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别机会成本都不会算,就傻傻的买房

2018-07-25 07:17:27 和讯房产  慕寒

    本文转载自公众号:“真叫卢俊”

    在调控政策下,一线城市的房价从前几年的爆发猛涨趋势转向目前的相对平缓,之前“

  买房和租房选哪个”之类相关的老话题,又开始重新被关注热议。

  老百姓们最深有体会的应该是被中介和房产销售推荐买房时候的变化了。

  之前上海房价在暴涨期间,房产销售气势高昂,介绍对比着各家房价的年增长率,现在仔细观看一下,发现他们在销售时宣传楼盘的口径相对低调了很多。

  因为随着大家越来越理性的看待市场,无论是在经济学里还是生活中,大家在投资的时候,都会更注重经济学里一个词:

  机会成本。

  01

  我们做很多事情,都会存在机会成本,投资当然也不例外。

  机会成本的计算,对于每个人的选择不同,价格都各不相同。当有人不断想多增几套房子的同时,自然也会有人想选择长久性租房。

  绝大多数已经处在筹备购房阶段的人,肯定都计算过自己的机会成本,比如工作后有一定经济能力攒够首付以后,决定购置小型刚需,毕竟在一线城市能拥有自己的房子,是他们奋斗的目标首选。

  但是假设一下,如果买房要慢慢拿掉高利润的房价增长,那在一线城市,对于那些本身就没有足够资金购房,又想留在大城市奋斗的年轻人来说,选择长久租房的群体会不会越来越多?

  02

  对于买房的人群,他们想要获得更多机会和收益,简单来说就是要思考购房所花费掉的这笔钱,在一定时间内能不能带来比买房更高的收益。

  一般来说,我们买房子的收益主要来源两个,一个是房租,另一个是房价增长。

  假如房价能够不断增长,跑赢通货膨胀,那早早买到的显然赚大了。

  有人也会质疑房价增长缓慢而达不到较高收益,而显示是在一线城市买房出租,外来人口没房的越来越多,并且持续一直增长,倘若出租房供应发生大量的变化,房租涨幅速度很快也是自然的。对于想购房的人群来说,这是属于他们的机会成本。

  那么房租的涨幅,是不是一定预示着高收益的投资回报?

  房价租金比值反映了房屋以出租方式取得的投资回报。

  首先房子的租金跟地段、房屋的新旧程度都息息相关,核心地段和郊区地段价格差也很大,这是即使没租过房子的也都知道的道理。

  举个二线的北方城市为例青岛在房价经过一次上涨之后,出现了房价上涨但是租金难涨的尴尬局面,如果用年房租收入比上房屋总价得出数值只有不到2%。

  (一个区域房产运行状况良好的房价租金比一般界定的比例在1:300-1:200,也就是年租金收益率4%~6%。)

  以上海目前的租房市场简单做个计算,如果是近郊并且交通也不太便捷的区域,此区域目前房屋销售的均价在4万左右,一套80平米左右的二手房屋,售价为320万元左右。

  而如果以此大小面积的房屋和地理位置进行出租,目前每月租金的均价在4000元左右,对应年租金就为48000元左右。

  那接下来我们用年租金48000元/房屋总价320万元,1.5%的数值,比上面计算的青岛的平均不到2%的房价租金比值还要低。

  假如在上面所提到上海的该小区里购房,然后出租出去,在房屋价格不变的情况下,一年的房租收入的收益率只有1.5%,甚至,比不上一年期央行的银行定期存款利率。

  所以对于这部分想在房租上不断增收的购房人群,他们的机会成本也是会有浮动和不稳定的。

  03

  而对于既没有足够首付款,也无法承受后期高额的房贷的漂族,和买房能获得利益的人群相比,他们如何获得机会成本最大化?

  举个例子,在北京上海,甚至一些二线城市,花20万用作购买房子的首付资金,显然不太现实,但用来做看好的有前景的创业入股资金,或许能迎来人生的另一番光景。

  毕竟任何一个项目都有各自的成长过程,选择了适合的时机,选择了对的人和事,就有可能提前收获成功与财富。

  可能又有人问了,机会成本的计算不可能在事情还没发生前就下结果定论,创业投资也有风险,万一连仅剩的本金也赔了呢,为什么不再努力一下集齐首付先置业,即使房价涨得慢了,但还是在涨啊?

  其实,买房还有一个加大杠杆的效应。货币贬值的话,相当于提前用几倍自有资金来保值增值,当然前提条件是买房的收益能够跑赢利息以及货币贬值。如果不能抵消利息和通胀,很难保证买到的这个房子会不会贬值。

  因为每件事情的成本价值,对于不同的人群,产生的效果不同。

  即使这些人很清楚购房是自己的刚需自住,也很难保证在存到首付资金期间,市场会发生哪些变化。

  可能是存钱的速度跟不上房价增长,而翻过了首付这座山,房贷又是一个新问题。

  显然,房价未来到底能涨多少?

  至少在目前的阶段,对这部分人群来说,非但不能解决他们现实存在的资金紧张问题,反而更加限制了可能会获得更好机会收益的决策。

  04

  这里想到一个比较大众化的问题:如果有一百万和一千万两个选择,百分百的概率能获得一百万,百分之五十概率获得一千万,你会选择哪个?

  如果是几百块和几千块,对于普通老百姓尤其是年轻人来说,肯定都会放弃前者选择争取后者的。

  但是一旦资金多了基数大了,你的理性会告诉你最适合自己的理性选择,这也是所谓的选择成本,做出一个选择,就可能损失另一个选项的成本。

  拿能顺利买房这件事来说吧,无论北漂沪漂,都是自己在城市立足的一个交代。

  而对于本身首付就很吃力地拿出,接着又以超过自身资金能力范畴贷款额度来买房的购房者来说,无论投资还是自住,这种选择显然都并不明智。

  因此,在目前的房价基础上,投资买房然后出租,机会成本不可忽视。

  就好比付出同样的成本,开一家餐饮店和开一家小商品店的的利润差额也会差距很大。因为如果选择将这300多万进行银行理财定投,以目前5%的相对稳定并且多数银行能达到的收益率,那一年基本的投资收益大家自己可以算一下,同样的资金,不同的选择产生的机会成本差距拉的也很大。

  就像股息和股价上涨差价一样,在房价租金收入低的情况下,有人会说,这个收益不划算是建立在在房价不涨基础上的,但是房价还是会继续上涨的啊?

  那么我们再来按未来房价继续上涨算一笔帐,很多地区的限售制度导致。如果用这300多万投资买房,若干年后,销售价格至少要没跑输用同样资本做理财才算不亏。

  当然这里还没有包含购买房屋的税成本,中介成本和装修成本等等。加上要是投资买房者并不是全款买房,这里还会有个房贷的利息成本,这个开销的成本还会进一步上升。

  简单来说买房者非刚需而是作为投资买房,一旦房屋上涨的速度减缓,那么低租金率的情况就会导致这项投资变得越来越不划算。

  挑战势必暗藏风险,背上沉重贷款、影响生活质量的同时,虽获取了房屋的所有权,在原本房产投资上的成果也未必达到期望。如何保证生活质量又有机会利用现钱赚到更多?

  最近身边的一些朋友都开始实行着自己的创业计划,有的拿出启动资金开始落地项目,并定下盈利目标,有的抽出一小部分资金入股创业,享受未来红利。

  的确,谁也不能估算他们成功与否后的机会成本,以小资金换取大收益的机会,虽也存在巨大的投资风险,但对于年轻人来说,过程的中的收益和任何成本,我觉得也有不等的价值面。

  无论你是继续选择租房,买力所能及的房子,还是拿出资金创业搏一把

  都愿你收获自己最理想的价值

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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