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天津楼市调查:“热炒”冷却 市场趋稳

2018-07-11 12:06:18 中国建设报 

  距5月16日天津(楼盘)“海河英才”计划出台至今已近两个月,天津楼市经历了从一房难求到市场热度逐渐褪去的过程。房屋的销售量从爆发式高潮趋向平稳,销售价格也渐趋平稳。

  受访专家表示,人才引进政策的市场需求释放是短期的,其政策边际效果正在逐渐减弱。数据显示,“海河英才”计划发布当周,天津二手房成交量环比增加283%,此后逐周下滑,现已基本恢复到人才政策发布前的水平。

  2018年6月5日,天津发布通知,要求进一步做好房地产市场调控工作。天津市相关部门强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,支持刚性居住需求,加大土地供应量,提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,以更好满足刚性购买者需求。

  业内人士分析,从6月的市场运行情况来看,此轮楼市成交高潮已经终结,随着房地产市场调控力度不断加大,新建商品住房供应充足,限购限贷政策将投机炒房者逐渐挤出市场,楼市供需保持平衡,在调控政策持续影响下,住房价格有望长期稳定在合理区间。

  边际效应减弱 市场趋于平

  “全日制高校本科毕业生不超过40周岁、硕士研究生不超过45周岁、博士研究生不受年龄限制,可以直接在天津落户,不需要其他任何条件。”相当于“零门槛”的条件,再加上一个被全国公认是“高考天堂”的直辖市身份,以至于“海河英才”计划发布首日,天津就吸引了约30万人申请落户。

  时隔近两个月,人才政策所带来的热度已明显减弱,现在每天前来办理落户的申请者寥寥可数。据链家销售人员介绍,“海河英才”计划前一周,单日二手房成交套数为102套,政策发布两天后的单日成交数激增至732套,而7月4日的成交套数为54套。虽然,二手房全市销售均价为27457元/平方米,较之前稍有上涨,但是人才引进政策造成的市场需求释放无法长期持续,现在每天成交套数与“海河英才”计划发布前已经基本持平。

  据了解,进入6月以来,带看量、成交量均有所下降。购房者多持观望态度,选择空间较大。根据购 房意向统计,目前购房者主要以刚需型、改善型自住为主。

  据统计,6月二手房带看量环比下降19.1%,6月前3周,新增客户量连续3周以10%水平逐周回落,存量住房的去化周期也在逐渐变长,市场整体态势回归到今年年初水平。

  受前期购房需求过度透支、房价上涨等因素影响,7月天津二手房延续了6月下旬的颓势。虽然二手房市场供应充足,但成交套数减少、成交周期变长。热点片区二手房源也不再“一房难求”,单套房源平均交易周期延长了3天左右。

  据中原地产销售人员介绍,“在政策正式发布前,其实已经有消息传言政府会发布人才政策吸引人才,所以有些天津的市民开始恐慌性买房,因为他们认为大量的人才引进势必会带动天津房价的上涨,所以政策发布前一周就有很多本地市民约看房子。”

  但在“海河英才”计划发布后的96小时内,天津政府相继颁布了4条政策,使得申请人数得到了一定的控制。加之,天津环城四区最近有几个新的楼盘开售,市场供应充足,市民的恐慌心理随之解除,现阶段都采取观望的保守态度。

  没房没工作 户籍将会被打回原籍

  笔者在走访天津各区行政服务中心时了解到,无房无工作成功落户到天津的申请者,如果两年后没有将户口落到房子上,户籍将会被打回原籍。北方人才市场的一位工作人员表示,“人才市场也没有办法一直落着你的户口,天津历来的政策就是两年清理一次集体户口。”这就意味着,两年内成功落户的申请者若没有在天津买房或是找到工作,户籍将会被打回原籍。

  截至7月3日,天津市公安局已经派发逾1万张准入证给“海河英才”计划的申请者,其中超过七成都是在天津无房的申请者。并且,这些无房者中,在北京(楼盘)工作的北漂一族又占到了相当大的比重。

  由于北京落户指标的限制,很多在北京工作的外地人都瞄准了这次机会,同时也是为了后代的教育升学着想,作为“高考天堂”的天津顺理成章地成为了他们的最佳选择,他们在这次落户大战中使尽浑身解数抢占先机。但就现在的形势看来,这些申请者若想继续领跑,买房是不得不走的下一步,也是真正享受天津落户红利的必然选择。

  “6月20日前后,有一家五口来看房子,主人王先生在北京工作,是凭资格型人才落户天津的,孩子明年就到上学的年纪了,落完户就赶紧带着父母一起过来看房子。他们主要看的都是周围教育资源比较好的市内二手房,因为希望孩子以后能从小学就有个好的开始。”中原地产的工作人员介绍说。很多像王先生这样的家庭,在成功落户之后就马上将买房提上了日程,近期很多的市内六区学区片的房子一上午就有两三拨人约看。

  天津市人口服务管理中心的一位副主任表示,“我们确实不欢迎炒房,但不是说我们不欢迎买房,天津同样是有限购政策的,因此,买一套房落户在我们看来是人才愿意来天津发展、为天津作出贡献的一个表现。”买房也算是本次天津人才政策的一个门槛,对于大多数人来说,买了房子就意味着把家安在了天津,以后的家庭发展也就大多是围绕这里了。不敢说适用于所有人,但政策肯定是覆盖大多数落户者的。

  支持刚需 “小户型”供应充足

  贝壳研究院二手房成交月度报告显示,2018年5月,天津二手房成交环比增加255%,是其检测的城市中成交量上升最明显的。但从整体看,天津的房价并没有像同样在今年放宽人才政策的西安(楼盘)和重庆(楼盘)那样攀升。国家统计局数据显示,2018年5月,70个大中城市住宅销售价格,天津二手住宅销售价格指数环比上升了1.4%,涨幅排名第7位。其中,90平方米以下二手房住宅价格指数上涨1.8%。

  6月5日,天津市人民政府办公厅下发了《天津市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》,明确了“房住不炒”的定位,严格落实天津市房地产市场调控政策,加强购买人购房资格审查,对不符合调控政策规定的,不予办理相关购房手续,坚决遏制投机炒房,对擅自放松购房条件的,将严格进行追责问责。

  易居研究院最新数据显示,6月天津二手房交易量已经逐周递减至“海河英才”计划发布前的水平,销售价格较上月每平方米上涨不足1000元。“人才政策刚发布的那一两天,确实有几个靠近北京的楼盘听说一夜之间涨了两三千,但都是那一两天的事儿,后来就没有那么凶了。”位于天津北方人才市场阳光100喜马拉雅项目的工作人员说。

  阳光100喜马拉雅项目位于天津市南开区的黄金地段,周边配套齐全,离天津大学、南开大学都不到1公里,附近还有重点小学。“因为考虑到两年之内不把集体户口落到房子上就会被返回原籍,很多落户成功的人都在看房,他们基本看的都是小户型的房子,也是我们这儿现在卖的最好的。”喜马拉雅项目销售人员说。

  自明确房地产市场“房住不炒”的定位后,天津购房者组成有了很大的转变,以刚需消费者和改善型消费者为主。再加之“海河英才”计划的刺激,“新天津人”也加入到刚需消费者的队伍里。此类消费人群以“小户型”需求为主,因此各区新盘和二手房中的“小户型”受到热捧。“我们项目一共有238套,6月初推出的180套都是47平方米和59平方米的小户型,就是为了契合这些刚需消费者的需要。”喜马拉雅项目销售人员说。

  不仅是天津市市内六区,连位于天津远郊的许多楼盘也在6月相继推出了大量的“小户型”。位于天津往南40公里的团泊湖因其水域面积宽阔,且周围没有工业,被称为天津的“绿肺”。位于团泊湖的东区随处可见正在工作的塔吊,据了解,坐落在这里的就是富力新城。销售人员说,“现在这个项目有大约40个销售人员,每个销售人员至少有七八个客户,都是奔着小户型去的。不过不用担心,这次开盘我们的房源充足。”

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  “海河英才”计划公布后,当天即有30万人申请,天津房地产市场迎来巨大利好。据诸葛找房数据研究院监测天津市二手房挂牌数据,5月6日之前,二手房的挂牌价一直处于下跌状态,天津发布“海河英才”计划之后,二手房价格回升。由此可以看出,人才引进计划的实施对于房价有一定的带动作用。

  从降价、涨价房源数据来看,计划颁布前几天,降价房源量急剧减少,但仍远远大于涨价房源量。自5月16日“海河英才”计划公布之后,当天天津市的涨价房源量显著上涨,5月15日涨价房源量仅有113套,5月16日暴涨至208套。此后几天持续上涨,在5月20日,涨价房源量高达1128套。而降价房源量在计划公布之前基本上保持在1000套以上,计划公布以后下跌至500套以下。不管是从天津市的二手房的挂牌价还是房源情况来看,计划的实施在一定的程度上刺激了天津市房地产市场。

  但是“海河英才”计划属于短期利好政策,在政策公布的短期内会使得需求突然大增,并不能持续带动市场发展。

  由于新房价格受到政策指导,所以新房价格不会有较大变化,只是成交量受影响上涨。二手房方面由于去天津落户购房的人才大部分是为了享受天津优质的教育资源,落户购房区域大多集中在城区。政策公布后,城区需求上涨,房价止跌轻微回暖。

  由于落户人数较多,需求短期暴涨,天津房地产市场出现混乱现象,为了让“人才引进”政策真的服务天津发展,遏制炒房行为,天津不断政策加码,根据市场变化情况为调控政策“打补丁”。6月5日,天津市政府印发《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》,表态毫不动摇地坚持房地产市场调控目标,毫不动摇地维护调控政策的连续性和稳定性,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,营造规范有序的市场秩序,保持房地产市场平稳健康发展。

  从长期发展潜力来看,天津产业结构较好。以2014年为分水岭,第三产业占比首次超过第二产业。之后第三产业保持趋势上升,截至2017年,天津第三产业占比为58%,高于成都、武汉(楼盘)等城市。良好的产业结构,有利于天津在后期通过吸引人才后,快速发展第三产业带动经济发展。

  天津人才政策是引导经济发展的开端,保持政策高压,稳定房地产市场真正吸引人才而不是炒房客的流入。用人才带动产业结构和发展环境优化。而健康的经济环境也必将使得房地产市场进一步稳定。

  来源:诸葛找房

(责任编辑:宋虹姗 )
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