注册

半年观察|限购下的楼市 能否继续“闭着眼睛卖房”?

2018-07-12 19:24:42 和讯名家 

  锐理数据监控显示,2018年上半年大成都商品住宅供销基本持平,热点区域去库存较为明显,近郊仍是供销主力区域,去化周期不足7个月;价格方面,远郊攀升势头较为明显;存量方面,天府新区受限购影响,库存巨大。开盘认购率持续高位,5·15新政后出现集中推盘,认购率回落。

  数据变化·供销存价整体供销存价:量跌价涨 去库存效果明显

  锐理数据监控显示,2018年上半年大成都商品住宅新增面积1117万方,成交1040万方,供销基本持平;与2017年上半年成交1427万方对比,2018年销量同比下降27%。大成都上半年住宅均价为9472元/㎡,环比2017年上涨约10%。

  

整体来看,近两年住宅去库存效果显著,住宅存量大大减少,截至2018年6月大成都住宅存量仅为1755万方,按照近一年大成都月均去化量,去化周期仅为9.1个月。数据显示,目前存量最高的是天府新区,为306万方,由于限购更为严格,购房资格准入门槛更高,压缩了购房需求,供销比仅为2.7:1,库存消化相对缓慢。从另一个角度来看,其他区域去化周期将短于9.1个月,市场继续补货。
  整体来看,近两年住宅去库存效果显著,住宅存量大大减少,截至2018年6月大成都住宅存量仅为1755万方,按照近一年大成都月均去化量,去化周期仅为9.1个月。数据显示,目前存量最高的是天府新区,为306万方,由于限购更为严格,购房资格准入门槛更高,压缩了购房需求,供销比仅为2.7:1,库存消化相对缓慢。从另一个角度来看,其他区域去化周期将短于9.1个月,市场继续补货。

  

近郊为供销主力,其中双流与温江销量表现突出,是大成都成交最多的两个区域;在存量方面,新都区以156万方存量位居近郊之首,大成都范围内仅次于天府新区。在价格方面,锦江区成交均价最高,为18303元/㎡,其次是青羊区,目前彭州房价处于最低位,均价暂未跨过5字头。
  近郊为供销主力,其中双流与温江销量表现突出,是大成都成交最多的两个区域;在存量方面,新都区以156万方存量位居近郊之首,大成都范围内仅次于天府新区。在价格方面,锦江区成交均价最高,为18303元/㎡,其次是青羊区,目前彭州房价处于最低位,均价暂未跨过5字头。

  

主城+天府新区:前者存货不足 后者供大于求
主城+天府新区:前者存货不足 后者供大于求

  价格:2017年主城+天府新区商品住宅成交均价环比涨幅达25%;在调控持续深入后,市场回归健康理性,趋于稳定,2018年上半年销售均价13775元/㎡,与去年价格基本持平。除了价格领衔大成都的锦江青羊外,价格较为温和的两大区域为成华和金牛,分别为11987元/㎡、11608元/㎡。

  供销:2018年上半年主城区供销主力为高新区与成华区,其中高新区以成交52万方位列榜首。锦江区供销最少,其中销量仅为15.1万方。这与区域发展时间相关,锦江区发展早,开发接近饱和,高新区相对较新,还存在较大的开发空间,从土地市场表现就是最有力的印证。

  存量:数据显示,主城+天府新区商品住宅存量666万方,按照近一年月均去化速度,去化周期为13.8个月,但其中天府新区占比近46%,主城存货告急。其中存量最低的是青羊区,仅剩37.7万方,高新区存量相对较高,为108.6万方。

近郊:双流供销领衔总体去化周期短
半年观察|限购下的楼市 能否继续“闭着眼睛卖房”?
近郊:双流供销领衔总体去化周期短

  价格:近几年快速崛起的近郊已然成为住宅主战场,商品住宅价格变化明显,根据锐理数据监控,2018年上半年近郊商品住宅成交均价为9225元/㎡,相比去年增长22%。从区域看,双流成交价格最高,为10874元/㎡,是2018年上半年成交均价唯一迈过万元的区域,温江区则价格相对较低,为8117元/㎡。

  供销:近郊各区供销总体表现突出,成交量最多的是双流区,为123.6万方,量价双高,可见购房者对城南的青睐。新都区与龙泉驿供应充足,是近郊唯二新增面积超过成交面积的区域。

  存量:目前近郊商品住宅存量632万方,按照近一年去化速度,去化周期仅为6.9个月。新都区以153.6万方一枝独秀,郫都区存量在近郊中垫底。

远郊:价格上涨市场热度走高
半年观察|限购下的楼市 能否继续“闭着眼睛卖房”?
远郊:价格上涨市场热度走高

  价格:在中心城区限购之后,部分需求外溢至远郊;另一方面,主城地价高企,迫使房企向外突围寻找出路。近一年中,远郊快速崛起,在房价方面有着直观体现。2018年上半年远郊商品住宅成交均价为6701元/㎡,相比去年增长30%,市场热度高。有众多别墅产品加持的都江堰成交均价达8406元/㎡,另外新津、崇州、青白江房价均达到了7字头。

  供销:远郊住宅供求基本持平,供销主力为金堂和崇州,且均为新增面积略大于成交面积。

  存量:目前远郊商品住宅存量为457万方,按照近一年月均去化量,去化周期仅8.4个月。5·15新政限购升级,中心城区购房条件更严苛,远郊准入门槛底,或将进一步承接外溢需求。

市场变化·开盘认购
半年观察|限购下的楼市 能否继续“闭着眼睛卖房”?
市场变化·开盘认购

  为遏制市场乱象,2017年11月公证摇号政策出台;2018年成都全面进入摇号买房时代。买房公平性得以保证,与此同时却滋生了万人摇号、一人报多盘、一家多口报一盘等冲动型购房现象。随后政策加码,刚需优先、5·15新政……相继发布。

  在数据表现上,2018年上半年供销结构不平衡,住房需求不断释放,投机需求持续滋生,而在一些客观因素作用下,中心城区供应不能满足需求,“买到房”成为众多购房者考量的首要因素,属于卖方市场,地段好、品质略好的盘开盘售罄,一房难求。由此导致2018年上半年认购率攀升至近几年的最高峰

  锐理数据监控显示,上半年成都商品住宅认购率处于高位稳定,2018年1月大成都整体认购率达到了98%,前5个月开盘认购率均超过90%。一直到6月才出现拐点。

  

5月15日成都发布新政,限购政策调整升级,再通过打补丁,打击了投资行为,同时购房资格门槛提高,挤出一部分购买需求,并且对参与摇号出具新规,同一时间只能报一盘,使得购房者更加珍惜“房票”。市场风向开始转变,开发商为抢占市场份额,积极出货,6月开盘楼盘数量大增。
  5月15日成都发布新政,限购政策调整升级,再通过打补丁,打击了投资行为,同时购房资格门槛提高,挤出一部分购买需求,并且对参与摇号出具新规,同一时间只能报一盘,使得购房者更加珍惜“房票”。市场风向开始转变,开发商为抢占市场份额,积极出货,6月开盘楼盘数量大增。

  锐理数据监控,今年6月开盘项目67个,为近三年里最高。供应增加,但受限购影响,需求减少,认购率明显降低,为79%。

  

产品变化·改善一骑绝尘
产品变化·改善一骑绝尘

  近两年90-130㎡产品成交占比增加明显,70-90㎡产品成交占比持续下滑;并且110-170㎡户型产品在2018年上半年成交占比明显高出过去几年。成都市场进入改善时代已成业界共识,从2018年上半年数据表现看这种趋势程度不断加深。

  

2018年上半年90-110㎡仍为供销主力,其次是110-130㎡面积段,单价与面积基本成正比,户型面积在110-170㎡产品成交占比达到46%。大户型产品越来越受到市场青睐。
  2018年上半年90-110㎡仍为供销主力,其次是110-130㎡面积段,单价与面积基本成正比,户型面积在110-170㎡产品成交占比达到46%。大户型产品越来越受到市场青睐。

  

半年观察|限购下的楼市 能否继续“闭着眼睛卖房”?
未来·住宅市场何去何从?

  基于以上剖析来看,2018年下半年,成都的房地产市场将呈现三大主要趋势。

  于市场:主城豪宅化,郊区主流化

  一方面,从主城区的供需关系来看,购房者对于主城物业的持有愿望依旧强烈,这很好理解——无论是配套的完善程度、居住与通勤的便捷程度还是物业的保值增值能力,主城物业都是最好的选择,但主城住宅用地供应紧张也是不争的事实。因此,尽管目前有限价措施,但在供大于求的供销关系刺激下,后期主城物业的价格上涨动力充足。

  另一方面,主城区豪宅化也与上游的土地供应有关。近年来主城新增的土地一是容积率低,二是价格走高,拿地房企的成本上涨。为保证利润,开发商更倾向于开发豪宅来提高产品的溢价,这一动作传导到终端就是高价的豪宅。

  另外,随着成都环线建设的推进以及城市配套的逐步完善,成本相对较低的近郊区域成为了刚改客群的承接地;同时,5·15新政为远郊市场提供了机会,刚改客群“往外走”的趋势将进一步深化。

  于买方:投资需求被挤压 真实购房需求受保护

  今年上半年,成都楼市有两大重要的政策,一是“刚需优先摇号”,为刚需家庭打开了绿色通道;二是5·15楼市新政。而在这两项政策出台之前,刚需和投资需求共同刺激市场,形成了“摇号难——全家齐上阵——摇号更难”的恶性循环。

  随着新政后限购范围的扩大以及有效购房资格的减少,投资需求受到了极大的挤压,拥有真实需求的购房者权益得到保障,迎来购房机遇期。

  于卖方:产品才是硬道理

  在极低的中签率面前,购房者对于“买到房”的渴望逐渐超越了对房子本身应有的审视与研判,“有房就报、摇到就买”是市场的真实写照,开发商房子不愁卖,几乎“闭着眼睛就能卖房”,策划与营销重要性下降。

  随着新政的实施,购房者手里的“房票”越发珍贵,如何获得购房者的“房票”成为了开发商最关注的问题,而越是条件优越的项目越能得到购房者的青睐,这使得开发商的产品研发及创新功力面临新的考验,重回“产品为王”的时代。未来房企产品布局和打造产品可以以城定产品,主城竞争高端产品,近郊主打功能性改善产品,远郊考虑控总价产品;还可以考虑“以人定产品”,如以家庭架构变化和生活方式变化为趋势的产品。

  总体来说,和去年同期相比,2018年上半年成都楼市平稳向好:一是住宅加大供应,进一步保障了市场的真实购房需求;二是在多重的调控手段之下,新房价格涨幅得到控制;三是我们也应认识到,产品仍旧应该是房企的重点关注领域,“靠产品说话”才能在市场上更好地站稳脚跟;最后,“刚需往外”既是楼市发展的结果,也是城市进一步发展的必然,随着城市建设的深化以及政策持续打补丁,真实的购房需求将会得到进一步的保护。

  备注:文中图表中的“中心城区”指主城区。

  *声明:本文为成都锐理数据原创稿件,如需转载须征得成都锐理数据书面同意;文中所涉土地供应相关数据为参考数据,具体以政府文件为准。

    本文首发于微信公众号:锐理数据。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
看全文
想了解更多关于《半年观察|限购下的楼市 能否继续“闭着眼睛卖房”? 》的报道,那就扫码下载和讯财经APP阅读吧。
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。