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40年·大咖说|乐乎于洪胤:创造用户价值提升长租盈利

2018-07-18 07:15:11 和讯房产  刘宝丹

  和讯房产消息 改革开放四十年,房改二十年,以投资为驱动的房地产行业正在面临全面转型,大家的共识是房地产将从增量开发转为存量运营,这无疑为长租行业带来巨大的发展机遇。

40年·大咖说|乐乎于洪胤:创造用户价值提升长租盈利

  从舞台边缘到聚光灯下,长租得以正名,开始作为专业领域被业内争相探讨和进入。长租整体处于萌芽阶段,寻找商业模式和扩张规模是大部分参与主体当前的状态。

  在长租的众多派系中,以轻资产托管著称的乐乎城市青年社区(以下简称为“乐乎”)一直非常活跃,它以集中式公寓运营为主,带有80后创业者、高学历、社区运营等标签。从创业伊始,乐乎就以轻资产托管为主,单店已实现盈利,运营模式经过市场检验进入稳定阶段,当前,修炼内功和扩张规模是乐乎的业务主线。

  2018年底,乐乎运营的集中式长租公寓数量将从2.5万间增至5万间,量级翻倍,这意味着乐乎必须提高组织运营能力。在刚刚过去的6月,乐乎完成了B轮融,获得上亿元资金,这些将全部用于人才和信息化建设,乐乎联合创始人于洪胤如是说到。

  未来五年,乐乎希望运营的公寓数量可以达到百万间。

  年底突破5万间

  短期不会考虑分散型公寓

  分散型公寓有数量上的优势,有助于快速扩张规模,不过于洪胤表示乐乎短期不会考虑运营分散型公寓。

  在于洪胤看来,集中式公寓和分散型公寓是两种不同的运营思路,分散型公寓对周转率要求更高,从获取房源到装修、出租,对企业团队状态要求更高;另外,分散型公寓成本高,盈利相对更难,竞争非常激烈,尤其在政策端目前还处于没有管理的状态。

  成立于2014年的乐乎是一家集中式长租公寓运营方,总部在北京(楼盘),正处于规模扩张阶段。目前,乐乎运营的公寓总数量大约在2.5万间,年底签约数量会突破5万间,虽然已经位居北京集中式公寓TOP1,但这样的量级在行业内不算最高。

  为了增加房源数量,乐乎在集中式物业的获取上积极探讨多元合作模式,除了与集中式业主合作外,还会涉及与上市公司、国企、政府的人才公寓合作等等,目前乐乎已经进驻广州(楼盘)、深圳(楼盘)、上海(楼盘)、杭州(楼盘)、武汉(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、成都、重庆(楼盘)等城市。

  基于中国庞大的人口以及乐乎对于运营的经验积累,于洪胤认为未来五年,乐乎有可能成为运营百万间公寓的长租机构,甚至会持有部分物业,当然这还是取决于金融能力,有可能考虑用基金的方式持有。

  长租巨头

  不会很快出现

  “站在台风口,猪都能飞上天”随着租购并举政策的执行,长租风口的说法一直存在,有人说风口在2014年,也有人说是现在。

  在于洪胤看来,过去几年虽然偶尔有一些小风口,但行业发展整体处于萌芽阶段。到今天为至,规模很大的企业并不多。2017年,国企、银行等纷纷涉入长租领域,新主体对行业格局产生很大影响,以前业内长提的量级是一两万间,2014年1000间公寓大家都觉得很厉害,现在大家常提的量级是10万间或50万间。2017年才是真正的行业大风口,这一年,政策利好频出,供给端增加,工厂和办公楼可以改造成公寓出租;上下游服务商逐渐成熟,比如金融对长租提供的服务越来越多,长租行业融资成本降低,运营主体专业度的增加和成熟。

  长租发展势头良好,但未来一家独大的可能性比较小,这是于洪胤对长租的判断。他认为长租跟互联网不同,主要依托于线下的房子,是相对较慢的传统行业,未来可能会出现估值百亿级的企业,但不会那么快出现巨头。左晖去年底提出自如在五六年之后有可能管理房源1000万间,这是有可能的,包括未来长租会出现很多垂直细分领域的企业。

  对于未来的行业走势,于洪胤认为机构化运营是趋势。房地产正面临转型,土地供应在不断缩减,以增量为主转存量运营是大势所趋,未来会有很多小的运营商,能够提供特色服务,运营8-10家公寓,看市场容量的话,60%都是小的运营商或投资者。

  乐乎最大的竞争力是整套运营体系,单个元素或者环节不能称之为竞争力,单论产品或者服务都很容易被超越。从商务、产品到运营,乐乎很早就开始建设标准化流程,包括员工的成长体系。于洪胤认为,体系的能力和流程的管控至关重要,未来项目规模会不断增加,考验的是运营能力。

  乐乎目前在北京的出租率达到98.9%,已经开始盈利,全国整体的出租率在97%左右,位列前茅,这主要得益于乐乎的运营体系,从物业获取到设计装修,历时3-6个月,值得一提的是,为了加快招租流程,乐乎提前做样板间,供用户选房,类似这样的做法还要很多。

  乐乎是一家以人为驱动的公司,据于洪胤介绍,在乐乎的财务成本中,人力成本占到总成本的70%。在刚刚过去的6月,乐乎完成B轮融,获得上亿元资金,这些将全部用于人才和信息化建设。未来,乐乎会重点引进核心管理层人才,包括IT技术合伙人和产品运营大佬等高层人才;今年四月,乐乎创办了乐乎大学,旨在建立从基层到中高层的培训体系;另外,在产品力和智能化管理方面,乐乎也会重点投入。

  创造用户价值

  提升长租盈利

  今年是中国改革开放40年,房地产行业正在迎来全面转型,租购并举成为房地产的顶层战略,总结长租过去的发展路径,于洪胤认为长租行业在供应主体、租赁产品以及投资角度都发生了极大改变。

  他认为,过去长租的供应主体主要是中介、民间二房东、政策性保障房源,前两者的共同特征是价值创造主要来自信息对接层面,没有更多的服务内容,而且滋生了很多的行业痛点,诸如黑中介、黑二房东,后者主要是特定人群的保障性房源,服务的人群有限。近两年,新的租赁机构逐步出现,供应主体已经百花齐放,中介系、创业系、酒店系、开发商、国家队等租赁专营机构随处可见。提供的服务也从简单的信息传导转变为租赁内容服务,开始关注租赁用户的体验。

  最早的租赁大多以原样出租为主,没有产品的概念,如今市场已经形成合租、整租、白领、蓝领及精品公寓等细分产品,更多去关注消费升级所带来的用户对房屋品质的要求,甚至于关注租赁群体的需求,像乐乎这样的集中式公寓运营企业还会去关注租客的社交需求,打造专属的公共空间。

  在于洪胤看来,投资主体的变化非常值得关注,从早期二房东、中介等小投资主体转变为多层级的资金主体参与,同时针对整个供应链的金融服务也如雨后春笋般的涌现,能够更好的为整个行业的资金解决带来利好。

  对于长租行业的未来,于洪胤提醒大家要回到长租这个商业行为的本质上来,通过创造用户价值来提升整个商业的价值,关注租赁用户的需求,从满足用户需求的角度来提供好的产品。另外租赁行业本身是一个微利、薄利的行业,需要更加理性的看待投资。

  长租无疑是当前很热的行业,正如外行看热闹,内行看门道,大众看到的只是表象,身在其中更加能体会到长租在发展中遇到的障碍,在于洪胤看来,长租目前需要解决运营、投资、政策落地这三个问题。

  第一:运营如何提效?虽然长租行业一直存在,但以前的发展都是非规模化,随着规模的增加,必须解决运营问题,运营能力是通过一个个案例做出来的。

  第二:资金成本虽然下降,但还没到完全促进行业发展的水平。长租不是暴利行业,需要理性稳定的回报。目前,行业投资回报率很低,现在的收益15-20%,资金成本也差不多。

  第三:政策的落地性需要考虑,在已发布的政策里,唯一一个可以落地的政策是关于员工宿舍的政策,相对具象化,可以操作。另外,其他方面的政策还包括税收以及经营许可等,都需要细化。

  后记

  2008年毕业之后成为北漂,至今10年,于洪胤一直在租房。他曾经找不到对这个城市的归属感,长租创业10年,他越来越坚定乐乎的使命——持续创造城市归属感,这不是起高调,是切切实实的感受,希望能为大家创造一些东西,这是属于乐乎的创业理想。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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