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龙湖蓝图的新背书:资产配置催生商办市场新逻辑

2018-06-14 15:35:12 和讯房产  苗雪艳

  “商办市场,成了一场高门槛的资产配置游戏。”

  6月13日,在一场由北京龙湖主办的“时局•前瞻•变局——2018资产配置新视角论坛”上,龙湖集团北京地区营销总李昂说道。

  为了透视商办市场逻辑的新变化,北京龙湖还邀请到知名财经专家叶檀、北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志、凤凰网房产频道(北京)主编王杰,为“商办产品悄然成为市场新宠”的观点做逻辑背书。他们的逻辑是——资产配置有了新的走向。

  新走向演绎的具体逻辑是,受金融市场大环境影响,股票、基金、贵金属等常规资产配置手段波动较大,而房地产市场则仍处在调整期,在此背景下,租金回报率稳定的商办产品悄然成为市场新宠!

  大逻辑变了,那么,笼罩之下的市场逻辑与客户阶层也都在发生着全新变化。李昂认为,在2017年“3•26”新政之后,整个商办市场进入低迷期,但北京龙湖却在其中找到了商办市场的新逻辑:一是从投机到投资的客户意识升级;二是从传统售卖逻辑进化到用户使用逻辑;三是从新用户使用逻辑下对产品的全新规划。

  如果用数据来分析,则更为直观。李昂给出的一组326商办政策前后变化的数据是,326之后,成交套数、面积、金额,基本是以2到5倍在腰斩,唯独成交单价处于微降的稳定状态。

  “很简单,成交的金额是因为购买商办客户的分母变少了,没有那么多可以用公司名义买房的客户了,没有那么多可以不贷款全款买房的客户了,所以整个套数、金额以及面积都会减少。但是价格的背后逻辑是什么?是资产本身的价值,价格反应价值。价格的稳定代表了市场对于土地资源稀缺的珍视,对于北京核心资产价值的认同。”李昂说。

  在这份逻辑之下,北京龙湖商办产品“四联发”,包括两个在售项目—长安天街力推55米“面宽王”、西宸广场总价350万的小面积三环资产;以及两处即将问世的新品,房山区的北京第五座天街和海淀区以科技、共享为主题的低密度商办项目。

龙湖集团北京地区营销总李昂
龙湖集团北京地区营销总李昂

  商办变身资产配置平衡器

  论坛上,知名财经专家叶檀围绕当下中国的经济形势、城镇化建设以及资产配置问题发表了独到见解。

  叶檀认为,中国出口已经触碰到了天花板:货币基金在今年流动性偏紧的格局下,规模快速扩张;券商资管与同业理财规模正在缩减,同业端难有新增资金。此外就资产配置情况而言,以现金与储蓄类为主的国人资产配置与欧美仍存在较大差异,而房产仍在中国家庭总资产配置中占据超过60%的压倒性比重。“尤其1998年后期,中国居民最大的储蓄罐是房地产。但在如今政策多变的情况下,大家也害怕过度贬值。”

知名财经专家叶檀
知名财经专家叶檀

  综上,她认为,在资产配置方面,其实可以换一个新视角做投资。比如,像诸如北京这样房地产控制很严的城市,那就去找租金回报率高的地方!目前北京房地产的市场逻辑已经发生变化,过去没有人在乎租金,而现在一定要关注租金回报率。“比如,像上海的周浦、南汇这样新的居民聚集小区,周边聚集了30万人,边上的小商铺就很值钱,它的资金回报率就很高,这个就可以用来做资产配置。”

  同样的观点也得到了北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志的认可,他认为商办收益所依托的商业氛围、商业业态等因素需要时间培养,因此商办并不是高速回报的产品,而是作为资产配置中价格波动的平衡器与压舱石。

圆桌讨论环节
圆桌讨论环节

  新逻辑下问世的商办产品

  在新的市场环境下,重新找到商办产品的新逻辑,洞察商办领域的新走向,解决资产合理配置的真痛点,这或许是北京龙湖在2018年为整个商办市场杀出的一条新路。

  目前,北京龙湖有四个商办项目,包含今年上半年非常抢眼的两个在售产品,长安天街和西宸广场,以及下半年即将入市的两个产品,一个是位于海淀的低密度商办项目,名字暂未对外透露,一个是位于房山的北京第五座天街。

  长安天街坐落在门头沟,之所以叫长安天街是因为它位于长安街的首排,长安天街也为企业提供了长安街一线资产的名片效应。西宸广场在10号线的首经贸站,位于西三环的丽泽黄金地段,小户型灵活组合,三百万就可以拥有一座三环的资产。

  下半年入市的两个新品,一个位于房山的天街项目,一个位于海淀。前者坐落于房山大学城,周边有一百万的消费人口。据介绍,该项目将联动shopping mall,联动龙湖自身物业的运营能力,和销售商业街一起做整体规划;后者海淀新品位于海淀的环保科技园,园区目前一共有47家企业入驻,其中22家为上市企业,包括中国人寿、华为、国家核电、雀巢等。

  此外,据了解,西三环西宸原著和朝阳景粼原著也分别有少量小面积独栋商业和500平米商铺在售。

  李昂强调,龙湖在商办项目的选址和命名上有个严格的标准。他以天街为例,天街选址上有三个硬指标,第一,周围要有三十万的消费人口,第二,一定要在城市的主干道上,第三,一定在地铁边上,因为只有这样,才能带来利润,否则资金收益无从谈起。“西宸广场不是在主干道上,所以没有做天街,我们的标准很严格。”

  其实,在今年5月31日召开的“2018年龙湖商业谢忱晚宴”上,龙湖就强调了商业项目在城市进入和选址布局方面的高标准:始终坚守核心一二线城市,依托于城市地图研究体系,持续提升空间布局能力,并以TOD模式为主要方向,优选便捷的轨道交通节点,通过高效的交通接驳,实现消费者与商业空间的完美连接。

  李昂认为,商办是资产配置中的一环,特别是在高净值客户的配置中是中长期持有的一部分,因为商办类产品兼具土地收益、租金、抵押融资、自用等多重属性。而从龙湖旗下的长安天街和西宸广场热销成绩来看,龙湖正是找到了客户所关注的自用与资产配置的新逻辑。

(责任编辑:苗雪艳 HO027)
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