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李铁:房价相对土地财政问题好解决得多

2018-06-30 10:34:43 和讯房产  苗雪艳
 
李铁:房价相对土地财政问题好解决得多
  1998年是中国楼市的分水岭:此前是单位福利分房,此后开启住宅商品化。中国改革开放40年,房改20年,如果让经历过的人描述一下心中感悟,想必每个人心中自有答案。

  作为一个亲历者、参与者,国家发改委城市和小城镇改革发展中心理事长李铁给出的关键词是房价和土地。

  李铁说,房价越来越敏感,原来在北京(楼盘),房价按几千元、上万元来谈每平米的价格,但到了今天,每平米的房价都达到了几万元、十几万元。大家把所有怨气埋怨到高房价上,如此一来,房价问题就变成了社会问题。

  对于长效机制,他认为,要综合运用税收、财政和土地政策,来坚决地遏制地方政府的利益冲动,这应该是宏观调控的出发点。

  房价问题演变为社会问题

  中国改革开放40年,房地产领域,最值得关注的一件事当属90年代中期的房改。此后,才有了真正的房地产市场,这意味着住房真正走向了市场化。从这个意义上来说,房地产市场也就20年的时间。

  商品化的房地产,带来房价的变化。李铁说,在北京,他明显感觉到2008年奥运会以后,房价大幅度上涨,大家也越来越敏感,发展到后来,怨气使得房价问题都演变成了社会问题,因为,房价的高企使很多中低收入的人无法承受房价,引起了非常大的社会关注度。而在房价这个问题上,一二线城市化和三四线城市也是“冰火两重天”的局面,比如,在一二线城市房价蹭蹭往上涨的时候,很多三四线城市却不存在房价问题,房子都卖不出去。

  房价大涨的问题出在哪里?李铁分析,这和人口的分布规律,国家的城市管理体制和行政干预,以及资源的分布状况都有直接关系。

  比如,大规模的、集中对城市的投入,会改变资源的分布状况,使得它更加过度集中,这一定会导致房价上涨。2008年奥运会、上海(楼盘)2010年的世博、会、杭州(楼盘)G20峰会过后,房价都大幅上涨。比如,经济发展活跃,外来人口占比重高的、总量大的地方一定是房价上涨快的地方,因为这一定程度上代表着地方的经济活跃程度、发展水平和就业机会等。

  再比如,国家的城市等级管理,意味着他有更多的行政能力把资源集中到省会城市和地级中心城市。如果它与周边的城市发展水平差距较大,就会形成吸附效应,资源都会集中到这些城市,从而带动房地产市场的发展。

  不过,李铁仍认为,房价问题相对于库存问题、土地财政问题要好解决得多,因为房价实际上是供给的问题。

“越在房价上涨的地区越控制人口,实际上导致了他不愿意提供更多的住房给新流入的人口,这就意味着你的住房供需出现短缺现象,这在另外一个层面上推动房价的上涨。所以我们看到尽管采取如此严厉的调控措施,但房价还是下不来。”
  “越在房价上涨的地区越控制人口,实际上导致了他不愿意提供更多的住房给新流入的人口,这就意味着你的住房供需出现短缺现象,这在另外一个层面上推动房价的上涨。所以我们看到尽管采取如此严厉的调控措施,但房价还是下不来。”

  转型要防止地方利益冲动

  房地产的第二个变化,是土地新政。地方通过土地财政,使得城市面貌发生了很大变化。而房地产对土地的出让补偿,也带来了大量的招商引资,从而降低了发展成本。

  关于土地新政,关键年份是2012年。

  因为在这一年,在《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》(国土资发〔2012〕26号)文件中,明确提出2012年全国住房用地计划供应15.93万公顷,与历年实际计划完成相比,远超过历史最高,为历史计划完成量最大年份的117.3%,其中保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占78.8%。

  这个影响是巨大的。由于土地财政推动房地产市场很快增长,政府和地产商这种双重身份,导致了房地产市场供给严重过剩。

  “库存大幅度增加,房子卖不出去。地方财政受到很大影响,因为这变成一种杠杆,导致地方债务大幅度增加。现在三四线城市,2016年、2017年土地出让不出去,当然也谈不着房子怎么样卖出去。由于土地出让不出去、房子卖不出去,招商引资也受到很大影响,没有更多对土地的补偿,这对经济发展产生负面影响。”

  因此,李铁说,地方能不能从土地财政走出来,真正带动实体经济的发展,恢复到八九十年代实体经济非常旺盛的发展时期。政府转换城市治理模式就变得尤为重要。

  发展至今,国家也提出了长效机制的解决办法。不过,李铁认为,长效机制现在也多是短期化的政策。长效机制里面最重要的是要解决转型,转型就要防止地方的利益冲动和房地产商的叠加继续造成房地产供给严重过剩,加大地方的金融风险、财政风险。

  的确,如今地方政府面临的一个最大问题是,不知道该怎么干了,不卖房子、不卖地就不会干了。没有房子卖,又没钱,整个地方停摆。给GDP注水、人才引进变相松绑楼市等都成了地方政府的“新招数”。

  “在这里面要防止地方冲动,不能又用这种一刀切的方式来解决问题,需要按照市场规律来解决问题。这里面有土地问题、财政问题,既定的政策目标还是要严格执行、不能放松,你不能再继续把房地产作为主导的发展模式,否则未来的风险会更大,但是我会引导你向什么样的方向发展,这点态度要明确,这是真正的长效机制。”

  李铁认为,这里面涉及到一系列改革,包括房地产税。他建议,土地出让金是不是可以把一次性收益变成税收,这是能做到的,因为这个本来是政府拿的,把它一次收取和一次性支出变成长期收入和支出,这对地方政府是有非常强的约束性,不能把房子卖完了明天就不管了,当然要把它变成长期收益。

  房地产税可以收,但不能按西方的方式收,要尊重中国的模式。这种收一定要断了地方政府这种短期念头,过度扩张土地的念头,而是把他的短期行为长期化。同时,也对房地产商产生了一定的约束,怎么样在和集体土地所有者进行合作的时候,把开发收益变成长期收益。

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(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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