据延伸

2018-06-06 08:49:32 90度地产微信号  李敏 苗雪艳
 
 
    摇号,正成为不得已推入楼市的一剂鸡血。

  截至目前,天津、南京、长沙、成都、杭州、西安等12个城市实行了买房摇号政策。

  在摇号买房的政策逻辑下,降低在售住宅的价格,平衡市场供需,解决刚需购房问题成为政府部门的理想愿景。

  然而,事与愿违。公平摇号的政策设计在实际操作过程中失去了公平,这些城市的房价却在刚需们的“购房恐慌”中直线上升。

  90度地产推出的《新一线购房大数据报告》显示,在过去的12个月中,杭州挂牌均价从24803元/平米涨到33377元/平米,环比涨幅达34.6%;成都、南京、武汉、天津等地也都成了房价涨幅的城市先锋。

  从某种角度来说,摇号一刀切磨平了所有购房人的需求差异。但是,当刚需与投资乃至投机需求混杂在一起的时候,助涨的却是楼市恐慌。不得不说,深圳的“新房改”或许能够成为热点城市在政策设计上的另一种出路。而政策设计仍需考验政府部门的智慧。

Part 1
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  摇号买房并不是什么新鲜事儿。

  去年五月,上海在全国率先推出摇号买房政策。尽管当时就有声音指出这一中国楼市特色现象十分荒诞,但令人大跌眼镜的是,在这一政策出现一年后,从西安到深圳,从杭州到南京,摇号引发的乱象已经如同传染一样席卷而来。

  最近,西安南长安街壹号项目被曝光在公开摇号销售中,通过人为操作摇号结果的方式违规销售106套商品房。同样在4月底,深圳蛇口新盘山语海取得预售许可证后,被曝出“80万喝茶费”的消息,为此,开发商特意紧急声明否认出现任何“内部折扣”等行为。

  不仅如此,楼市摇号更被认为是堪比“股市打新”,买到就赚到。由此也抛出了一个更加令人深思的问题:摇号对于地方的楼市调控是否合理?

  一方面,在多轮楼市调控后,在行政管控下使得新房价格“失真”,而二手房市场多为C2C交易,价格被行政调控的难度要大于新房,因此可以看出,实行摇号买房的城市,多数都出现了一手房与二手房价格倒挂现象,炒房等投机需求的套利空间就此滋生。

  另一方面,随着摇号中签率不断走低,也在某种程度上人为增加了资源的稀缺性,传递出“供不应求”的紧迫性。在羊群效应下,购房者对楼市走向的基本判断开始走偏,继续推高房价上涨预期。

Part 2
Part 2

  打了这剂鸡血的楼市到底被催热到什么程度?

  以90度地产发布的《新一线购房大数据报告》为例,报告中所选取的城市样本多为目前已实行摇号的城市。从成交价来看,杭州、南京在第一梯队,目前成交单价均突破3万元/平米;武汉、天津是第二梯队,成交单价2万+;成都、重庆(楼盘)相对处在价格洼地,成交价均超过1万元/平米。

  而从挂牌价来看,这些城市的业主也信心爆棚,特别是杭州和成都。杭州挂牌均价从24803元/平米涨到33377元/平米,环比涨幅达34.6%;成都挂牌均价从11643元涨到16843元,金额上涨超5千元。武汉、成都属于稳中有涨,价格波动相对较小。

  当然,楼市升温一方面说明这些城市的吸引力足够强劲,另一方面也说明城市的供给和需求仍存在不平衡的关系。以5月底开盘遭万人摇号疯抢的杭州某项目为例,新盘均价仅1.85万元/平米,周边二手房均价已达3万。这就意味着买到新房转手卖掉就能赚到,短期内存在可观套利空间。

  思源地产市场发展部副总经理郭毅告诉90度地产,各地政府严厉管控房价的背景下,新房市场突出的性价比优势激活潜在购房需求,其实说明需求依然旺盛,一旦遇到高性价比的产品,自然会促进需求的释放。

  但是,这还会引发另一个问题,需求虽然旺盛,但供给严重不足。事实上,已有不少新一线城市出现了此问题。比如,按照易居发布的4月份100个城市新建商品住宅存销比数据,杭州以2.8个月排名倒数第一,也就是说按照当下的去化速度,不到3个月就面临无房可卖的现状。新房资源稀缺,当然会引发抢购。

Part 3
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  不可否认的是,地方政府推出新房摇号政策是希望能体现公平。

  但问题在于,对于购房群体而言,从表面上看每个人的摇号机会虽然是平等的。但由于购房者的资源禀赋往往是不一样的,同样概率的摇号在某种意义上来说也就存在不公平。

  简单来说,摇号人群中既有真正的刚需,也有冲着价差而来的投机者,当刚需混杂投机需求,摇号其实并不能真正意义上遵从“房住不炒”大方针。

  关键似乎仍在于供应。

  根据上海易居房地产研究院报告显示,4月份以来,百城住宅库存已经出现了连续33个月同比下跌的现象。从去化周期来看,2018年4月份,100个城市新建商品住宅存销比(库存去化周期)为10.3个月。除了杭州去化周期为2.8个月外,南京4个月,成都5.1个月,长沙9.8个月、武汉10.8个月,西安11.5个月,深圳12.1个月,上海12.1个月。

  按照去年主管部门下发的一份文件,房地产消化周期在12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不只要显著增加供地,还要加快供地节奏。从这一供地的紧迫度标准来看,这几大摇号城市都已经处于“增加供地”阶段,而南京、杭州、成都则更是要加快供地节奏。

  不过,从某种意义上来说,楼市资源的稀缺性是被市场参与者自身“制造”出来的:尽管城市已经加快土地供应,在库存十万火急情况下,开发商进场意愿却不高。

  据浙报传媒地产研究院的统计,2016年下半年至2017年上半年,杭州市区(不含富阳区和临安区)共有689.7万平方米涉宅地出让,而这些可建面积中到目前为止只有135.1万平方米上市,至今仍未上市的项目体量占总出让宅地的80.4%。

  或许深圳的“新房改”能够成为热点城市在政策设计上的另一种出路,深圳政策的最大的变化是在人才房、安居房这两部分,比重占到40%,价格便宜。而商品房比例压缩到40%,且以普通商品房为主,这是多年来以地方政府为主体提出住房制度改革的第一次试点。
(责任编辑:徐帅 )
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