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40年·大咖说|尊重游戏规则,首创置业新任总裁钟北辰的“18年和3年”

2018-07-07 10:04:13 和讯房产  苗雪艳
一身崭新蓝色西装,一条精致黑色领带,配以利落的短寸发型,照片里的首创置业新任总裁钟北辰嘴角面带微笑,整个人看上去年轻、精神又有活力。这是今年首创置业董事会顺利完成换届之后,钟北辰的最新对外宣传照。
  一身崭新蓝色西装,一条精致黑色领带,配以利落的短寸发型,照片里的首创置业新任总裁钟北辰嘴角面带微笑,整个人看上去年轻、精神又有活力。这是今年首创置业董事会顺利完成换届之后,钟北辰的最新对外宣传照。

新一届董事会号称“史上最年轻董事会”,成员平均年龄为49.5岁,钟北辰仅有43岁,这样的年龄层在首创置业历史上尚属首次。鉴于人们对国企惯有的“老派”印象,这一举动也算得上“新派”了,或许,首创置业也在向世人宣告“属于年轻人的机会和时代来了”!
  新一届董事会号称“史上最年轻董事会”,成员平均年龄为49.5岁,钟北辰仅有43岁,这样的年龄层在首创置业历史上尚属首次。鉴于人们对国企惯有的“老派”印象,这一举动也算得上“新派”了,或许,首创置业也在向世人宣告“属于年轻人的机会和时代来了”!

  虽然年龄上年轻,但钟北辰却是首创置业的一个“老同志”,因为他在首创已有18年的光景,深度参与过首创置业各个部门的业务条线。

  首创置业成立于1993年,前身是阳光房地产,2002年经重组成立首创置业,2003年在香港联交所上市。在改革开放40年中,依托国企背景和优势资源,首创置业稳定且迅速发展。

  “稳定、速度、发展”——这是钟北辰给出的改革开放40年。不谋而合,这也是首创置业一路的发展风格。

  2018年,与以往鲜有露面的“低调姿态”示人不同,首创置业高调喊出了未来三年的目标:2018年保750亿冲800亿、2019年突破千亿元、2020年达到1400亿元,回到行业前30强!

  “高调吗?钟北辰反问道,接着解释称,规模化的目标,每年都提,并不是这次换届才提出的,“规模带来行业地位和企业健康度,你在这个游戏规则里,必须尊重规模化的游戏规则。”从中,我们窥见的是,国企的面貌和角色似乎也正在朝着更加市场化的方向迈进。

  当问及房地产还有什么内容可挖掘时?钟北辰的答案带有深思性:成熟的房地产市场不是政府天天看着你,不是炒作交易而是需求交易,中国房地产离真正成熟起码还有10—15年时间,目前这个行业还可以继续深挖和继续为之而努力,深挖的内容还是围绕着以土地为核心的业态,比如长租公寓、产业园、共有产权等。

  带着18年在首创置业的厚度,这位年轻的“老同志”能担负起未来3年的目标吗?

  40年最大变化是更市场化

  “国有企业更加市场化,这是改革开放40年国企自身最大的变化。”钟北辰说,国企不再是老旧的面孔,而是更有活力和市场竞争力。

  市场化的竞争,也逼迫首创置业适应着“游戏规则的变化”。这种变化体现在两方面,第一,规模化竞争;第二,高周转竞争,前者反映量和市场地位,后者说明企业运转效率和健康程度。在这两方面,首创置业有着自己的考量标准。

  “规模化是行业游戏规则,你得尊重它。规模让上市公司的收入、利润和其他各项指标变得更健康、更好。产品和服务都标准化了,价格也因为政策和市场有了封顶,为何不快点呢?”这是钟北辰对于规模化思考后的态度。

  2018年,首创置业全年的销售数字是实现750亿元以上,力争超过800亿元。但是,这一目标的实现并非轻而易举。因为首创置业最新财报还是反映出了节奏方面的一些压力。

  半年报显示,首创置业今年前六月销售360.7亿元,还不到800亿元目标的一半。前5月销售同比去年也下降了16.5%。对此,钟北辰解释称,上半年数据不太好看,是因为没想到去年卖了500多亿元的规模,所以本来安排的供货节奏受到影响,导致今年上半年没货卖。

  钟北辰透露,今年供货从6月份开始,重仓在第三、第四季度。而从半年报来看,首创置业的供应节奏确实在加快,因为前6个月中,销售高峰就出现在6月份,单月销售202.8亿元,同比大增262.1%。

  对于上半年不那么好看的业绩以及供货问题,钟北辰还拿F1赛事举例称,只要赛事还在办,大家都还是在同一赛道里继续比赛,只不过因为赛事对轮子摩擦力、转弯度等附加了一些限制,导致阶段性存货不足,但最终还是会供应上来,所以阶段性涨涨跌跌很正常。

  但现在拼规模的同时,拼的也是速度,加快周转速度才能为规模提供动能。为此,首创置业提出了“369”新工期标准,即“3个月取得方案批复,6个月取得施工许可证,9个月取得预售许可证”;对销售回款也有明确要求,比如,新建住宅1—3个月内要100%回款。

  现今房地产还算不得艰难

  有了不断加量的政策,没了宽松自由的金融,被“双封”的房地产变成了一个愈加艰难的行业。首创置业是否能够感受到身在其中的艰难?

  面对这份“艰难”,钟北辰的回答很“佛系”:艰难永远都存在。

  “前几年还有全球金融危机,那个时候不仅仅是艰难了,而是已经到了危险的境地。金融危机那会儿,去国土局拍地,进去里面一个人都没有,没人跟我竞争,拿了地就走了。现在国土局大厅熙熙攘攘,尽管政策缤纷出台,但每一个房源打开客户还是踊跃购买,所以说市场还是存在的,这个不算艰难。”钟北辰说,国家也并没有说不让再发展房地产了,不是说把你掐死了,而是留给时间去充分调整。

  虽然钟北辰用对比的例子来证明“这算不得什么艰难”,但他还是感受到其中一点艰难,那就是金融,但说着说着他转而又回归到了“佛系”态度,“金融不是针对房地产,而是关系到各个行业,收紧是趋势,这也是为了防范系统性金融风险。”

  钟北辰和首创置业副总裁兼财务总监范书斌此前在接受和讯房产采访时也都提到,在整个融资环境收紧的背景下,反而突出了首创置业作为国企的融资优势。也正因此,首创置业去年的实际融资成本才能保持在5.07% 这样一个低于行业平均融资成本的水平上。

  而为了融资通畅,首创最后的目标还是要回A,目前正在排队。而一旦回A成功,首创的负债率将进一步降低,从而提升企业财务健康度。2017年底,首创置业的负债率为77.4%,2016年底是76.9%,去年首创置业发展提速,导致负债率略有攀升。

  以土地为核心的业态延展

  其实,与其发问“少帅”能否担负起首创置业未来三年的目标,倒不如说除了国企背景的融资优势外,首创还有什么业务优势?这涉及到产品。

  在摊牌“产品优势”前,先来分享钟北辰的一个核心观点,这关乎到首创置业的战略问题。

  钟北辰说:

  中国房地产是全球最大的房地产市场,但并不是最成熟的,跑过活跃的阶段,房地产必然会回归到“持有型资产、销售型资产以及其他围绕以土地为核心的延伸房地产上来。

  这句话的意思就是:虽然大家都在积极转型,但“万变不离其宗”,那就是都是奔着围绕以土地为核心的资产的运营,比如,养老型、产业型、娱乐型、办公型、医院幼儿园学校等,都没有脱离土地。

  正如钟北辰所言,如今大多数房地产企业的转型还是依托自身业务的转型,没有离开“土地”。而围绕着“这个观点”,延伸出来的首创置业的业务产品线则是:住宅开发、奥特莱斯综合体、一级开发、长租公寓、产业园、共有产权等。

  在这些条线中,既有符合国家战略趋势,也能体现国企责任担当的长租公寓、产业园,也有利润主要贡献点的一级开发,还有不太受经济形势影响的“口红经济”奥特莱斯:这些构成了首创置业“稳定+速度”发展的推动力。

  从目前来看,这些条线也都在“加速”进行中。文创方面,目前锁定了19个项目,今年将推出3个项目,分别位于石景山、东城和朝阳;长租公寓板块,首创提出了“三年、100亿、三万间”的目标,今年三季度,在北京(楼盘)大兴区的长租公寓项目将面市,而位于朝阳区的集体用地开发性质的长租社区项目也将开始启动,预计两个项目合计提供房源一万五千套;奥特莱斯,目前在全国15个城市布局了15个奥莱项目,2020年将落地20个;一级土地开发,预计到2022年将实现累计投资规模超模800亿,累计实现利润80亿。

  与改革开放40年不断出现新事物伴随的思考一样,面对长租公寓的盈利问题、土地的合作开发问题……首创也在不断探索、思考并解决问题。

快问快答
快问快答

  1、从今年4月28日接棒总裁位置后,内部有无什么大调整?

  唐总(首创置业前任总裁唐军)打下了一个很好的基础,我是站在巨人的肩膀上往前看。如果一家公司因为一个人的到来而进行大调整,这也不是一家成熟的公司。

  2、对于首创的未来有什么期许?

  充分市场化,争取在市场上更上一层楼。

  3、对实体回暖怎么看?

  互联网干不掉实体,世界杯还得熬夜看电视。

  4、房地产企业都在跨界造车,您怎么看?

  尝试不同的跑道,这是很好的尝试,只要有足够资本实力和资源等,可以去做,没问题。

  5、房企发债纷纷中止,是什么原因?

  被过度解读了。对于有偿债能力、资信良好的企业,发改委是鼓励的。

  6、房地产行业离真正成熟还需要多久?

  最起码还得10——15年。

  7、首创置业会去跨界造车或做其他行业吗?

  不会。目前我们还是希望更专注。

(责任编辑:徐帅 )
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