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越秀破局南洲路 广州老地王蛰伏5年终将入市

2018-07-05 08:05:47 和讯房产  黄冬艳
越秀破局南洲路 广州老地王蛰伏5年终将入市
  等了5年,越秀地产在南洲路项目终于有了要入市的迹象。

  说起这个项目,不管是购房者还是行业人士,应该都不会陌生。遥想2013年5月,广州房价还在2万左右徘徊的时候,越秀地产便以高于周边房价的地价,一举拿下位于广州海珠区南洲路的1026号住宅地块,创下广州最贵地价记录,一时间市场为之轰动。

  当时该地块周边的一手住宅项目均价在2.8-3.1万/平方米之间,而越秀地产最终则是以约3.5万/平方米的成本价格夺得地块,成交总价24.6亿元,溢价率达142.4%。

  不得不提的是,该地块面积约4.27万平方米,总体量约11.3万平方米,越秀地产拿地后还需要配建4.2万平方米的保障房,也就是项目可售最大面积只有7.1万平方米,剔除配建面积后实际地价已经超3.63万/平方米。

  这一纪录,直到2016年雅居乐3.67万/平方米的实际地价拿下荔湾华大物流宅地后才被打破。

  作为备受关注的“网红”项目,拿地之初,已有众多业内人士为越秀地产算过账,该项目要做成豪宅产品,卖到5万+才算真正的有利可图。曾经被称为一线城市房价洼地的广州如今俨然翻身重回一线,而该地块周边项目的售价,在5年之后,也终于达到了5万以上。

  果然,“时间就是金钱”这句话用在房地产市场,还是颇为贴切的。就像刚刚过去的深圳(楼盘)华润城抢房大战一般,这个旧改项目在2014年末首度入市时均价仅4.75万/平方米,如今三期即便按照低于市场预期的8.5万/平方米价格开盘,也比三年前翻了一倍。

  晒了五年的地王

  虽然越秀地产方面并未有关于项目最新情况的回应,但和讯房产向业内人士咨询了解到,目前越秀南洲路项目正在招标销售代理机构,预计可能会在年底入市。至于大家最关心的售价问题,目前则尚未明确。

  7月3日广州国规委披露的最新规划方案显示,该项目将建5栋高层住宅楼,其中包含1栋最高51层的保障房,2栋18层及2栋46层的商品住房,另外还有少量商业面积及公共服务配套。

  其实该项目在2014年7月,也就是拿地之后一年曾经公布过一次获批后的规划方案并且传出即将动工的消息,但此后却再无下文,亦未有实际开工动作,其在江湖上的传说也慢慢变成了晒太阳的地王,时间从2年到了3年、4年、5年。

  从行业人士的角度来看,该地块迟迟未有实质进展的原因,无疑是在于此前成本相对市场售价而言太高,难以覆盖,但越秀地产方面则曾表态称对该项目所在区域稀缺性有信心。

  去年初的2016年全年业绩会上,越秀地产董事长张招兴还回应道,项目之所以拖了那么久,主要是因为政府在该片区的规划更新,这一位于珠江边上的项目规划方案也需要修改,近期一些道路问题明确后,正常的话年内就会开工,一年内推向市场。

  但和讯房产查阅越秀地产2017年年报发现,广州海珠区南洲路地块土地储备建筑面积为15.64万平方米,但截至2017年12月31日,该项目未开发的建筑面积亦为15.64万平方米。换言之,该项目在过去5年里几乎处于完全零动工的晒地状态。

  然今时不同往日,晒了数年的南洲路项目如今的身价已是水涨船高,不仅传说中的“5万+”触手可及,其曾经令市场热议的3.63万元/平方米广州最高地价纪录,近两年业已被雅居乐、龙湖、中冶、时代地产等房企改写,目前被质疑接棒晒地的是时代地产去年3月份5.5万/平方米地价竞得的海珠石岗宅地,这也是广州目前地价最高的纪录保持者。

  以地价和越秀南洲路项目相近的雅居乐荔湾华大物流地块类比,2017年初雅居乐主席陈卓林在业绩会上向媒体算利润账的时候,曾表示,若按5万左右市场价格来看,华大物流项目将来入市虽然利润空间会比其他项目低,但也会有5-6个点。

  但有市场人士预测,如果年底入市,越秀南洲路项目售价或许会比地价翻一倍,达到7-8万元/平方米。

  等政府规划修改等了5年的越秀地产,也终于“守得云开见月明”,可以开始动工,把项目推出市场。不过,对越秀地产来说,虽然期间要付出一定的融资利息成本,但这样的等待无疑是值得的。

  其实作为广州本土国企,越秀地产在广州拿过的高价地可远不止南洲路一个,尤其在拿地难度越来越大的这几年,但运作模式却各有不同。

  商业项目方面有与越秀房托构建的“开发、运营、金融”模式,住宅项目方面,过往越秀地产或是在拿地之初便与越秀集团旗下的国资基金合作,或是拿地后引入合作伙伴、投资者来解决项目开发中的资金压力和开发风险。

  南洲路项目后期是否会引入合作方目前尚未可知,但越秀地产旗下的另一个高价地王星汇云城项目先引入投资者出表,再回购股权并表的操作模式,或许成为南洲路项目乃至行业内其他项目的参照案例之一。

  越秀的解决方案

  就在南洲路项目新规划方案出炉的前两天,越秀地产宣布了一项股份回购决定——

  以总计约1.81亿元的代价回购星汇云城2%的股权,从而令其在后者的实际权益增加到50.91%,获得并表的权利。

  上述2%的股权,实际上是2016年5月越秀地产转让的,而在此之前的一个月,越秀地产就已经把该项目另外49%的股权售予平安不动产,彼时两次出售总代价约40.48亿,为越秀地产带来约3.15亿的收益。

  上述交易不仅帮助越秀地产降低资金压力,还因为出售股权后不再并表开发中的星汇云城项目,成功避免了其财务报表中负债率增加等问题。两年后之后再度回购2%的股权且并表项目,原因亦藏在了越秀地产的财物报表中。越秀地产2017年年报显示,越秀星汇云城总建筑体量为68.81万平方米,目前已全部在建中,2016年7月初项目首度开盘,去年销售额为19.38亿元。去年越秀地产入账的221.5亿物业收入中,并没有星汇云城,一是因为其在开盘前已将项目并表权让给了平安,二是物业销售收入一般会滞后两年左右在入账,所以星汇云城的销售收入很大可能会在2018年的财报中才体现。

  另一项数据披露,截至2017年12月31日,越秀地产已售未入账的销售金额约为397.1亿元,其中星汇云城项目有33.41亿。

  也就是说,此时再度回购星汇云城2%股权重新获得项目并表权后,上述33.41亿销售将入账越秀地产2018年的财务报表。

  在项目需大量投入时引入投资者,待到价值产出后,再度将主权收回,越秀地产此举可谓能将利益最大化的高地价项目解决方案样本。实际上,不少房企都会选择类似的方式来保证项目开发的资金和负债的平衡,避免公司整体财务受到大的影响。于越秀地产而言,类似股权多番腾挪这样的操作手段最大的目的也正是如此。据了解,2017年越秀地产新增了178亿元银行融资,年末总借款比上一年增加18%至477.1亿元,其中未来两年内到期的借款达到201.79亿,占比约42%,现金及现金等价物约为166.6亿元,净借贷比率72.8%,银行剩余授信额度约80亿元。2017年越秀地产新增了19幅土地,总建筑面积约为505万平方米,但为了减轻资金压力,其应占权益建筑面积仅为211万平方米,占比不足42%。当中只广州南沙灵山岛一宗地块为100%持股,其余18宗地中股权占比在50%以上的也只有8宗,最低的一个项目权益仅9.55%。或许也正是因为合作项目占比较大,越秀地产去年净利润虽有所提高,但仅约23.5亿,其中还包括了约6.7亿的其他收益净额,净利润率仅约9.9%,归属公司权益所有人的利润为22.6亿元。

作者:黄冬艳

人要有能做自己的自由,和敢做自己的胆量。

越秀破局南洲路 广州老地王蛰伏5年终将入市
(责任编辑:宋虹姗 )
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