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人物丨和禹洲董事长林龙安谈势道术:房价不会大降巨涨也不现实

2018-07-04 18:15:18 和讯名家 
人物丨和禹洲董事长林龙安谈势道术:房价不会大降巨涨也不现实
中房报记者 高欣丨苏州(楼盘)报道

  2018年,房地产市场比以往任何时刻都更加激荡,更加让人心神不宁。所有房地产公司的董事长、总经理都在思考和应对市场的变局,找到自己和公司的定海神针。

  林龙安就是其中一个。6月23日,身为禹洲集团董事局主席、行政总裁的林龙安现身苏州,为禹洲在苏州首次展开的八盘联动站台。每到房地产紧急时刻,集合多盘联动起来推销就是一个永久有效的打法。

  定下2020年冲击千亿目标的禹洲地产,今年销售目标任务是600亿元,能否顺利实现这一目标,此番八盘联动的苏州8个项目的销售情况将是决定性因素之一。今年前5个月,禹洲集团实现累计销售额184.8亿元,年度目标完成率仅为30.8%。相比之下,2017年禹洲地产前5个月实现累计销售金额180.37亿元,完成全年目标约60%。

  对于这个形势,林龙安归结为受部分城市要求现房销售的政策影响,禹洲地产今年的推盘节奏与去年有所不同。“我们下半年供货量会有大幅度上升,大概占全年货值的65%。”

  信心比黄金还贵。打一场全方位信心战在林龙安的必选之项。此前的6月19日和6月20日,林龙安分别增持了禹洲地产50万股以及20万股。完成增持后,林龙安拥有约26.03亿股股份的权益,占已发行股本总数的62.17%。

  “我从未卖过一股自己的股票,从2017年到现在一直在不断增持。我不会放弃控股权,这是一个大股东对所有的股东承诺。”林龙安在接受中国房地产报记者采访时表示,对于公司最大的信心来自禹洲连续15年的高毛利、高派息。

  从深耕厦门(楼盘),到转战上海(楼盘)布局全国,这两年禹洲地产以“黑马”姿态进击全国房地产市场。在2017年销售业绩突破403亿元后,2018年禹洲地产向着600亿元发起冲刺。不同的是,今年的禹洲打起了“大湾区”“航天小镇”“长租公寓”牌,试图以产业链格局提升整体站位。对话这样一个“黑马”公司的掌舵者,是一件有意义的事情。

  中国房地产报:从禹洲今年1~5月公布的销售额数据来看增速有所放缓,你找到其中的原因了吗?

  林龙安:2018年禹洲整个供货的货值大概在900多亿元,由于部分城市要求现房销售,所以今年的推盘节奏与去年有所不同。在2018年整体供货量中,上半年仅占到35%,下半年占大概65%的份额。截至目前,禹洲的业绩与供货量相符,且下半年供货量也会有大幅度上升。例如,从9月开始,我们位于苏州高新(600736,股吧)区的项目将相继入市,陆陆续续每个月都会有一到两个项目开始销售。

  目前禹洲的项目大部分分布在一二线城市,集中于京津冀、长三角、大湾区三个经济带,销售成绩乐观。今年下半年的8月~11月将是禹洲集中供货的时间段。

  中国房地产报:禹洲在毛利率方面一直都有较好的表现,现在一二线城市受限价政策影响深度,你担心公司今年的毛利率表现吗?

  林龙安:目前我们拥有1500万平方米的土地储备,拥有货值约3000亿元,在这个基础上我们有把握实现年内的目标。从一二线城市总体来讲,热门城市大多限购又限价,不过随着土地拍卖成本的不断上升,限价的售价也会有一定的涨幅。

  不过如果问(毛利率)未来能不能一直保持?肯定不能。未来一定会逐步回归到行业水平。不过禹洲拥有收购并购、多盘联动以及成本管控节约的优势,我们相信随着产品的提升,溢价空间也会逐步显现,预计未来会保持在高出同行5个百分点的水平,高太多也不现实。

  中国房地产报:禹洲在拿地的时候,你会给什么样的标准要求?

  林龙安:两个考量:第一要卖得动,第二要有盈利空间。

  中国房地产报:冲刺千亿阵营,禹洲在战略布点上有新的调整么?

  林龙安:现在,我们已经在一二线城市全线布局,数量达到25个。每进入一个城市,我们就采取多盘联动的方式深耕一座城市。城市深耕带来的是成本回报率的提升与相关成本管控体系的深化。作为地产商,不能哪里都不去,除了一直深耕的长三角,禹洲还挺进布局了东北、华北、华中、华东、华南,以及西南区域。在我们一直关注的三个经济带区域,禹洲会深入布局到三线城市,甚至周边比较火热的城市带,其他区域仍以布局一二线城市为主。

  到2020年,禹洲的目标不仅仅是千亿,而是1200亿元。

  中国房地产报:目前众多房企也都在探索多元化的布局甚至转型,你们在长租产品布局上有成果了吗?除此之外还有哪些多元化的探索和布局?

  林龙安:长租公寓业务我们已经在厦门开始经营,规模在不断的提升之中。未来禹洲将在上海、合肥(楼盘)、天津(楼盘)等一二线城市展开布局,但目前规模还较小,房源数量大概仅有300间。2018年我们力争实现500~1000套的目标,目前仍在根据长租公寓整体的系统和布局在做调整,同时也做了一些包括销售的业绩跟长租公寓长期持有的比例的调整。

  除此之外,我们将和中国航天建设集团一起,探索做航天智慧小镇。首个航天智慧特色小镇将落户承德(楼盘),这个项目建设用地预估约4000亩,规划建筑面积约280万平方米,预计总投资约120亿元,初始投入20亿元以内,滚动开发。我们希望率先探索出一种模式,真正能起到军民的融合,也希望禹洲能够成为城市综合科技运营商。

  中国房地产报:布局的扩大,业务的多元拓展,人才的培养是公司发展的一个重要因素,这方面你都配置了什么制度?

  林龙安:利用今年端午节的时间,禹洲二三十位中高管刚刚在深圳(楼盘)完成培训。企业想要发展就需要不断有新人加盟,新成员加入后最重要的是要让其尽快融入到企业文化中,只有认可企业文化才能同心协力。当然任何文化都是讲起来简单,做起来难。禹洲在员工激励制度上分三部分:绩效考核、设立奖金池以及跟投机制。我们要做百年企业,人才激励管理体系就要规范。

  另外,我一直在给公司灌输这样的理念,我们总会走到退休的年龄,退休年龄到了我也会退下去,但只要把体系建设起来,当体系化建设成熟的时候,任何人的离开都应该不会影响企业的运作,这就是一家百年企业的常态。

  中国房地产报:对于未来市场的局势你有何预判?

  林龙安:如今市场已经进入“五限”时代,房地产常年的调控已经成为一个准则、一个机制。房地产毕竟是民生行业,进入准则化机制化以后,常态化的调控机制将更有利于房地产整体产业的业态发展,也有利于房地产行业抗风险程度的提升。

  对于未来两到三年的房地产市场,我抱以谨慎乐观的态度。当然你要说房地产市场会大起大落,我的判断也是不可能的事情。随着土地成本的攀升,开发成本攀升,房价降下来的机会并不大。但像过往每年都有巨大的增长到现在来看也不现实,因此房地产市场未来会是有序的发展,并在可控范围内提升。

 本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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