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榜单|新零售带来新机遇 21城商铺投资回报率排行榜出炉

2018-07-07 10:12:50 和讯房产 
榜单|新零售带来新机遇 21城商铺投资回报率排行榜出炉
  编者按:近日,云房数据联合和讯房产发布《2018上半年房地产投资回报率排行榜》,选取北京、上海、广州、深圳、西安等若干典型城市,结合城市房价、租金走势,以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据,为广大购房者提供更为精准、更有预测性的投资分析。

  《2018上半年房地产投资回报率排行榜》是系列榜单,将按照普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺4类不同物业类型分别进行呈现,本期推出的是《21城商铺投资回报率排行榜》。

  近年来,在电商冲击下,大型商场面临“关店潮”,商铺租金涨幅持续下滑,至2016上半年,租金涨幅降到波谷。随后,在线上线下融合、提高体验服务等发展新方向与新趋势的影响下,商铺市场租金止跌回升。2018上半年,商铺五年转售回报率降至5.7%,仅高于长期租赁回报率0.1个百分点。但随着商铺的改造升级,多元化趋势越发明显,新零售逐渐被大众接受,未来转售回报率及长期租赁回报率均有上升的空间。

  “新零售”进军市场 租金涨幅跑赢房价

  2018上半年,全国商铺价格继续上行,由于消费集中度从城市商业中心逐渐扩散近郊区,拉低了整体成交水平,同比涨幅为1个百分点,价格为35504元/㎡。租金方面,以盒马鲜生、无人超市等生鲜超市为代表的“新零售”全面进军一、二线城市,在商铺市场多元化的背景下,租金涨幅跑赢房价,同比上涨2个百分点。

从数据来看,2018上半年,云房监测的21个城市中多数城市价格同比上涨。其中,中西部城市价格涨势明显,西安、郑州同比涨幅高达4.8%、4.2%,这主要得益于近两年多个大型商场进驻西安、郑州,为其零售物业市场带来更多新进品牌和新型的运营方式。
  从数据来看,2018上半年,云房监测的21个城市中多数城市价格同比上涨。其中,中西部城市价格涨势明显,西安、郑州同比涨幅高达4.8%、4.2%,这主要得益于近两年多个大型商场进驻西安、郑州,为其零售物业市场带来更多新进品牌和新型的运营方式。

  租金方面,整体呈上行趋势,涨幅分布在0.5%-11.7%之间,宁波(楼盘)、天津(楼盘)、郑州、西安、广州租金上涨最为显著;南京(楼盘)、福州(楼盘)、杭州(楼盘)、重庆(楼盘)、无锡(楼盘)、大连(楼盘)租金则出现下滑迹象,降幅维持在0.5%-1.5%之间。

  长租收益高于短租 转售回报未来走势看好

  近年来,在房地产市场去投资化的背景下,各类物业的转售回报率均出现下滑局面,商铺也不例外。整体来看,2018上半年,商铺投资回报率的指标逐步趋同,在新零售进军、市场多元化的利好下,未来五年转售回报率维持相对高位。

  2018上半年,在云房监测的21个城市中,商铺静态租赁回报率表现相对稳定,城市间分化较小,数值维持在2.8%-5.1%之间。租金动态增长后,商铺长期租赁回报率明显高于静态租赁回报率,维持在2.6%-8.1%之间。高坪效、小面积商铺租赁的盛行,使得商铺价格涨幅不断收窄,转售回报率整体下行,其中杭州、宁波、青岛(楼盘)、长沙(楼盘)、福州转售回报率不足3.5%。

一线长租回报低位徘徊 二线转售回报上升明显
一线长租回报低位徘徊 二线转售回报上升明显

  近年来,受互联网冲击,商铺价格一度走低,近两年实体商业开始积极升级改造,商铺止跌回升,由于改造后商铺倾向于坪效较高、小面积的租赁,因此价格涨幅逐渐收窄。

  静态租赁回报率方面,2018上半年,随着租金上涨,北京、深圳静态租赁回报率也出现小幅上涨,分别为5.1%,3.9%。上海、广州静态回报率则出现下滑局面,分别为4.5%,3.2%。北京郊区租金增长率为核心商圈的两倍,拉高全市租金涨幅,因此静态回报率上升,位居一线之首;而深圳的购物中心大宗交易较为活跃,价格上涨明显,因此静态租赁回报率仅为3.2%,在一线城市中处于低位水平。

  长期租赁回报率方面,郑州、西安、上海、北京、无锡由于市场强劲租赁需求的支撑,长期租赁回报率超过7.0%;天津、厦门(楼盘)由于较高的投资成本,租金上涨较为平稳,长期租赁回报率处于较低水平,分别为2.9%、2.6%。未来来看,在商业市场积极转型的背景下,商铺市场长期租赁回报率仍有一定的上涨空间。

  从转售回报率上看,上海、深圳、厦门、苏州(楼盘)当前投资成本过高,未来价格上涨空间受限,价格涨幅不及租金涨幅,因此未来转售回报率或将走低;然而,在鼓励实体商业转型的趋势背景下,未来热点二线城市商铺市场将逐渐好转,如西安、郑州、南京、武汉(楼盘)、重庆、天津等城市转售回报率(预测)将有明显上升。

  云房数据结合21个城市商铺的未来转售及长期租赁回报率,对房地产投资方案进行评估,制作出了商铺房地产投资价值导向图。评估结果显示,最适合投资的城市是上海,适合长期持有租赁的城市是宁波,适合短期持有售出的城市是深圳,最不适合投资的城市是青岛。

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(责任编辑:徐帅 )
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