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“海岛游”隐患重重 泰国房地产市场是否会成为下一个“地雷”?

2018-07-09 08:33:11 和讯名家 
  阳光、沙滩、海鲜大餐……一场意外的风浪,让原本澄碧的天空阴云密布。

  据中国之声新闻纵横报道,7月5日下午,两艘游船分别在普吉岛珊瑚岛和梅通岛发生翻船事故。截至8日上午9时,中国驻泰国大使馆确认,中国公民有41人在翻船事故中遇难。

近年来,出访泰国的游客增加迅速。2017年,中国为泰国贡献了最多的游客源,赴泰国人数超过980万。
  近年来,出访泰国的游客增加迅速。2017年,中国为泰国贡献了最多的游客源,赴泰国人数超过980万。

  数十名同胞殒命异乡,背后可能有几十个甚至上百个家庭遭受失去亲人的痛苦,在为他们感到伤痛之余,泰国游所暴露出的安全问题首先值得民众警醒。

  旅游胜地变“夺命岛”

  泰国旅游和体育部统计显示,2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次。次长蓬帕努曾表示,这3500多万人次为泰国旅游业创收超过1.82万亿泰铢(约合3660亿元人民币);

  在数量和创收金额上对泰国旅游业贡献最大的依旧是中国游客。

  泰国开泰银行研究中心曾预测,2018年泰国游客数量及其所创收入都将持续增长,预计今年全年外国游客量突破3700万人次,将为泰国旅游业创收约2万亿泰铢(约合4028亿元人民币)。

就是在这个暑期旅游高峰之前,携程曾表示,以泰国游线路为例,预计单月报名将超过10万人,可以坐满四五百架飞机。
  就是在这个暑期旅游高峰之前,携程曾表示,以泰国游线路为例,预计单月报名将超过10万人,可以坐满四五百架飞机。

  随着赴泰游客数量逐年增加,泰国在安全管控方面难以跟上,旅游风险不容忽视。在吸引中国游客的泰国“神奇游”中,海岛、海滨吸引力较大,不少游客会尝试浮潜、深浅、海钓等活动。

  可是,这些旅游产品的安全保障却并不乐观。首先,由于中国游客的迅猛增加,泰国旅游商家的救生设备设施和专业救助人员并不能满足需求,甚至存在老旧设备依旧服役的情况。

  同时,浮潜、深潜等活动对教练人员专业技能要求较高,但是实际上有些不具备专业资质的人员也混杂其间。这些无疑都是安全隐患。

更重要的是,随着游客对海外出游质量要求的提升,越来越多的游客选择了自由行,选择自由行的游客多会通过OTA(Online Travel Agency即在线旅行社)等途径购买“海岛一日游”等旅游产品。
  更重要的是,随着游客对海外出游质量要求的提升,越来越多的游客选择了自由行,选择自由行的游客多会通过OTA(Online Travel Agency即在线旅行社)等途径购买“海岛一日游”等旅游产品。

  但目前,赴泰海岛游的散客化趋势日趋明显,如此一来,旅行社或者OTA对游客全程所发挥的安全保障作用已经相对弱化。不仅如此,对游客的安全警示及保障措施也往往不到位,对游客全程所需的安全信息服务不足,识别、筛查泰国当地商家安全保障能力的意识淡薄。

  根据世界经济论坛发布的《2017年全球旅游业竞争力报告》,在136个国家和地区中,泰国在安全方面列118名。中国驻宋卡总领事馆发布的2018版《中国公民赴泰南安全旅游手册》显示,中国游客在泰南地区交通和溺水事故频发。

  2017年,235名中国游客在泰南地区发生交通事故,其中8人死亡;49名中国游客因涉水事故死亡。

  泰国掀起置业热潮

  与“旅游热”相对应的,是泰国近年涌起的购房浪潮——据外媒报道,过去几年一直波澜不惊的泰国楼市正在中国内地、香港和其他经济体买家的推动下,变得异常火爆起来。

  居外网2016年数据显示,泰国是中国人在亚洲其他国家中最青睐的买房目的地之一。中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资,出于投资需求去泰国、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。

自住需求亦旺盛。阳光沙滩海岸,让泰国成为了不少中国人的心头好。从2016年9月到2017年1月连续五个月,泰国房产询问量均同比增长100%以上,2016年9月同比增长甚至达到580%,增幅远远高于美国、英国、加拿大、澳大利亚等中国人海外购房传统目的地。居外网的统计,中国人最热衷投资的泰国城市为芭提雅、苏梅岛、曼谷、普吉岛和清迈。
  自住需求亦旺盛。阳光沙滩海岸,让泰国成为了不少中国人的心头好。从2016年9月到2017年1月连续五个月,泰国房产询问量均同比增长100%以上,2016年9月同比增长甚至达到580%,增幅远远高于美国、英国、加拿大、澳大利亚等中国人海外购房传统目的地。居外网的统计,中国人最热衷投资的泰国城市为芭提雅、苏梅岛、曼谷、普吉岛和清迈。

  而2010年以前,几乎没有中国人到泰国购房。FT有统计显示,近年在普吉岛和清迈等旅游度假地区,中国购房者的比例已经达到20%;一些热门房产项目中,中国购房者比例已经达到50%。这些中国购房者很多是年轻人和中产阶级。

  的确,作为东南亚第二大经济体,在泰国置业有着其他国家并没有的优势:永久产权、房价便宜、房子带精装修、没有公摊、周边配套齐全等。从过去10年的统计数据来看,曼谷、芭提雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报,泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。相对于其他东南亚国家,已显示泰国经济的良好增长迹象。

但如果从房价收入比来看,泰国的房地产泡沫比北上广深还大。从2012年开始,泰国房产已经暴涨不少,以外国人能购买的公寓为例,2012年3月至今涨了43.3%。曼谷核心地区的高端公寓均价高达20万泰铢一平(约4万人民币),更贵的30、40万也是常有的。
  但如果从房价收入比来看,泰国的房地产泡沫比北上广深还大。从2012年开始,泰国房产已经暴涨不少,以外国人能购买的公寓为例,2012年3月至今涨了43.3%。曼谷核心地区的高端公寓均价高达20万泰铢一平(约4万人民币),更贵的30、40万也是常有的。

  再高的房价也要有人“接盘”。外国人在曼谷买房要抢,当地人可不需要。泰国法律规定,产权公寓销售给外国人的比例不得超过49%,剩下的51%只能卖给当地人。

  本地人并没有国外买家的强购买力,据了解,以曼谷为例,当地月平均收入才2.5万泰铢。泰国本地人买新房又可以享受0首付、低贷款利率,买房的价格比外国人低不少,所以很少有人去光顾二手房,只有国际友人“出手相救”。

  在泰国炒房流动性堪忧。有专业机构预测,泰国未来一年房价涨幅不会超过2%。但有的中介在卖泰国房子时,还会提到说当地租金回报率高,能到6-7%,个别还有说10%。

相对于买房市场,泰国的租房需求确实非常旺盛。2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次,再加上泰国工作的外籍也很多,他们也有租房需求。曼谷市中心一套30多平的一室户,能租到五千人民币一个月。
  相对于买房市场,泰国的租房需求确实非常旺盛。2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次,再加上泰国工作的外籍也很多,他们也有租房需求。曼谷市中心一套30多平的一室户,能租到五千人民币一个月。

  泰国法律规定,公寓是不能在Airbnb这样的网站上直租的,只能走当地中介渠道。这就意味着代理费是一大笔钱。

  再加上泰国高端的一些楼盘,物业费相当贵,毕竟泳池啊、绿化啊,都得花大价钱。

  交完税之后,全部算下来,扣除所有费用,回报率能有5%就算不错了。

  如果选择在国内远程租房,意味着需要操心的事情更多。外国人贷款、钱汇到泰国、期房等等细节问题,都要考虑。

因此对于高净值人群来说,置业泰国或许是个不错的选择;但对于部分家庭资产负债率较高、且家庭年收入不太稳定的新中产,还是有必要谨慎。
  因此对于高净值人群来说,置业泰国或许是个不错的选择;但对于部分家庭资产负债率较高、且家庭年收入不太稳定的新中产,还是有必要谨慎。

  一旦其所处城市的房价下跌、或者家庭收入大幅下降,那么其家庭财务杠杆极有可能会崩塌。

  所以在购房时建议除了评估个人的净资产状况、现金流水平外,还要进行动净态综合投资回报评估,以此来规避风险:

  比如,以泰国为例,5%-6%年租金/房价的水平,其静态回报率还是不错的,但是,如果从动态评估的角度看,泰国房价的潜力还是存在较大不确定性,其GDP增速多年来一直保持中速水平,其当下的人口出生率更是严重偏低仅为0.4%左右(男女比例不协调、男性存在出家的风俗)。

    本文首发于微信公众号:中国房地产金融。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:马金露 HF120)
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