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千呼万唤始出来!房贷利息抵扣个税影响几何?

2018-06-28 18:04:11 和讯名家 
税抵扣房贷利息或将搅动楼市???

  引 言

  《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,是个税法自1980年出台以来第七次大修,也将迎来一次根本性变革。除个税起征点由每月3500元提高至每月5000元(每年6万元),首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。

  如果可以在5000免税额以上抵扣贷款利息,那么对于购房者来说,将是非常大的利好。这一政策考虑了个人负担的差异性,能大幅度降低购房成本,也被视为是刺激购房需求的有力工具,在部分西方发达国家房地产政策中都有所体现,而上海(楼盘)实际早在1998年也实施过。

  政策具体会如何实施还未知,所以我们根据房贷利息抵扣个税影响的不同人群做一个分析,探讨一下政策对购房者生活和楼市的影响。

千呼万唤始出来!房贷利息抵扣个税影响几何?
一.

  租金抵扣影响几何?

  为兼顾无购房能力的纳税人享受此项政策的利益,个税调整也将住房租金纳入专项附加扣除范围,或许会结合各地的消费水平,由地方税务局制定所在地的租房费用扣除标准。同时为防止虚假租房骗取抵扣,租金抵扣个税势必要明确真实的房屋租赁行为,可能会要求承租者出示严格的房屋租赁证明及出租者的纳税凭证。个人出租房屋所得收入需要交税,根据财税〔2008〕24号文件,个人出租房屋所得收入需要按照租金的4%的税率征收房产税,在3%税率的基础上减半缴纳营业税。

而现在的租房市场多以口头协议为主,出租者也没有主动登记并向地税部门申报纳税。如果需要取得纳税凭证,那么房屋出租者势必要承担这一部分税负,而最终也会以租金上涨等形式转嫁给承租者。所以我们认为,大部分承租者并不会选择使用租金抵扣个税,此条款对租房人群的影响不大,而相对影响较大的还是购房还贷人群。
  而现在的租房市场多以口头协议为主,出租者也没有主动登记并向地税部门申报纳税。如果需要取得纳税凭证,那么房屋出租者势必要承担这一部分税负,而最终也会以租金上涨等形式转嫁给承租者。所以我们认为,大部分承租者并不会选择使用租金抵扣个税,此条款对租房人群的影响不大,而相对影响较大的还是购房还贷人群。

  二.

  刚需性贷款和投资性贷款如何区分?

房贷利息抵扣个税的初衷是减轻家庭负担较大人群的财务压力,那么刚需性贷款利息和投资性贷款利息就不能一视同仁。我们认为可能抵扣政策仅仅是只针对首套房贷利息,二套以后的房贷利息暂时不享受此政策。
  房贷利息抵扣个税的初衷是减轻家庭负担较大人群的财务压力,那么刚需性贷款利息和投资性贷款利息就不能一视同仁。我们认为可能抵扣政策仅仅是只针对首套房贷利息,二套以后的房贷利息暂时不享受此政策。

  三.

  高收入与低收入,哪个人群受益更多?

  起征点从3500元提高到5000元后,我们假设一个扣除五险一金后月收入为2万的购房者,贷款200万购买了一套住房,按照30年等额本金还款,基准利率4.95%计算,其每月应还款为10615,其中利息部分为5058元。按照现行的抵扣政策,每月可抵扣税金1265元,30年可减免45.5万元。

  而同时假设一个扣除五险一金后月收入为8万的购房者,贷款800万购买住房,同样按照上述条件还款,其每月应还款为42458元,其中利息部分为20235元。每月可抵扣税金7071元,30年可减免约254.5万元。

如果抵扣政策不加以具体细则的限制,那么显而易见,高收入人群的受益程度要明显高于中低收入人群。而个税本就是为了均衡居民收入和财富而存在的,这也是之前“房贷利息抵扣个税”在申请推行的过程中存在的很大争议。
千呼万唤始出来!房贷利息抵扣个税影响几何?
如果抵扣政策不加以具体细则的限制,那么显而易见,高收入人群的受益程度要明显高于中低收入人群。而个税本就是为了均衡居民收入和财富而存在的,这也是之前“房贷利息抵扣个税”在申请推行的过程中存在的很大争议。
  如果抵扣政策不加以具体细则的限制,那么显而易见,高收入人群的受益程度要明显高于中低收入人群。而个税本就是为了均衡居民收入和财富而存在的,这也是之前“房贷利息抵扣个税”在申请推行的过程中存在的很大争议。

美国在开展房贷抵扣个税上有所先行,规定允许房主在其应缴纳的税款当中扣除一定金额的按揭贷款利息,对夫妻联合申报的,扣除的利息本金金额不能超过100万美元;对单身和夫妻分开申报者,额度不能超过50万美元。这样的做法更能保证中低收入人群的利益,而对于一些有能力购买昂贵住宅并且偿还贷款的购房者来说,也并没有让政府去分担其高消费部分的利息支出。
  美国在开展房贷抵扣个税上有所先行,规定允许房主在其应缴纳的税款当中扣除一定金额的按揭贷款利息,对夫妻联合申报的,扣除的利息本金金额不能超过100万美元;对单身和夫妻分开申报者,额度不能超过50万美元。这样的做法更能保证中低收入人群的利益,而对于一些有能力购买昂贵住宅并且偿还贷款的购房者来说,也并没有让政府去分担其高消费部分的利息支出。

  此外,夫妻共同申报和单身申报的上限不同,更旨在优化民生问题,降低负担较大家庭的财务成本。

  四.

  一二线与三四线,哪个区域影响更大?

  政协委员贾康曾在2015年的时候表示,中国交税人数为2800万,占全国人口的2%,这个数字其实已经远远低于月收入达到3500元的人口数字。这部分非个税纳税人中购买自有住房的人并不在少数,其中也有很多人使用了贷款买房,但是他们被排除在“房贷利息抵扣个税”的利好人群范围之内。

  这2%的纳税人口,也可以说是精英税收的人口,由于平均工资较高、课税正规严格等原因大量集中在一二线城市。而多数一二线城市有比较严格的限购和限贷政策,即使是在第一套房上享受到了“补贴”,也很难再将这部分“补贴”投资到第二套房上,所以对楼市的刺激作用被相对减弱;而三四线及以下课税人群比例较少,房贷利息抵扣个税对其的影响范围也比较小。所以我们认为,一二线城市受益人数会比较多,但是都不会对房地产市场造成过度的刺激。

结 语
结 语

  综合以上来看,我们认为,为了保持房地产市场的稳定和房住不炒基调,房贷利息抵扣的政策还会有其他辅助的政策或细则出台,并结合房地产其他长期调控政策协调执行。

  市场上也一定会有这样的质疑,房贷抵扣个税的政策似乎是伤害了真实工资在起征点以下的相对贫困人群的利益。真正的公平应该是解决那些暂时还没有支付首付能力的居民的刚需问题,而不是让有能力、甚至购买高价住宅的人群从中更多受益。

  可以说,市场上没有绝对的公平,现在所做的一切努力还都是为了相对的公平。

  借用经济学家陈武志曾经说过的一个故事:以前大学老师的工资很低,工资改革的时候给一部分老师涨了工资,于是遭到了没能涨工资的那部分老师强烈反对。陈志武对此的评价是:其实给一部分老师涨工资就是打破了体制惯性,只有开了这样的先例,那部分没涨到工资的人以后才有可能涨工资,如果大家都不突破现状,体制僵死,虽然做到了所谓的公平,但是永远没有人可以受益。

  减税也是这样的一种努力,未来我国的个税政策也会更多发挥依照量能负担、调节收入、防止分配不公的作用。

    本文首发于微信公众号:亿翰智库。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:何一华 HN110)
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