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测算:严苛融资条件下,中小房企何时退出?

2018-07-04 14:41:58 华尔街见闻 

  经申万宏源房地产团队测算,2017 年房地产行业非标融资余额约为4.7 万亿,为当年用于开发投资非标资金的1.4 倍。中小房企对外部资金的依赖度较高。预计2020年后非标产品投向房地产的规模将大幅缩减,外部融资收缩将倒逼中小房企退出。

  本文摘编自申万宏源房地产王胜团队,原文《城市发展及融资角度看集中度提升——2018下半年房地产行业投资策略》。

  申万宏源房地产王胜团队认为,调控升级带来的准入壁垒提升、融资条件收紧是房地产行业集中度提升的核心驱动力。而房企融资是本轮调控的重中之重,标准化融资渠道向规模房企集中、资管新规严控非标,在行业销售增速下行的背景下,融资能力的差异将决定房企的生存状态。

  申万宏源测算结果显示,2017年76%的房地产融资额集中于top30以外的房企手中,同年权益销售额CR30为31%。者说明中小房企对外部资金的依赖度较高,通过外部融资收缩倒逼中小房企退出的空间较大。

  目前银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通,信用融资风险统一管控,而这份白名单的长度正在缩短。2018年房地产信用债的发行主体中上市公司、中央国企、销售TOP30和资产规模1000亿以上房企占比出现明显提升。根据资管新规要求,预计2020年后非标产品投向房地产的规模将大幅缩减。

  由银行非标理财的规模倒算,房地产行业非标融资余额约4至5万亿,假设90%的非标产品不续发、年均减少三分之一,则2018-20年年均非标融资减少1.4万亿,占2017年行业融资总额的9.1%。从房地产行业的偿债压力时点来看,1Q19、3Q19、3Q20和1Q21是房企信用债的偿还高峰,4Q2018和1H2019是信托偿还高峰,2020年前非标偿还的压力都将存在,此外为了配合非标转标,预计开发贷渠道顺畅保持正增长。

  申万宏源指出,在行业资金压力最大的时刻,也是机遇之际,于留在“白名单”中的房企而言,此时便是扩大市场份额的好时机。

  以下推算过程为申万宏源报告原文:

  房地产融资渠道收紧,资管新规下非标转标是重点

  2016 年10 月以来,针对房地产行业的违规融资例如土地融资、首付贷等全面严查,私募资管、信托、企业债、银行委托贷款等均在不同程度受到严控。随着4 月资管新规的出台,大部分投向房地产行业的非标融资将在2020 年底前无法续发或存续,融资重点转向标准化融资渠道是未来地产行业的趋势。

融资向上市公司、央企、规模房企集中

  2017 年约八成房地产融资余额在30 强以外的房企手中,融资余额集中度远低于销售额集中度。可以看出,一是top30 房企资金利用效率更高,二是中小房企对外部资金依赖度高,因而通过外部融资收紧倒逼中小房企退出的空间较大。(融资余额反映的是过去的资金占用情况,目前融资集中度正在加速提高。)

  银行贷款主要提供给全国规模房企与地方规模房企,销售top30 样本房企银行贷款占融资总额占比约为50%。一般的,银行贷款占比较高的房企综合融资成本较低。

  根据申万银行团队,目前银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通,信用融资风险统一管控。我们整理了房地产存量信用债和2018 年新发债券的融资主体变化,可以看到,上市公司、央企、规模房企的融资比重大幅提高。

融资压力较大时,行业有望加速洗牌

  我们从银行非标倒算得出,2017 年房地产行业非标融资余额约为4.7 万亿,为当年用于开发投资非标资金的1.4 倍,与房地产非标融资期限(1~2 年)大体一致。非标融资主要资金来源为银行理财,投放渠道为信托、券商资管、基金子公司、保险资管等。

  4Q2018 和1Q2019、3Q2020 和1Q2021 是房企偿债高峰,预计信用债发行额度视到期偿债压力波动。目前开发贷渠道顺畅,预计未来银行贷款余额保持个位数正增长,每年Q1 为贷款净增加高点,Q3Q4 还款金额较高。

  我们用“非银贷款+自筹-自有”表示房企到位开发资金中的非标融资,2017 年用于房地产开发的非标规模预计为3.4 万亿。2017 年自筹资金(包含自有资金、以及明股实债与土地融资部分)与非银贷款(大多为符合“432”条件的非银融资)增速拉开差距,违规非标增速出现下滑。

(责任编辑:张洋 HN080)
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