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青岛楼市雷暴!多区房价高位跳水,丈母娘不用再逼了

2018-06-07 07:08:08 和讯名家 
  很多青岛(楼盘)人都认为,上合峰会后青岛的房价还会暴涨。因为杭州(楼盘)开完G20、厦门(楼盘)开完金砖五国大会后房价都出现了快速暴涨。

青岛楼市雷暴!多区房价高位跳水,丈母娘不用再逼了
  于是,许多二手房房主纷纷上调房屋价格,鼓足了赶超厦门,追上杭州的劲头。是啊,谁不想割一把年轻人的韭菜呀。那么,到底上合峰会过后,青岛的房价是涨还是跌?

  限购升级后,多区房价暴跌5%以上

  房价虚不虚,就要看限购政策升级后,交易量、房价是否松动。

  当二手房房东们都沉浸在靠上合峰会坐地起价的时候,4月18日突然限购政策升级:本市市民的第三套房不准购买了,限售从拿到房本2年升级为5年。与此同时,银行贷款的审核力度加大,放款效率下降。很多商业银行不再接受二套房、二手房贷款请求,即使接受,也需要漫长的排队。

在限购、限售、限贷升级的影响之下,5月份青岛的二手房成交5444套,环比下降36.36%。而二手房均价仅仅环比上涨0.52%。如果按照区域来看,整个青岛市只有崂山区的房价大幅上涨7.56%。而市南下滑了2.32%、市北下滑了5%、四方下滑了1.38%、李沧下滑了5.37%。
  在限购、限售、限贷升级的影响之下,5月份青岛的二手房成交5444套,环比下降36.36%。而二手房均价仅仅环比上涨0.52%。如果按照区域来看,整个青岛市只有崂山区的房价大幅上涨7.56%。而市南下滑了2.32%、市北下滑了5%、四方下滑了1.38%、李沧下滑了5.37%。

崂山区房价的上涨抵消了其他各区房价的下滑。崂山二手房价格大涨正体现出,限购升级的威力,让真正有钱的改善型需求变成了购房主力军。崂山区位置靠海、人口密度低、较新的高端小区多、学区资源丰富、基础设施出色。
  崂山区房价的上涨抵消了其他各区房价的下滑。崂山二手房价格大涨正体现出,限购升级的威力,让真正有钱的改善型需求变成了购房主力军。崂山区位置靠海、人口密度低、较新的高端小区多、学区资源丰富、基础设施出色。

  而靠地铁、商圈概念疯涨的市北、李沧板块,出现超过5%的回调,这也属正常。因为这两个区基本都是刚需购房者居住,对价格十分敏感。由于超高的人口密度、拥挤的交通、相对较差的学区和基础设施,在这个区域的有钱人买改善住房只会向崂山走。

  显然,限购升级后,炒房需求被遏制,剩下更多的是真正有钱的改善型和刚需型客户。而刚需购房者,则已被动辄3万每平的高价“杀死”了。

  年轻人只有靠“六个钱包”才能买得起房

  刚需买房看收入,工资水平影响着刚需者购房需求,而青岛的年轻人似乎只有靠“六个钱包”才能买得起房。

  据统计局数据,2018年青岛平均工资为6710元,位居全国第20名。每次官方发布平均工资数据,网友都会喊“拖后腿”了。所以,6710元的平均工资,我们只是听听就好。

而来自一份互联网大数据的报告,青岛的平均工资只有4143元。这应该接近了各位读者的心理价位。其中,2K-3K的占比为28.2%,3K-4.5K的占比为23.9%,4.5K-6K的占比为20.5%,6K-8k的占比为10.5%。超过10K的只有3.9%。
  而来自一份互联网大数据的报告,青岛的平均工资只有4143元。这应该接近了各位读者的心理价位。其中,2K-3K的占比为28.2%,3K-4.5K的占比为23.9%,4.5K-6K的占比为20.5%,6K-8k的占比为10.5%。超过10K的只有3.9%。

从智联招聘发布的2017年第二季度青岛平均薪酬报告来看,第二季度平均薪酬6343元,比第一季度6651元有所下降。主要城市的排名,也从25位下降至29位。收入最高的是通信、电信运营、增值服务业,也就是中移动、中联通、中电信的员工,平均收入10021元。
  从智联招聘发布的2017年第二季度青岛平均薪酬报告来看,第二季度平均薪酬6343元,比第一季度6651元有所下降。主要城市的排名,也从25位下降至29位。收入最高的是通信、电信运营、增值服务业,也就是中移动、中联通、中电信的员工,平均收入10021元。

  青岛以制造业为主,比如,海尔、海信、青啤以及大量的装备、服装制造企业,缺乏新兴互联网公司,因此薪酬水平无法与杭州、厦门比。2018年杭州的平均薪酬仅次于北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘),高达9738元,而厦门以7013元位居第15位。

  如果以6710元工资的青岛年轻人购房为例,购买均价24962元/平的房子,90平大小,需要250万元。按照3成首付,需要75万,再加上税费估计需要80万以上。贷款170万,每月还款1.1万左右。

  如果只购买70平的房子,需要178万元。首付款为52万元,贷款120万元,每月还款8000元左右。显然,这位月薪6710元的青岛年轻人仍然还不起房贷。当然,那群依靠爷爷、奶奶、爸爸、妈妈、外公、外婆一共“六个钱包”买房的年轻啃老族应该还是能买得起的。

  租金回报率不足1%,只有傻X才炒房

  影响房价的还有租金回报率。任志强认为,中国人不该看这个数据,因为许多房改房、企业福利分房以及早期购买多套房子的房东,租金回报率不能按照现价计算。

  比如,旧房改造,你一分钱没花分了2套。然后出租出去,租金是白赚的。5年前100万买的房子,现在涨到了300万。租金每月3000元,按照100万的房价算,年收益率就是3.6%,而不是不足1%。

  这个算账方式,必须保证房价每年都至少涨7%以上,否则一定是赔钱的。

因为卖房所得300万现金,如果购买一年定期理财可以保证8%以上年化,一年收益24万。如果购买私募基金,能保证15%年化,一年收益45万。
  因为卖房所得300万现金,如果购买一年定期理财可以保证8%以上年化,一年收益24万。如果购买私募基金,能保证15%年化,一年收益45万。

  青岛崂山区600万一套的房子,出租价为每月5000元,6万元一年,年化收益率只有1%。而600万做普通8%的理财,年收入为48万。买私募则可以收益在90万以上。所以这套房子也必须以每年7%的价格升值才算是保值。

  而买这套600万的房子,需要每月支付多少钱呢?如果首付200万,贷款400万,月还款为2.8万。而200万首付若按照最低的6%年化做理财,收益为每月1万。这也相当当与你每月花3.8万住上了一套租金只有5000元的房子。请问,你是租,还是买?

  而青岛能租得起5000以上房子的人,又屈指可数。这些高价房屋,很难出租出去,有的甚至半年也难寻客户。

综上所述,青岛房价的泡沫十分巨大,上合峰会不会大幅刺激房价上涨,因为并未增加青岛高收入企业的数量,并未增加高收入群体。在更强势的限购、限贷政策下,炒房客无法进场,房价只能逐步回归理性,特别是那些已经涨得上天的二手房,会率先回调。
  综上所述,青岛房价的泡沫十分巨大,上合峰会不会大幅刺激房价上涨,因为并未增加青岛高收入企业的数量,并未增加高收入群体。在更强势的限购、限贷政策下,炒房客无法进场,房价只能逐步回归理性,特别是那些已经涨得上天的二手房,会率先回调。

  很多读者肯定会问我,房价跌不跌?简单扼要的回答:

  1、各地政府的限购政策都没说为了降低房价,而是稳定。所以减少新盘供应,必然可以稳住新房价格。新房价格是二手房价格的参照,以此保持整体房价不大跌。

  2、二手房价格可以随意报价,但是有价无市的情况下,急需出手的房东还是会降价交易。二手房的价格是交易出来的,所以才会有5月青岛二手房价格多区跌5%。

  3、政府鼓励租售并举,也是为了稳定房价。现在一直提租售并举,显然刚需已经基本放弃购房梦想,大中城市全都没有买房的可能性了。这时候就让你租,而大量炒房客手里拿着房子,就靠租金养着房子,于是房价还是不能大跌。

  4、房价真的不敢跌,跌不起。现在贸易战,房地产背后的巨大信贷风险是随时可能引爆的地雷。日本失去的10年,就是房地产引爆了银行。所以现在央行减少房地产贷款和投资,很多开发商要揭不开锅。而这也是为了稳定房价,没钱投资,就会减少新房供应,自然就稳定了二手房价格。

  5、年轻人如果有"六个钱包"能动用,可以买房,否则不要再死磕买房了。丈母娘们死心吧,你逼迫男人买房的后果,就是闺女打光棍,变成大龄剩女。要接受,租房生活的现实。(完)

  PS:磐石之心与摩拜的官司一审判了,磐石之心完胜。祝福我:名誉侵权官司:摩拜单车败诉,磐石之心完胜!

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    本文首发于微信公众号:磐石之心。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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